TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [W] [D]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08085 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B22
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 mars 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 3]),
[Adresse 2]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [W] [D],
[Adresse 1]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mars 2024 par Imen GRAA, Juge, assistée d’Aurélia DENIS, Greffière
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 24 janvier 2018, [Localité 3] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [D] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 698,62 euros.
Par acte de commissaire de justice du 21 avril 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2129,77 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [D] [W] le 2 mai 2023.
Par assignation du 1er septembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, majorée de 50%;4804,43 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2023,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 9 janvier 2024, [Localité 3] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 décembre 2023, s'élève désormais à 7197,09 euros.[Localité 3] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [D] [W] expose avoir été en formation non rémunérée durant une longue période, et avoir trouvé un emploi en CDI récemment contre un revenu mensuel de 1500 euros. A sa charge, ses deux enfants. Le loyer mensuel est d’environ 900 euros dont 300 euros d’APL si bien que le loyer résiduel est de 600 euros. Elle a versé la somme de 1000 euros le 19 décembre 2023. Elle sollicite des délais de paiement et souhaite payer mensuellement 1000 euros par mois comprenant son loyer résiduel et quasiment 400 euros au titre du remboursement de son arriéré locatif.
Madame [D] [W] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, 22 mars 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Décision du 22 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08085 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B22
Motifs de la décision
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
[Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 21 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2129,77 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 22 juin 2023.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Madame [D] [W] a repris le paiement des loyers, et que les revenus du foyer de Madame [D] [W] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 400 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Madame [D] [W] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 décembre 2023, Madame [D] [W] lui devait la somme de 6911,34 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Madame [D] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [D] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, qui sera fixée au montant actuel du loyer et des charges. Rien ne justifie la majoration de 50% sollicitée par le bailleur.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Madame [D] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exception des couts du commandement de payer du 25 octobre 2022.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.
La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 janvier 2018 entre [Localité 3] HABITAT-OPH, d’une part, et Madame [D] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 22 juin 2023,
CONDAMNE Madame [D] [W] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 6911,34 euros (six mille neuf cent onze euros et trente-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 décembre 2023,
AUTORISE Madame [D] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 17 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 400 euros (trois cent quatre-vingt-quatre euros), et le 18ème mois la somme de 111,34 euros en solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [D] [W],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 juin 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [D] [W] sera condamnée à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
Déboute [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [D] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 avril 2023 et celui de l'assignation du 1er septembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
