TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me DE GAULLE
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me REGADE
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 21/12596
N° Portalis 352J-W-B7F-CVHAJ
N° MINUTE :
Assignation du :
27 septembre 2021
JUGEMENT
rendu le 22 mars 2024
DEMANDEURS
Monsieur [S] [Y]
Madame [W] [U] épouse [Y]
[Adresse 6]
[Localité 2]
représentés par Maître Jérémy REGADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1491
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la S.A.R.L. « CPAB » (CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS)
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Maître Louis DE GAULLE de la SELAS DE GAULLE FLEURANCE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0035
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/12596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHAJ
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
assistées de Léa GALLIEN, greffier,
DÉBATS
A l’audience du 19 janvier 2024 tenue en audience publique devant Madame Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
En raison de l'empêchement de la présidente, la décision a été signée par l'un des juges qui en ont délibéré, en application de l'article 456 alinéa 1er du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
FAITS ET PRÉTENTIONS
L'immeuble du [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété, se compose d'un bâtiment donnant sur la rue, situé au numéro 40, et d'un autre situé au numéro 42 donnant sur la cour qui les sépare.
Depuis 2009, M. [S] [Y] et Mme [W] [U] épouse [Y] sont propriétaires non occupants du lot numéro 38 correspondant à un logement situé au deuxième étage du bâtiment donnant sur la cour.
Lors de l'assemblée générale du 07 avril 2015, les copropriétaires ont décidé de procéder à l'installation d'un ascenseur et donné mandat à M. [D], architecte, afin de préparer un dossier complet pour la prochaine assemblée générale (résolution n°32).
Lors de l'assemblée générale du 29 mars 2016, les copropriétaires ont approuvé le montant du budget alloué pour la mission d'étude confiée à M. [D] (résolution n°23) et confié au cabinet Bardel, géomètre-expert, la mission d'établir les plans nécessaires à la réalisation de cette étude (résolution n°24).
Lors de l'assemblée générale du 07 juin 2017, les copropriétaires ont adopté la résolution numéro 19.
Aux termes de cette résolution, ils ont, au vu des études réalisées par M. [D], demandé à l'architecte de modifier le projet sur plusieurs points et validé le remplacement des fenêtres sur courette les plus proches de la gaine de l'ascenseur par des fenêtres coupe-feu non ouvrables.
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/12596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHAJ
Ils ont également retenu la société Sovides pour la poursuite des négociations destinées à établir le projet et les devis définitifs et pris acte de l'accord de M. [C], copropriétaire, de céder le lot numéro 29 lui appartenant, dans le cas où le projet nécessiterait de disposer de ce lot pour y installer la machinerie de l'ascenseur, et ce en contrepartie de la création d'un WC par emprise sur les parties communes ainsi que de ce même accord si l'installation nécessitait plutôt de disposer d'une emprise sur une des caves lui appartenant.
Enfin, ils ont décidé de convoquer une assemblée générale extraordinaire le 07 septembre 2017 afin de soumettre au vote le projet d'installation de l'ascenseur, modifié conformément aux points précédents.
Lors de l'assemblée générale du 07 septembre 2017, les copropriétaires, après avoir voté en faveur du principe de l'installation d'un ascenseur (résolution n°5) et approuvé la clef de répartition de l'installation et de la maintenance (résolutions n°6 et 7) se sont ensuite prononcés en faveur de la création de l'ascenseur et ont voté un montant de 375 520 euros (résolution n°9).
Ils ont également confirmé la mission de M. [D], architecte, et voté le montant de ses honoraires (résolution n°10) ainsi que ceux du syndic (résolution n°11) et du bureau de contrôle (résolution n°13).
Ils ont enfin voté la souscription d'une assurance dommages-ouvrage (résolution n°12), fixé l'échéancier et le financement des travaux (résolution n°14) ainsi que la possibilité de souscrire un emprunt collectif (résolution n°15).
Saisie, par acte délivré le 10 novembre 2017 par M. et Mme [Y], d'une demande d'annulation des résolutions n°5 à 15, la présente juridiction a, par jugement en date du 07 juin 2019, annulé les résolutions attaquées.
Lors de l'assemblée générale du 23 juillet 2021, le projet de création de l'ascenseur a de nouveau été soumis au vote.
Les copropriétaires ont ainsi voté le principe de son installation (résolution n°5), approuvé la clef de répartition des travaux d'installation (résolution n°6) et de maintenance (résolution n°7), donné mandat au syndic pour accomplir les formalités d'usage (résolution n°8), voté la création de l'ascenseur en façade cour du bâtiment (résolution n°9), choisi les entreprises (résolutions 10-1 et 10-2), voté les honoraires de l'architecte (résolution n°11) ainsi que ceux du coordonnateur SPS (résolution n°12) et du syndic (résolution n°13).
Ils ont également voté la souscription d'une assurance dommages-ouvrage (résolution n°14), fixé l'échéancier et le financement des travaux (résolution n°15) ainsi que la possibilité de souscrire un emprunt collectif (résolution n°16) et autorisé une délégation de pouvoir au syndic pour le prélèvement des quotes-parts de l'emprunt collectif et le recouvrement des impayés (résolution n°17).
