TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [T] [H],
Madame [F] [V] [H]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08100 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B5X
N° MINUTE : 13
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 mars 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 4] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 4]),
[Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Monsieur [T] [H],
[Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Madame [F] [V] [H],
[Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors du débat, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 janvier 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mars 2024 par Imen GRAA, Juge, assistée d’Aurélia DENIS, Greffière
Décision du 22 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08100 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B5X
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 1er juin 2015, [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [T] et Madame [V] [H] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1198,64 euros.
Par actes de commissaire de justice du 28 avril 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4753,24 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [T] et Madame [V] [H] [F] le 2 mai 2023.
Par assignations du 4 septembre 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [T] et Madame [V] [H] [F], à séquestrer les meubles garnissant le logement, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8739,43 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2023,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 septembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 9 janvier 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 décembre 2023, s'élève désormais à 12393,59 euros. [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [V] [H] [F] expose avoir libéré les lieux et habiter dorénavant au [Adresse 2]. Elle explique que Monsieur [T] [H] a quitté les lieux il y a deux ans et demi.
Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [H] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Dûment autorisé, [Localité 4] HABITAT OPH a produit en cours de délibéré une note confirmant la libération des lieux par Madame [V] [H] [F].
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, 22 mars 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
[Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 28 avril 2023.
Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4753,24 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 29 juin 2023.
En l'espèce, Monsieur [H] [T] et Madame [V] [H] [F] ont libéré les lieux, rendant sans objet la demande d’expulsion.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
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En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 décembre 2023, la dette locative s’élevait à la somme de 12 211,93 euros, soustraction faite des frais de procédure (12 393.59-181.66). Cette dette comprend aussi bien des arriérés locatifs que des indemnités d’occupation.
Or, si Monsieur [H] [T] est tenu en sa qualité de locataire au paiement des loyers, il n’est tenu à aucune indemnité d’occupation dans la mesure où il a libéré les lieux bien avant l’acquisition de la clause résolutoire.
Monsieur [H] [T] et Madame [V] [H] [F] sont solidairement condamnés au paiement de la somme de 6682,92 euros, somme arrêtée au 29 juin 2023 au titre des impayés locatifs (après soustraction des frais de procédure présents sur le décompte: [6864.58-181.66]).
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, dont le montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges. Rien ne justifie la majoration demandée par le bailleur qui en sera donc débouté.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 juin 2023, et ne cesse d’être due à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT-OPH ou à son mandataire ; soit le 9 janvier 2024 en l’espèce.
Monsieur [H] [T] a libéré les lieux depuis plus de deux ans si bien qu’il n’est tenu à aucune indemnité d’occupation.
Madame [V] [H] [F] qui s’est maintenue dans les lieux du 29 juin 2023 au 09 janvier 2024 sera tenue seule au paiement de l’indemnité d’occupation sur cette période, d’un montant total de 5710.67 euros (12393.59-6682.92); somme arrêtée au 29 décembre 2023 (décembre 2023 inclus).
Sur des délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil dispose : Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »
En l’espèce, Madame [V] [H] [F] sollicite à pouvoir payer sa dette par mensualité de 100 euros. Il sera fait droit à sa demande.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Dans la mesure où Madame [V] [H] [F] explique avoir causé seule cet impayé locatif et s’être maintenu dans les lieux alors même que Monsieur [H] [T] est parti depuis plus de deux ans, elle sera seule condamnée aux dépens.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.
La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juin 2015 entre [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et Monsieur [H] [T] et Madame [V] [H] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 29 juin 2023,
CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [V] [H] [F] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 6682,92 euros (six-mille-six-cent-quatre-vingt-deux euros et qautre-vingt-douze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 juin 2023,
CONDAMNE Madame [V] [H] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 29 juin 2023 au 9 janvier 2024, date de libération des lieux;
En conséquence, CONDAMNE Madame [V] [H] au paiement de la somme de 5710.67 (cinq-mille-sept-cent-dix-euros et soixante-sept centimes) au titre de provision sur les indemnités d’occupation; somme arrêtée au 29 décembre 2023 (décembre 2023 inclus) ;
AUTORISE Madame [V] [H] [F] à s’acquitter de ces sommes par paiement mensuel de 100 euros, pendant 24 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [V] [H] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 28 avril 2023 et celui des assignations du 4 septembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
