TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M] [L]
Madame [T] [D] épouse [L]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Alain DE LANGLE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07325 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y5O
N° MINUTE : 1
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP),
[Adresse 1]
représentée par Me Alain DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Monsieur [M] [L],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [T] [D] épouse [L],
[Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 janvier 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mars 2024 par Imen GRAA, Juge, assistée d’Aurélia DENIS, Greffière
Décision du 22 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07325 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y5O
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 6 octobre 2006, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [M] et Madame [D] épouse [L] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600,05 euros et d’une provision pour charges de 179,53 euros.
Par actes de commissaire de justice du 26 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2654,83 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [L] [M] et Madame [D] épouse [L] [T] le 27 juin 2023.
Par assignations du 30 août 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [M] et Madame [D] épouse [L] [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4039,81 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 août 2023,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 9 janvier 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 décembre 2023, s'élève désormais à 4391,53 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [D] épouse [L] [T] expose avoir été victime d’un accident du travail en janvier 2023 et être à mi-traitement. Elle percevait 1700 à 1800 euros de revenus contre 800 euros aujourd’hui. Elle explique que la MGEN doit prendre en charge ses pertes de salaires. D’alleurs, lorsque la MGEN l’indemnise, elle effectue immédiatement des virements à son bailleur ; c’est ainsi qu’elle a pu versé à son bailleur la somme de 1450 euros en octobre 2023 et la somme de 1000 euros en décembre 2023. Elle ajoute que sa mère handicapée est à sa charge, et que son époux perçoit une retraite mensuelle de 693 euros.
Madame [D] épouse [L] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement (150 euros mensuels).
Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [L] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, 22 mars 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 26 juin 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2654,83 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 27 août 2023.
Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 décembre 2023, Monsieur [L] [M] et Madame [D] épouse [L] [T] lui devaient la somme de 4391,53 euros.
Monsieur [L] [M] et Madame [D] épouse [L] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2023 sur la somme de 2654,83 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [L] [M] et Madame [D] épouse [L] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, dont le montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [L] [M] et Madame [D] épouse [L] [T], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, notamment le coût des commandements de payer du 26 juin 2023 et celui des assignations du 30 août 2023 et à l’exclusion des coûts des assignations des 16 juin 2016.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 octobre 2006 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), d’une part, et Monsieur [L] [M] et Madame [D] épouse [L] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 27 août 2023,
CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [D] épouse [L] [T] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 4391,53 euros (quatre-mille-trois-cent-quatre-vingt-onze euros et cinquante-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et l’arriéré d’indemnité d’occupation, arrêté au 29 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2023 sur la somme de 2654,83 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
AUTORISE Monsieur [L] [M] et Madame [D] épouse [L] [T] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 27 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [L] [M] et Madame [D] épouse [L] [T],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 août 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [M] et Madame [D] épouse [L] [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [L] [M] et Madame [D] épouse [L] [T] seront solidairement condamnés à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [D] épouse [L] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 26 juin 2023 et celui des assignations du 30 août 2023, et à l’exclusion des coûts des assignations des 16 juin 2016.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