Lors de l'assemblée générale du 06 janvier 2022, les copropriétaires ont décidé de poursuivre l'exécution de ces résolutions sans attendre l'issue de la procédure engagée par M. et Mme [Y].
Ces derniers ont en effet, par acte délivré le 27 septembre 2021, saisi la présente juridiction afin d'obtenir l'annulation des résolutions 5 à 17 adoptées lors de l'assemblée du 23 juillet 2021.
Dans leurs conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 18 octobre 2022, M. et Mme [Y] sollicitent ainsi, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment les articles 11, 21, 25 et 26 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et notamment les articles 9 à 11, 13 et 19-2, de :
« Recevoir les requérants en leurs demandes et les dire bien fondés ;
Et ce faisant,
Sur les résolutions n°5,6,7,8,9,10 (10-1 et 10-2),11,12,13,14,15,16,17 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juillet 2021 :
Prononcer la nullité des résolutions n°5,6,7,8,9,10 (10-1 et 10-2),11,12,13,14,15,16,17 adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 4], en date du 23 juillet 2021;
En tout état de cause :
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 4] à payer aux requérants, la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
Dispenser les demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Rappeler que l'exécution provisoire est de droit ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 4] de sa demande subsidiaire tendant à écarter l'exécution provisoire ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 4], aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Jérémy Régade, avocat aux offres de droit, qui pourra en opérer le recouvrement dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. »
Dans ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 27 février 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 9 à 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, 21, 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, de :
« DEBOUTER Monsieur et Madame [Y] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Subsidiairement, ECARTER l'exécution provisoire ;
En tout état de cause,
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [Y] aux entiers dépens. »
La clôture de l'affaire a été ordonnée le 29 mars 2023 et fixée pour plaidoiries à l'audience du 19 janvier 2024.
Par conclusions, notifiées par voie électronique le 08 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture et sollicite ainsi du tribunal, au visa des articles 9 à 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, 21, 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et 803 du code de procédure civile, de :
« REVOQUER l'ordonnance de clôture rendue le 29 mars 2023,
ORDONNER la réouverture des débats et la fixation de l'ordonnance de clôture à l'audience des plaidoiries du 19 janvier 2024 à 10H,
DEBOUTER Monsieur et Madame [Y] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Subsidiairement, ECARTER l'exécution provisoire ;
En tout état de cause,
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [Y] aux entiers dépens. »
Par message en date du 12 décembre 2023, les observations de M. et Mme [Y] ont été sollicitées sur cette demande de révocation.
M. et Mme [Y] ont notifié par voie électronique, le 15 janvier 2024, des « conclusions récapitulatives et en réponse aux conclusions en révocation d'ordonnance de clôture du syndicat des copropriétaires », dans lesquelles ils indiquent que « en dépit du fait qu'aucune cause grave, au sens de l'article 803 du Code de procédure civile, ne s'est révélée depuis le prononcé de l'ordonnance de clôture les concluants n'entendent pas s'opposer à cette communication tardive » et sollicitent du tribunal, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment les articles, 11, 21, 25 et 26, du décret du 17 mars 1967 et notamment les articles 9 à 11, 13 et 19-2, et de l'article 803 du code de procédure civile de :
« Recevoir les requérants en leurs demandes et les dire bien fondés ;
Et ce faisant,
Sur les résolutions n°5,6,7,8,9,10 (10-1 et 10-2),11,12,13,14,15,16,17 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juillet 2021 :
Prononcer la nullité des résolutions n°5,6,7,8,9,10 (10-1 et 10-2),11,12,13,14,15,16,17 adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 4], en date du 23 juillet 2021;
En tout état de cause :
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 4] à payer aux requérants, la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
Dispenser les demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Rappeler que l'exécution provisoire est de droit ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 4] de sa demande subsidiaire tendant à écarter l'exécution provisoire ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 4], aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Jérémy Régade, avocat aux offres de droit, qui pourra en opérer le recouvrement dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. »
Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.
A l'issue de l'audience du 19 janvier 2024, la décision a été mise en délibéré au 22 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture
Aux termes de l'article 803 du code de procédure civile, « l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. »
Aux termes de l'article 444 du même code, « le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.
En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats. »
Le syndicat des copropriétaires sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 29 mars 2023 au motif que depuis cette date, l'ascenseur, dont le projet était critiqué par M. et Mme [Y], a été mis en service et que le procès-verbal de cette installation, qu'il produit en nouvelle pièce, vient attester qu'il n'existe de ce fait, contrairement à ce que les demandeurs affirmaient, aucune violation de l'intimité de leur logement, qui aurait ainsi nécessité l'adoption des résolutions contestées à la règle de l'unanimité.
Il sollicite ainsi du tribunal la révocation de l'ordonnance de clôture, la réouverture des débats et le report de l'ordonnance de clôture à l'audience des plaidoiries.
M. et Mme [Y], tout en indiquant qu'aucune cause grave, au sens de l'article 803 du code de procédure civile, ne s'est révélée depuis le prononcé de l'ordonnance de clôture expliquent cependant qu'ils ne s'opposent pas à cette communication tardive, puisque ce constat vient confirmer leurs propos selon lesquels la gaine de l'ascenseur est bien transparente, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires.
