TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [B] [G] [W]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Laurent ABSIL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07654 - N° Portalis 352J-W-B7H-C24ZR
N° MINUTE : 4
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 mars 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH,
[Adresse 2]
représentée par Maître Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE,
DÉFENDEUR
Monsieur [B] [G] [W],
[Adresse 1]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mars 2024 par Imen GRAA, Juge, assistée d’Aurélia DENIS, Greffière
Décision du 22 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07654 - N° Portalis 352J-W-B7H-C24ZR
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 23 novembre 2018, [Localité 3] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [W] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 255,62 euros.
Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4112,92 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [G] [W] [B] le 21 avril 2023.
Par assignation du 4 septembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [W] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5889,91 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 9 janvier 2024, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 janvier 2024, s'élève désormais à 7046,05 euros. Il déclare, par ailleurs, ne pas s’opposer à la demande de délai de paiement formulée par la partie défenderesse, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [G] [W] [B] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 à 150 euros, en plus du loyer courant. Il s’engage à verser en sus du loyer une centaine d’euros dès la fin de l’audience.
Le Juge des contentieux de la protection a autorisé en cours de délibérés la production d’un décompte actualisé.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, 22 mars 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Dûment autorisé, le bailleur a fait parvenir à la juridiction un décompte daté du 06 mars 2024 faisant état d’une dette locative de 6729.15 euros (après soustraction des frais de procédure) et faisant état de deux paiements du locataire (580 euros le 29/01/2024 et 600 euros le 28/02 2024) étant précisé que le loyer mensuel depuis janvier 2024 s’élève à 431.55 euros.
Motifs de la décision
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
[Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 20 avril 2023.
Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4112,92 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 21 juin 2023.
Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, de la reprise du paiement du loyer courant et du paiement d’une somme supplémentaire en vue d’apurer sa dette locative, et de la non-opposition du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.
Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 mars 2024, Monsieur [G] [W] [B] lui devait la somme de 6729.15 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Monsieur [G] [W] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2023 sur la somme de 4112,92 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1776,99 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [G] [W] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, qui sera fixée au montant actuel du loyer et des charges.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT-OPH ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [G] [W] [B], partie perdante à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.
La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 novembre 2018 entre [Localité 3] HABITAT-OPH, d’une part, et Monsieur [G] [W] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 21 juin 2023,
CONDAMNE Monsieur [G] [W] [B] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 6729,15 euros (six mille sept cent vingt-neuf euros et quinze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2023 sur la somme de 4112,92 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1776,99 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
AUTORISE Monsieur [G] [W] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [G] [W] [B],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 juin 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [W] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [G] [W] [B] sera condamné à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [G] [W] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 avril 2023 et celui de l'assignation du 4 septembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
