TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [T] [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08090 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B3Q
N° MINUTE : 11
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 mars 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT-OPH,
[Adresse 2]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [T] [O],
[Adresse 1]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mars 2024 par Imen GRAA, Juge, assistée d’Aurélia DENIS, Greffière
Décision du 22 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08090 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B3Q
Exposé du litige
Par acte sous seing privé des 16 et 18 août 2011 à effet au 18 août 2011, [Localité 3] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [T] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 319,93 euros.
Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1818,41 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [O] [T] le 29 novembre 2022.
Par assignation du 4 septembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4502,14 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2023,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 9 janvier 2024, [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 janvier 2024, s'élève désormais à 4125,10 euros. Il déclare, par ailleurs, ne pas s’opposer au plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. PARIS HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [O] [T] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant. Il explique avoir cessé de payer son loyer pour faire réagir son bailleur. En effet le logement loué est un studio de 38 m2 alors même que Monsieur [O] [T] qui y vit avec son épouse et leurs six enfants ne cessent de solliciter un relogement dans un appartement plus spacieux.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, 22 mars 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue à l’article 13.2 du contrat de location a été signifié au locataire le 25 novembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1818,41 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 26 janvier 2023.
Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 janvier 2024, Monsieur [O] [T] lui devait la somme de 4125,10 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Monsieur [O] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [O] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due ;et dont le montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 janvier 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT-OPH ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [O] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.
La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 novembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu les 16 et 18 août 2011 à effet au 18 août 2011, entre [Localité 3] HABITAT-OPH, d’une part, et Monsieur [O] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 26 janvier 2023,
CONDAMNE Monsieur [O] [T] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 4125,10 euros (quatre mille cent vingt-cinq euros et dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 janvier 2024,
AUTORISE Monsieur [O] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [O] [T],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 janvier 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [O] [T] sera condamné à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [O] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 novembre 2022 et celui de l'assignation du 4 septembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