L'article 803 précité ne permet la révocation de l'ordonnance de clôture « que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ».
Or, la mise en service de l'ascenseur ne peut être considérée comme une cause grave et le fait que toutes les parties soient d'accord pour que cette révocation soit prononcée ne lie cependant pas le juge.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande et les conclusions transmises par les parties le 08 décembre 2023 et le 15 janvier 2024 sont écartées des débats.
Sur la demande d'annulation de la résolution n°5
Au visa des articles 9 à 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, M. et Mme [Y] sollicitent l'annulation de cette résolution en raison de l'absence d'information préalable des copropriétaires.
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/12596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHAJ
Ils précisent que cette résolution est une décision de principe et que la décision la mettant en œuvre fait l'objet de la résolution n°9, dont ils critiquent également la régularité.
Ils indiquent en effet que lors de la même assemblée, les copropriétaires ont dû se prononcer sur le vote de principe des travaux puis sur le vote de la réalisation de ces travaux, sans qu'ils n'aient pu ainsi disposer de l'ensemble des informations nécessaires pour leur permettre de se prononcer en toute connaissance de cause.
Ils soutiennent que la situation est de ce fait identique à celle qu'a eu à connaître le tribunal, dans son jugement rendu le 07 juin 2019, au terme duquel il avait retenu que la décision de principe devait suivre le sort réservé à la décision la mettant en œuvre.
Le syndicat des copropriétaires soutient, pour sa part, qu'il est usuel de voter le principe de travaux et leurs modalités d'exécution au cours d'une même assemblée, aucune disposition légale ou règlementaire n'exigeant la tenue de deux assemblées différentes.
Il indique de plus que, saisie de la même critique, la présente juridiction a déjà statué, dans ledit jugement rendu le 07 juin 2019, en considérant qu'une décision de principe n'engage pas le syndicat et qu'il n'y a donc pas lieu à agir en annulation.
La résolution attaquée est ainsi rédigée :
« Décision à prendre concernant l'installation d'un ascenseur
Type de vote : majorité absolue (Art 25) impliquant une base de calcul de : 1001 tantièmes
A la suite des missions d'études qui ont été confiées à Monsieur [D], architecte de l'immeuble, par les assemblées générales qui se sont tenues les 7 avril 2015 et 29 mars 2016, et au vu du résultat de ces études datant du 10 juin 2021, l'assemblée générale vote le principe de l'installation d'un ascenseur en façade cour du bâtiment rue du rez-de-chaussée et demi au 5ème étage dans l'immeuble. »
Il est exact que saisie de la même problématique, la présente juridiction a effectivement considéré que la décision de principe n'engageant pas le syndicat, il n'y avait pas lieu à annulation.
Toutefois, elle a précisé, comme relevé par M. et Mme [Y], qu'il en va autrement lorsque le vote de principe est suivi du vote des résolutions la mettant en œuvre, de telle sorte qu'il y avait bien décision.
Tel est bien le cas en l'espèce, la résolution n°5, décision de principe sur l'installation d'un ascenseur, ayant été suivie par le vote de la résolution n°9 portant sur la réalisation de ces travaux.
Il s'ensuit que la résolution n°9 constitue la véritable décision de mise en œuvre des travaux et que la résolution n°5 doit suivre le sort qui lui sera réservé.
Sur la demande d'annulation de la résolution n°6
M. et Mme [Y] font valoir que cette résolution est imprécise et équivoque et qu'elle ne respecte donc pas les dispositions de l'article 9 du décret du 17 mars 1967.
Ils expliquent en effet qu'elle porte sur l'approbation d'une grille des travaux d'installation de l'ascenseur mais qu'elle se réfère cependant à la grille des frais d'entretien, laquelle est en réalité la grille de répartition pour la maintenance de l'ascenseur, objet de la résolution n°7.
Ils considèrent donc que les copropriétaires ne sont pas en mesure de savoir quelle grille s'applique dans le cadre du vote de cette résolution n°6.
Ils relèvent également que les copropriétaires ont adopté cette grille alors même que les travaux n'ont pas encore été votés, puisqu'ils ne font l'objet que de la résolution n°9, seule la décision de principe ayant, à ce stade, été adoptée.
Enfin, ils font valoir que cette grille devait être votée aux mêmes conditions que les travaux auxquels elle se rapporte et que dans la mesure où ces derniers portent atteinte aux modalités de jouissance de certains copropriétaires, la résolution devait donc être votée à l'unanimité et non à la majorité de l'article 25.
Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que les époux [Y] se prévalent d'une « coquille » figurant dans le texte de la résolution qui renvoie à la grille des frais d'entretien mais que l'approbation de l'assemblée générale porte bien sur la grille de répartition des travaux annexée à la convocation et qui se distingue bien de celle concernant les frais d'entretien.
Il ajoute de plus que les époux [Y] n'expliquent pas sur quel fondement devrait être critiqué l'ordre retenu dans la convocation consistant à voter la grille de répartition avant le coût total des travaux.
