TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
■
2ème chambre civile
N° RG 22/04012 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CWPBL
N° MINUTE :
Assignation du :
24 Mars 2022
JUGEMENT
rendu le 25 Mars 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. Viager Prévoyance
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Maître Cyril EMANUELLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0334
DÉFENDERESSE
Madame [J] [E]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Maître Wilfried SCHAEFFER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0615
_______________________________
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique,
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,
Décision du 25 Mars 2024
2ème chambre civile
N° RG 22/04012 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWPBL
DÉBATS
A l’audience du 22 Janvier 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 25 Mars 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire et en premier ressort
______________________
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Par acte du 28 janvier 2021, Mme [J] [E] a confié à la société VIAGER PREVOYANCE un mandat exclusif pour une durée de 24 mois dont 3 mois irrévocables portant sur la vente en viager avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation à son profit de son bien composé d’un appartement et d’une cave, situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un prix composé d’un bouquet de 70 000 euros et d’une rente viagère mensuelle de 690 euros, la commission de l’agence 28 000 euros étant à charge de l’acquéreur.
Mme [J] [E] a également sollicité d’autres intermédiaires pour la vente de son appartement.
Par lettres recommandées avec avis de réception des 15 février 2021 et 6 mars 2021, la société VIAGER PREVOYANCE a informé Mme [J] [E] de la réception d’une offre d’achat du bien au prix du mandat.
Par courrier du 11 mars 2021, Mme [J] [E] a dénoncé le mandat confié à la société VIAGER PREVOYANCE.
Par courrier du 31 mars 2021, la société VIAGER PREVOYANCE a indiqué à Mme [J] [E] que cette rétractation était sans effet.
Par courrier du 7 avril 2021, Mme [J] [E] a déclaré n’avoir pas compris le terme « exclusivité » et considérer donc que le mandat du 28 janvier 2021 était résilié.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 septembre 2021, la société VIAGER PREVOYANCE a mis en demeure Mme [J] [E] d’avoir à lui verser la somme de 28 000 euros au titre de la clause pénale.
Par exploit d’huissier en date du 24 mars 2022, la société VIAGER PREVOYANCE a fait assigner Mme [J] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner à lui verser une indemnité compensatrice de 28 000 euros.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 décembre 2022, la société VIAGER PREVOYANCE demande au tribunal de :
-Condamner Mme [E] à lui verser :
Une somme de 28.000 euros à titre d’indemnité compensatrice par application de l’article X du Contrat de mandat du 28.01.2021,Une somme de 2.800 euros par application de l’article 700 du CPC,-La condamner en tous les dépens,
-En tant que de besoin, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 octobre 2022, Mme [J] [E] demande au tribunal de :
-DIRE ET JUGER la SOCIÉTÉ VIAGER PREVOYANCE infondée en ses demandes ;
-PRONONCER la nullité du mandat de vente exclusif du 28 janvier 2021 et par conséquent constater l’absence de paiement de l’indemnité contractuelle d’un montant de 28.000 euros ;
-CONDAMNER la SOCIÉTÉ VIAGER PREVOYANCE à payer à Madame [E] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-CONDAMNER la SOCIÉTÉ VIAGER PREVOYANCE aux entiers dépens de la présente instance.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 22 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La société VIAGER PREVOYANCE invoque la clause pénale prévue à l’article X du mandat en cas de violation de la clause d’exclusivité et fait valoir que Mme [J] [E] ne s’est pas rétractée dans le délai de 14 jours, qu’une offre d’achat a été reçue aux prix et conditions définis par la mandante, qu’elle a dénoncé le mandat pendant la période d’irrévocabilité les 11 mars et 7 avril 2021, qu’elle a refusé de signer la vente avec l’acquéreur proposé par l’agence aux prix et conditions du mandat et a confié la vente de son appartement à une autre agence en violation de la clause d’exclusivité.
En réponse aux moyens soulevés en défense, la société VIAGER PREVOYANCE oppose que Mme [J] [E], âgée seulement de 69 ans parle français, qu’elle a consulté plusieurs professionnels spécialistes de la vente en viager et comprenait parfaitement ses engagements. Elle ajoute que plusieurs mois se sont écoulés entre premier leur premier rendez-vous et la signature du mandat de sorte que la mandante a pris le temps de la réflexion et qu’enfin l’estimation qu’elle a fait de la valeur du bien n’était pas inférieure au prix du marché, mais au contraire plus élevée que celle proposée par deux autres agences spécialisées, le bien ayant été finalement vendu plusieurs mois après à 78 000 euros outre 600 euros de rente mensuelle, soit à un prix finalement inférieur.
