TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.C.I HIRO
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître BILSKI CERVIER
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/05714 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XTR
N° MINUTE :
3 JTJ
JUGEMENT
rendu le vendredi 22 mars 2024
DEMANDERESSES
S.D.C. PRINCIPAL DE LA [Adresse 3],
dont le siège social est représenté par son syndic le Cabinet [H] - [Adresse 1]
S.D.C. SECONDAIRE DE LA [Adresse 3],
dont le siège social est sis Representé par son syndic le Cabinet [H] - [Adresse 1]
représentés par Maître BILSKI CERVIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R093
DÉFENDERESSE
S.C.I. HIRO,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mars 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 22 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05714 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XTR
EXPOSE DU LITIGE
La SCI HIRO est propriétaire des lots 7439 (un appartement) et 5740 (un parking) dans l’immeuble situé au [Adresse 3]).
Ces deux lots sont respectivement régis par le Syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 3] pour l’appartement et le Syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 3] pour le sous-sol. Ces deux syndicats ont pour syndic le Cabinet [H].
Par courrier en date du 6 avril 2023, l’avocat des Syndicats des copropriétaires a adressé à la SCI HIRO une mise en demeure de payer les charges de copropriété pour l’appartement et le parking.
Le Syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 3] pour l’appartement et le Syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 3] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI HIRO, par acte d'huissier en date du 16 août 2023, en paiement des sommes suivantes, et sollicitent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Au syndicat des copropriétaires principal :
1.736, 09 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 06 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 6 avril 2023, se décomposant comme suit :
- 1.109, 09 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2022 et le 6 avril 2023,
- 627,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 3000 euros de dommages et intérêts,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance en ce compris le commandement de payer.
Au syndicat des copropriétaires secondaire :
590, 40 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 06 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 6 avril 2023, se décomposant comme suit :
- 419. 40 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2022 et le 6 avril 2023,
- 171.00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 3000 euros de dommages et intérêts,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance en ce compris le commandement de payer.
A l’audience, les syndicats des copropriétaires déposent leurs écritures et sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils déposent des éléments d’actualisation de la dette, sans que ces éléments ne soient portés à la connaissance de la défenderesse, absente à l’audience.
La SCI HIRO était représentée lors de la première audience le 21 novembre 2023 et a sollicité le renvoi de l’affaire. A l’audience du 10 janvier 2024, la S.C.I HIRO n’était pas représentée.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Les pièces d'actualisation remises dans le dossier des demandeurs sont inopérantes en ce qu’ils n’ont pas modifié leurs demandes à l'audience et que la formulation d'une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l'affaire pour le respect du contradictoire. Elles ne seront donc pas prises en compte au titre de l’actualisation des demandes, sauf à préciser qu'elles permettent toutefois de voir qu'aucun paiement n'est intervenu depuis l'assignation.
Aux termes de l’article 469 du code de procédure civile, « si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. Le défendeur peut cependant demander au juge de déclarer la citation caduque ».
Ainsi, dès lors que la SCI HIRO était représentée par un avocat lors de la première audience, le jugement est contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de propriétaire de la SCI HIRO ;les appels de charges, provisions sur charges sur la période allant entre le 1er juillet 2022 et jusqu’au 6 avril 2023 ;le décompte individuel ;le procès-verbal d’assemblée générale ;l’attestation de non recours.
En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, les créances du syndicat de copropriétaires principal et du syndicat des copropriétaires secondaire sont parfaitement établies respectivement à hauteur de la somme de 1.109, 09 euros et 419, 40 euros.
Les intérets au taux légal courront à compter de l'assignation.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 627 euros à titre des frais de recouvrement pour le syndicat des copropriétaire principal et 171 pour le syndicat des copropriétaires secondaire. Or, il convient de relever que ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
En l’espèce, il ressort du relevé de compte du syndicat des copropriétaires principal que celle-ci a envoyé plusieurs mises en demeure à la SCI HIRO. Or, il convient de relever qu’il n’est pas nécessaire de multiplier les relances dès lors qu’une seule mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires.
Par conséquent, il y a lieu de condamner la SCI HIRO à verser respectivement au syndicat des copropriétaires principal et au syndicat des copropriétaires secondaire la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
La carence du défendeur à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.
La demande de dommages et intérêts des syndicats des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1000 euros chacun.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros chacun leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la SCI HIRO à verser au Syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 3] et au Syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 3] respectivement les sommes de 1.109, 09 euros et de 419,40 euros au titre des charges de copropriété impayés avec intérêts légal à compter de l’assignation ;
CONDAMNE la SCI HIRO à verser au Syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 3] et au Syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 3] respectivement la somme de 48 euros chacun au titre de frais de recouvrement ;
CONDAMNE la SCI HIRO à verser au Syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 3] et au Syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 3] respectivement la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SCI HIRO à verser au Syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 3] et au Syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 3] respectivement la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE la SCI HIRO aux entiers dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
La greffièreLa présidente