Enfin, il indique que les époux [Y] méconnaissent les termes de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que l'assemblée générale peut décider à la majorité de l'article 25 toute amélioration dès lors qu'elle est conforme à la destination de l'immeuble et que, dans cette hypothèse, la répartition du coût des travaux est fixée à la même majorité.
Or, il rappelle que la présente juridiction a, dans son précédent jugement, retenu que les travaux critiqués étaient des travaux d'amélioration ne portant aucunement atteinte à l'esthétique et à la destination de l'immeuble.
Il explique en effet qu'ils portent sur l'installation d'un ascenseur de très petite dimension, dont la paroi faisant face à la cour sera, comme confirmé par l'architecte, réalisée en verre translucide mais non transparent, permettant ainsi de préserver l'intimité des occupants du logement des époux [Y], contrairement à la configuration actuelle où les hautes baies vitrées de la cage d'escalier offrent une vue plongeante à l'intérieur des appartements situés en vis-à-vis.
Il ajoute que les époux [Y] bénéficieront en outre d'une vue portant sur une façade plus esthétique puisque la cage d'ascenseur va se substituer à un réseau de canalisations courant sur les murs défraîchis de la façade, de telle sorte que cette installation valorisera la copropriété et ne portera nullement atteinte à leur droit de jouissance.
La résolution attaquée est ainsi rédigée :
« Approbation de la clé de répartition des travaux d'installation de l'ascenseur
Type de vote : majorité (Art 25) impliquant une base de calcul de : 1001 tantièmes
L'assemblée générale approuve la grille de répartition des travaux de l'installation de l'ascenseur, telle que proposée dans la grille de frais d'entretien joint au présent procès-verbal. »
La résolution n°7 est pour sa part libellée de la façon suivante :
« Approbation de la clé de répartition de maintenance de l'ascenseur
Type de vote : majorité (Art 25) impliquant une base de calcul de : 1001 tantièmes
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/12596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHAJ
L'assemblée générale approuve la grille de répartition pour les dépenses ultérieures de fonctionnement, d'entretien et de réparation de l'ascenseur, telle que proposée dans la grille de frais d'entretien joint au présent procès-verbal. »
Ainsi, alors que l'intitulé de la résolution n°6 indique qu'elle porte sur la clé de répartition des travaux d'installation de l'ascenseur, le contenu mentionne toutefois que la grille de répartition servant de référence est celle concernant les frais d'entretien.
Toutefois, dans la mesure où d'une part, figurent parmi les annexes deux grilles distinctes, l'une intitulé « tableau de répartition pour l'installation d'un ascenseur » et l'autre « tableau de répartition pour la maintenance d'un ascenseur », et où, d'autre part, l'intitulé des résolutions n°6 et n°7, visant pour la première « la clé de répartition des travaux d'installation de l'ascenseur » et pour la seconde « la clé de répartition de maintenance de l'ascenseur », fait nécessairement écho à ces grilles dont elles reprennent le libellé, il s'ensuit que c'est effectivement en raison d'une « coquille » que la résolution n°6 mentionne la grille de répartition des frais d'entretien, laquelle n'apparaît pas de nature à avoir induit en erreur les copropriétaires sur la teneur de leur vote.
S'agissant de l'ordre retenu pour le vote, les époux [Y] n'indiquent pas en quoi le fait d'adopter cette grille avant le vote des travaux est de nature à induire en erreur les copropriétaires.
Enfin, s'agissant de l'atteinte aux modalités de jouissance des lots, comme le fait valoir à juste titre le syndicat des copropriétaires, l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés. »
Or, il n'est pas contestable que l'installation d'un ascenseur, dans un immeuble qui en était dépourvu, constitue une amélioration.
En l'espèce, il ressort des photographies produites que l'appartement des époux [Y] donne sur une cour et sur le mur du bâtiment voisin, percé de hautes ouvertures, correspondant aux fenêtres de la cage d'escalier, lesquelles offrent ainsi une vue plongeante au sein de leur logement.
Les plans produits attestent que l'ascenseur viendra s'encastrer dans cette courette, supprimant ainsi ce vis-à-vis, sur un mur ne présentant actuellement aucun caractère esthétique, tel que cela ressort des photographies produites, puisque supportant un revêtement écaillé et des conduits de descentes d'eau.
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/12596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHAJ
La notice des travaux, rédigée par l'architecte de l'immeuble en avril 2021, mentionne, d'une part, s'agissant du pylône, en page 2, que « sa face arrière sera vitrée (Stadip 44/2 translucide ou clair » et en page 8, qu'il s'agit d'une « structure métallique, face arrière vitrée PF 1/2H translucide » et mentionne, d'autre part, s'agissant des parois de la cabine, une « face arrière vitrée ».
Le devis établi par la société Sovides, entreprise retenue, indique s'agissant de la cabine : « stratifiée/vitrée » « face arrière vitrée » et s'agissant de la gaine : « structure pylône vitrée » et « profils mur rideaux et verre pare-flammes 30 minutes stadipp 44/2 CLAIR pour la face arrière du pylône ».