Mme [J] [E] soutient à titre principal en défense que le mandat de vente du 28 janvier 2021 est nul.
Tout d’abord, au visa des articles 1128, 1130, 1132 et 1133 du code civil, elle fait valoir qu’elle ne disposait pas de toutes ses facultés en raison de son âge et de son état de faiblesse, qu’elle n’a pas compris la portée de l’engagement notamment de la notion d’exclusivité compte tenu de ses difficultés à comprendre le français et que la société VIAGER PREVOYANCE s’est gardée de lui indiquer son erreur.
Elle ajoute qu’elle était par ailleurs soumise à une contrainte économique en raison de sa situation financière précaire, qui l’a conduite à accepter de contracter à des conditions défavorables et ne répondant pas à ses besoins, alors que la société VIAGER PREVOYANCE avait connaissance de cette situation d’urgence.
Ensuite elle fait valoir que le mandat confié à la société VIAGER PREVOYANCE ne respecte pas les exigences de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 en ce qu’il ne précise pas les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte.
Sur ce
En application des dispositions du sixième alinéa de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, lorsqu'un mandat de vente confié à une agence immobilière comporte une clause d'exclusivité, il précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.
En l’espèce, le mandat de vente du 28 janvier 2021 confié à la société VIAGER PREVOYANCE prévoit bien une clause d’exclusivité de sorte qu’il devait préciser non seulement les actions que l’agence s’engageait à réaliser pour l’exécution du mandat mais également les modalités selon lesquelles elle devait rendre compte à la mandante des actions effectuées pour son compte, périodiquement.
Or, la clause « XII Pouvoirs du mandataire », précise que ce dernier pourra notamment faire tout ce qui est utile pour parvenir à la vente, notamment toute publicité sur tous supports à la convenance du mandant, réclamer toutes pièces utiles notamment d’urbanisme, interroger le syndic, s’adjoindre un sapiteur ou professionnel, satisfaire s’il y a lieu à la déclaration d’intention d’aliéner sans pour autant lister les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui est confiée, la seule mention correspondant à cette exigence étant : « nous nous obligeons à vous assurer le moyen de visiter pendant le cours du présent mandat ».
Surtout, cette clause ne comporte aucune mention relative aux modalités de compte rendu périodique du mandant sur les actions effectuées pour son compte par l’agence, la seule mention figurant au point 10) de la clause relative à l’information du mandant par le mandataire, relative uniquement à « l’accomplissement du mandat » ne correspondant pas aux mentions exigées par le sixième alinéa de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970.
Dès lors, le mandat du 28 janvier 2021 ne respecte pas les règles de forme applicables au mandat de gestion immobilière, telles que prescrites par l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, qui sont d'ordre public et ont pour objet, dans les rapports entre les parties, la sauvegarde des intérêts privés du mandant, de sorte que leur non-respect entraîne la nullité relative du mandat.
En conséquence et sans qu’il ne soit besoin d’examiner les autres moyens de nullité soulevés par la défenderesse, il convient de prononcer la nullité du mandat de vente exclusif du 28 janvier 2021 confiée à la société VIAGER PREVOYANCE.
Il en résulte que l'agent immobilier dont le mandat est nul ne peut percevoir, directement ou indirectement, aucune rémunération et ne peut invoquer la clause pénale insérée au mandat annulé.
La société VIAGER PREVOYANCE sera donc déboutée de sa demande.
Sur les demandes accessoires
La société VIAGER PREVOYANCE, partie succombant à l’instance sera condamnée aux dépens.
Elle sera également condamnée à payer à Mme [J] [E] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Prononce la nullité du mandat de vente exclusif du 28 janvier 2021 confié par Mme [J] [E] à la société VIAGER PREVOYANCE,
Rejette la demande de la société VIAGER PREVOYANCE au titre de la clause pénale,
Condamne la société VIAGER PREVOYANCE aux dépens,
Condamne la société VIAGER PREVOYANCE à payer à Mme [J] [E], la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 25 Mars 2024
La GreffièreLa Présidente
