TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [D] [I]
Madame [L] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07329 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y6O
N° MINUTE : 3
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 mars 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH,
[Adresse 2]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Monsieur [D] [I],
[Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [L] [I],
[Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 janvier 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mars 2024 par Imen GRAA, Juge, assistée d’Aurélia DENIS, Greffière
Décision du 22 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07329 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y6O
Exposé du litige
Par acte sous seing privé des 22 et 29 septembre 2004, [Localité 3] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [D] et Madame [I] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 424,84 euros.
Par décision prenant effet au 13 janvier 2022, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] a prononcé un effacement total des dettes arrêtées au 13 janvier 2022 comprenant 1970,88 euros de dette de loyers.
Par actes de commissaire de justice du 7 mars 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4446,17 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [I] [D] et Madame [I] [L] le 8 mars 2023.
Par assignations du 1er septembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [D] et Madame [I] [L] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4625,66 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 9 janvier 2024, [Localité 3] HABITAT-OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. PARIS HABITAT-OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [I] [D] et Madame [I] [L] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
PARIS HABITAT-OPH sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, 22 mars 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue à l’article 13.2 du contrat de location a été signifié aux locataires le 7 mars 2023.
Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4446,17 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 8 mai 2023.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, le bailleur indique que les locataires ont repris le paiement des loyers courant depuis août 2023 et qu’il est d’accord pour que leur soit accordé des délais de paiements suspensifs.
Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de [Localité 3] HABITAT-OPH de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 02 janvier 2024, Monsieur [I] [D] et Madame [I] [L] lui devaient la somme de 4446,36 euros, soustraction faite des frais de procédure (179,30 euros facturés le 23 mars 2023).
Monsieur [I] [D] et Madame [I] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [I] [D] et Madame [I] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, dont le montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT-OPH ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [I] [D] et Madame [I] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.
La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 septembre 2004 entre [Localité 3] HABITAT-OPH, d’une part, et Monsieur [I] [D] et Madame [I] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 8 mai 2023,
CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [I] [L] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 4446,36 euros, (quatre-mille-quatre-cent-quarante-six euros et trente-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et l’arriéré d’indemnités d’occupation, arrêté au 02 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
AUTORISE Monsieur [I] [D] et Madame [I] [L] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 128 euros (cent vingt-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [I] [D] et Madame [I] [L],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 mai 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [D] et Madame [I] [L] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [I] [D] et Madame [I] [L] seront solidairement condamnés à verser à l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [I] [L] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 mars 2023 et celui des assignations du 1er septembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