L'architecte de l'immeuble, M. [D], a précisé ces caractéristiques et indiqué, dans un courrier en date du 23 janvier 2023, confirmer que « les vitrages de l'arrière du pylône, de l'arrière de la cabine et des occulus des portes palières en cours de fabrication en usine ont bien été commandés en qualité translucide et non transparente, afin de permettre à la lumière de passer sans possibilité de distinguer les objets ou les personnes à travers son épaisseur. »
Peu importe que le pylône soit réalisé avec une face arrière vitrée translucide ou claire, dans la mesure où la cabine dans laquelle se trouveront les utilisateurs de l'ascenseur sera, pour sa part, en vitrage translucide.
En effet, ses occupants ne pourront ainsi pas voir au travers de telle sorte que l'intimité des logements voisins est de ce fait préservée et qu'aucune atteinte aux modalités de jouissance des lots n'est caractérisée.
La résolution n'avait donc pas à être votée à l'unanimité et pouvait l'être, conformément à l'article 30 précité, à la majorité de l'article 25.
Il convient par conséquent de débouter M. et Mme [Y] de leur demande d'annulation de la résolution n°6.
Sur la demande d'annulation des résolutions n°7 et 8
Au soutien de leur demande d'annulation de la résolution n°7, les époux [Y] font valoir qu'elle est imprécise, équivoque et viole par conséquent l'article 9 du décret du 17 mars 1967.
Ils indiquent que l'assemblée générale donne ainsi son accord pour valider une grille d'entretien alors que les travaux ne sont pas encore votés et que rien n'est indiqué s'agissant des éventuelles modifications du règlement de copropriété engendré par la création de cette grille ni de l'identification de celui chargé de procéder aux formalités de publicité foncière.
Enfin, ils considèrent que les travaux critiqués portant atteinte au droit de jouissance de certains copropriétaires, ils devaient donc être adoptés à l'unanimité tout comme le vote de cette nouvelle grille, qui doit être adoptée aux mêmes conditions que lesdits travaux.
S'agissant de leur demande portant sur la résolution n°8, ils indiquent simplement qu'« en conséquence de l'annulation de la résolution n°9, il est demandé au tribunal d'annuler la résolution n°8 ».
Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que les précisions, dont les époux [Y] indiquent qu'elles ne seraient pas fournies aux termes de la résolution n°7, font justement l'objet de la résolution n°8, dont ils sollicitent également l'annulation, en conséquence de l'annulation de la résolution précédente.
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/12596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHAJ
Il convient tout d'abord de relever que bien que M. et Mme [Y] indiquent demander l'annulation de la résolution n°8 « en conséquence de l'annulation de la résolution n°9 », il se déduit de leurs explications et de celles fournies par le syndicat des copropriétaires qu'ils sollicitent en réalité cette annulation en conséquence de l'annulation de la résolution n°7.
Or, contrairement à ce qu'ils soutiennent, la résolution n°7, dont le contenu a été précédemment rappelé, n'est ni imprécise ni équivoque en ce qu'elle énonce clairement que l'assemblée adopte la grille de répartition pour les dépenses ultérieures de fonctionnement, d'entretien et de réparation de l'ascenseur, telle que proposée dans la grille de frais d'entretien joint au procès-verbal, étant relevé que toutes les indications nécessaires à l'identification des personnes chargées des formalités de publicité foncière font l'objet d'une résolution distincte, soit la numéro 8.
S'agissant des travaux critiqués, il a été précédemment démontré qu'ils ne portaient aucune atteinte aux modalités de jouissance des lots, de telle sorte qu'ils n'avaient pas à être adoptés à l'unanimité et que par conséquent, le vote de la nouvelle grille de répartition n'avait pas plus à l'être.
Il convient par conséquent de débouter M. et Mme [Y] de leur demande d'annulation de la résolution n°7.
La résolution n°8 est ainsi rédigée :
« Mandat à donner au syndic pour accomplir les formalités d'usage
Type de vote : majorité (Art 25) impliquant une base de calcul de : 1001 tantièmes
Les grilles de répartition de l'installation et de la maintenance de l'ascenseur ainsi que le procès-verbal de la présente assemblée générale seront publiés à la conservation des hypothèques compétente à la diligence du syndic et aux frais exclusifs du syndicat des copropriétaires. »
M. et Mme [Y] n'expliquent pas les raisons pour lesquelles elle devrait être annulée alors qu'elle a précisément pour objet de désigner la personne en charge des formalités de publicité foncière et qu'ils reprochent justement à la résolution n°7 de ne pas préciser l'identité de cette personne.
Il convient par conséquent de les débouter également de leur demande d'annulation de la résolution n°8.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 9
La résolution attaquée est ainsi rédigée :
« Travaux de création d'un ascenseur
Type de vote : majorité (Art 25) impliquant une base de calcul de : 1001 tantièmes
L'Assemblée générale vote les travaux suivants :
création d'un ascenseur en façade sur cour du bâtiment rue du rez-de-chaussée et demi jusqu'au 5ème étage. »
-sur l'absence des conditions essentielles du contrat dans l'ordre du jour
L'article 11 du décret du 17 mars 1967 énonce que « sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
(...)
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/12596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHAJ
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi. »
Au soutien de leur demande d'annulation, M. et Mme [Y] font tout d'abord valoir que contrairement à ce que prévoit cet article, le projet de résolution ne contient ni le montant des travaux ni le nom des entreprises sélectionnées de telle sorte que les copropriétaires ont été dans l'impossibilité de se prononcer valablement sur cette décision.
Ils considèrent que le fait que la résolution n°10 évoque le nom de certaines entreprises à sélectionner ainsi que le montant des travaux n'est pas de nature à régulariser les lacunes de la résolution critiquée puisqu'elle impose de se prononcer sur le vote des travaux sans connaître les conditions essentielles des marchés afférents.
Ils soutiennent en effet que ce stratagème permet d'obtenir de façon définitive et anticipée l'accord des copropriétaires sur des travaux d'envergure et de considérer que les modalités financières et de réalisation ne sont qu'accessoires et secondaires alors que les copropriétaires doivent pouvoir se prononcer en même temps sur ces deux aspects.
A titre de comparaison, ils indiquent que la résolution n°9 annulée par le jugement du 07 septembre 2017 comportait à la fois le vote des travaux et leur montant.
Le syndicat des copropriétaires rappelle pour sa part que ledit jugement avait critiqué l'ordre du jour de l'assemblée au motif que le projet des résolutions ne mentionnait pas le coût des travaux, puisqu'il indiquait qu'il devait être défini en séance, mais que la convocation du 28 juin 2021 précise au contraire, dans une résolution n°10, le montant des travaux et les entreprises proposées.
Il ajoute que le coût des travaux et des offres des entreprises mises en concurrence est très amplement détaillé au sein de l'étude réalisée le 10 juin 2021 par l'architecte, annexée avec l'ensemble des devis à la convocation.
Il précise, en outre, que l'architecte a établi un tableau récapitulatif des devis, identifiant les coûts poste par poste, de telle sorte que l'ensemble des conditions des contrats proposés ont été dûment notifiés aux copropriétaires, en même temps que l'ordre du jour.
L'absence de communication des documents nécessaires à la validité d'une résolution entraîne l'annulation de celle-ci, l'assemblée ne délibérant valablement que si la notification prévue à l'article 11 a été faite et le copropriétaire demandeur à l'action en nullité n'a pas à justifier d'un préjudice.
En l'espèce, ont été joints à la convocation :
-les tableaux comparant l'ensemble des devis, (de manière globale poste par poste, mais également détaillée, par prestation à l'intérieur de chaque poste) fournis par les entreprises sollicitées pour les travaux, et joints en annexe à la convocation, soit Sovides et Cepa pour l'installation de l'ascenseur, Eurobarrère et Soteba pour les travaux de structure, Alfer pour les travaux de second œuvre, RPI et RPRS pour les travaux de peinture, BATEI pour l'étanchéité de la cour et Klai Renov pour la plomberie, assortis des observations de l'architecte sur la pertinence des devis produits permettant ainsi de sélectionner les entreprises à associer aux sociétés Sovides et Cepa, proposant la prestation principale, pour obtenir un coût global des travaux ;
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/12596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHAJ
-le tableau récapitulatif du coût total de création de l'ascenseur, établi par l'architecte, dans l'hypothèse où serait retenue la société Sovides et dans celle où serait retenue la société CEPA ; chacun de ces tableaux, intégrant le coût des travaux de la société mais également ceux des travaux des entreprises secondaires, étant de plus proposé côte à côte et avec les mêmes prestations afin de faciliter la comparaison ;
-la proposition de mission de l'architecte pour le suivi des travaux ;
-la proposition de mission de la société BTP Consultants pour la coordination SPS.
Il apparaît ainsi que les copropriétaires ont été destinataires d'une information suffisante pour leur permettre de se prononcer en connaissance de cause.
De plus, s'il est exact que le choix de l'entreprise, indissociable de la question de la réalisation des travaux, peut faire l'objet d'un vote unique, pour autant l'article 11 précité n'impose aucune obligation de la sorte pour la validité de la décision et en l'espèce, tant le montant des travaux que le choix des entreprises ont fait l'objet du vote de la résolution suivante, numéro 10.
Il n'y a donc pas lieu d'annuler la résolution n°9 de ce chef.
-sur la majorité retenue
M. et Mme [Y] considèrent que la résolution critiquée aurait dû être votée à l'unanimité et non à la majorité de l'article 25, en raison tout d'abord de l'atteinte au droit de jouissance de leur lot, compte tenu du préjudice lié aux nuisances visuelles engendrées du fait de cette installation.
Ils expliquent en effet que le pylône de l'ascenseur sera pourvu d'une gaine en verre transparent, et non translucide, ce qui permet à l'occupant de disposer d'une vue immédiate et directe sur leur logement situé en face de cet équipement, de telle sorte que leur intimité n'est plus assurée.
Pour les raisons précédemment énoncées, l'installation de l'ascenseur ne crée aucune atteinte au droit de jouissance du lot des époux [Y] mais constitue au contraire une amélioration permettant ainsi un vote à la majorité de l'article 25, conformément aux dispositions rappelées de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965.
Il n'y a donc pas lieu d'annuler la résolution n°9 de ce chef.
Ils font ensuite valoir que l'installation de cet ascenseur implique une modification du couloir commun de l'immeuble tenant à la création de marches et que cette atteinte aux modalités d'accès aux lots privatifs des copropriétaires nécessitait un vote à l'unanimité et non l'accord de certains copropriétaires seulement et encore moins à la majorité de l'article 25.
Ils expliquent en effet que les lots à usage de boutique comportent des remises situées dans le passage permettant d'accéder à la courette du fond et que d'autres lots sont situés au rez-de-chaussée au niveau de la courette.
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/12596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHAJ
Ils soutiennent ainsi que l'installation de plusieurs séries de marches va engendrer un risque de chute accru, gêner le transport piétonnier quotidien de marchandises par les exploitants des commerces et leurs préposés et ajouter des contraintes d'accès à l'ensemble des copropriétaires souhaitant circuler dans ce couloir, outre qu'elle empêchera nécessairement les personnes à mobilité réduite de se déplacer en fauteuil roulant en vue éventuellement d'utiliser le WC du commerce ou tout simplement afin de se déplacer vers la courette de l'immeuble.
Le syndicat des copropriétaires explique, pour sa part, que la modification en cause est très marginale qu'elle n'est de nature à porter atteinte ni à la jouissance de cette partie commune, qui n'est empruntée que par le locataire de la boutique du rez-de-chaussée, ni à celle des parties privatives desservies par ce couloir, à savoir une remise et la cave de cette même boutique.
Il ressort de la note établie par l'architecte de l'immeuble qu'il avait été initialement envisagé que le premier niveau desservi par l'ascenseur soit situé au rez-de-chaussée mais qu'il a finalement été décidé, en raison de contraintes, d'implanter ce premier niveau au rez-de-chaussée et demi, soit au niveau de la cour.
Il est précisé que le rez-de-chaussée est occupé par le hall d'entrée de l'immeuble, la cage d'escalier, le local poubelles et le couloir commun de l'immeuble vers la courette et que le commerce utilise le couloir commun pour accéder à son WC et à un local secondaire.
La note explique que le rez-de-chaussée ne sera pas desservi par l'ascenseur mais que « le niveau du couloir commun devra ponctuellement être abaissé pour pouvoir circuler sous la cuvette de l'ascenseur : 2 marches seront créées côté rue et 3 marches seront créées côté cour (qui est actuellement 10 cm plus haut que le côté rue). « et s'agissant du WC commun, que «la porte sera déplacée vers le couloir du fond et l'aménagement intérieur modifié en conséquence (plomberie, électricité, carrelage, peinture). »
Cette modification du couloir commun qui, comme le relève le syndicat des copropriétaires, n'entraîne aucun rétrécissement mais juste un léger surbaissement d'un tronçon de deux mètres et le changement du sens de l'ouverture de la porte des WC, n'apparaît pas de nature à porter atteinte aux droits des copropriétaires, le risque de chute n'apparaissant pas plus accru que lors de l'emprunt de l'escalier de l'immeuble.
En tout état de cause, il a été précédemment retenu que la création de l'ascenseur constituait une amélioration et rappelé que les dispositions de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 permettent à l'assemblée générale de statuer à la majorité prévue à l'article 25 s'agissant de toute amélioration de l'immeuble.
-en raison de l'absence de mise en concurrence des prestataires de service
M. et Mme [Y] soutiennent qu'en violation de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, aucune mise en concurrence des entreprises appelées à effectuer les travaux d'installation n'est intervenue, en raison du découpage artificiel des résolutions sciemment opéré par le syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que l'étude du 10 juin 2021 atteste que la mise en concurrence contestée a bien eu lieu, l'ensemble des devis afférents aux lots annexes ayant été annexé à la convocation avec le tableau récapitulatif desdits devis, reprenant dans le détail les postes proposés.
Il a été précédemment relevé la production, dans les annexes à la convocation, des tableaux comparant l'ensemble des devis fournis par les entreprises sollicitées pour les travaux, ces devis étant par ailleurs annexés à la convocation, l'architecte ayant pour chaque lot, étudié les prestations proposées par les entreprises sollicitées et formulé des observations sur leur pertinence et leur coût.
Contrairement à ce que soutiennent les époux [Y], la mise en concurrence a donc bien été réalisée et il n'y a par conséquent pas lieu d'annuler la résolution n°9 de ce chef.
M. et Mme [Y] indiquent enfin que pour les raisons « évoquées en contestation de la résolution n°5- non respect de la réglementation sur la largeur des marches d'escalier ; carence d'information préalable des copropriétaires en application des articles 9 à 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, il est sollicité du tribunal l'annulation pure et simple de la résolution n°9 illégalement adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juillet 2021. »
Cependant, il a été précédemment expliqué que la résolution n°9 constituant la véritable décision de mise en œuvre des travaux, la résolution n°5 devait suivre le sort qui lui serait réservé.
Par conséquent, les époux [Y] ne peuvent faire état de griefs concernant la résolution n°5 pour solliciter l'annulation de la résolution n°9.
Les époux [Y] sont ainsi déboutés de leur demande d'annulation des résolutions n°5 et 9.
Sur la demande d'annulation de la résolution n°10
M. et Mme [Y] soutiennent tout d'abord l'absence de mise en concurrence réelle entre la société Sovides et la société Cepa en faisant valoir que la résolution critiquée est subdivisée en deux résolutions impliquant deux votes distincts au sein d'une même résolution.
Ils expliquent ainsi qu'aux termes de la résolution n°10-1, les copropriétaires sont uniquement invités à choisir ou non la seule entreprise Sovides, entreprise principale, combinée à d'autres intervenants et que ce n'est qu'en cas de rejet qu'ils seront amenés à se prononcer, dans la résolution n°10-2 pour la société Cepa, entreprise principale, combinée à d'autres intervenants.
Ils considèrent donc d'une part, que ce « découpage artificiel » de la résolution n°10 en deux sous-résolutions fait obstacle à toute mise en concurrence entre les entreprises principales, au sein d'une seule et même résolution, d'autre part, que les copropriétaires sont ainsi placés dans l'obligation de se prononcer d'abord et uniquement sur le choix de la société Sovides, et que « ce découpage de résolutions a pour but d'orienter sciemment le vote des copropriétaires en présentant SOVIDES en premier, que le syndic souhaite privilégier et empêcher ainsi toute réelle mise en concurrence avec le devis CEPA, dans le cadre du vote puisque le vote de la résolution n°10-1 empêche de voter la résolution n°10-2. »
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/12596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHAJ
Le syndicat des copropriétaires oppose que l'ordre de présentation des entreprises ne relève pas d'un « privilège historique », comme soutenu par les demandeurs, mais explique que l'offre présentée en premier correspond à l'offre moins-disante et que le regroupement des deux propositions au sein de la même résolution est précisément destiné à les mettre en miroir pour permettre un vote éclairé.
Il précise ainsi que l'objet de cette résolution portait sur le choix offert à l'assemblée entre les deux offres les mieux-disantes sélectionnées par l'architecte par combinaisons des différentes entreprises, à la suite de l'analyse des différentes propositions reçues.
La résolution n°10, intitulée « choix des entreprises », énonce tout d'abord que :
« il est précisé que trois ascensoristes ont été consultés par l'architecte et seulement deux entreprises ont répondu : SOVIDES et CEPA.
Les autres sociétés pour les travaux annexes ont également été mises en concurrence.
Au total 9 entreprises ont répondu à la demande pour les travaux de création de l'ascenseur. »
Elle est ensuite subdivisée en deux sous-résolutions :
-n°10-1 : « choix des entreprises :SOVIDES-EUROBARRERE-BATEI-KLAI ET ALFER », aux termes de laquelle « l'assemblée vote un montant total de travaux de 397 363,17€ TTC selon les devis et descriptifs des entreprises :
-SOVIDES pour 241 384, 70€ TTC (incluant le lot de plâtrerie et peinture de la cage d'escalier)
-EUROBARRERE pour 71 720,00€ TTC
-BATEI pour 5517,80€ TTC
-KLAI RENOV pour 25 606,74€ TTC
-ALFER pour 53 133,94€ TTC
L'assemblée générale vote un budget complémentaire de travaux de :
-2600€ TTC pour l'établissement d'un diagnostic amiante et plomb avant travaux,
-2100€ TTC pour l'établissement d'un constat huissier avant travaux. »
-n°10-2 « choix des entreprises : CEPA-EUROBARRERE-BATEI-KLAI ET ALFER », aux termes de laquelle « l'assemblée vote un montant total de travaux de 420 220,16€ TTC selon les devis et descriptifs des entreprises :
-CEPA pour 242 015, 50€ TTC (hors lot de plâtrerie et peinture cage d'escalier-inclus dans la proposition ALFER)
-EUROBARRERE pour 71 720,00€ TTC
-BATEI pour 5517,80€ TTC
-KLAI RENOV pour 25 606,74€ TTC
-ALFER pour 75 360,13€ TTC
L'assemblée générale vote un budget complémentaire de travaux de :
-2600€ TTC pour l'établissement d'un diagnostic amiante et plomb avant travaux,
-2100€ TTC pour l'établissement d'un constat huissier avant travaux. »
Les copropriétaires ont adopté la résolution n°10-1 et rejeté la n°10-2.
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/12596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHAJ
Dans la mesure où la proposition de chaque entreprise fait l'objet d'une sous-résolution distincte, l'ordre de présentation importe peu puisque les copropriétaires ont été mis en mesure de se prononcer en faveur de l'une ou de l'autre, ce que n'aurait pas permis le regroupement des deux offres au sein d'une même résolution, l'assemblée générale devant émettre un vote séparé dès lors que les questions concernent plusieurs décisions distinctes et dissociables, comme en l'espèce.
M. et Mme [Y] soutiennent ensuite qu'aucune mise en concurrence n'a été effectuée, au sein des résolutions n°10-1 ou 10-2, s'agissant des prestations confiées aux sociétés Eurobarrère, Batei ainsi que Klai et Alfer.
Ils indiquent en effet, s'agissant des tableaux comparatifs des devis dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, qu'il s'avère que l'architecte non seulement se livre à une comparaison des devis concurrents mais se substitue à la prise de décision du syndicat des copropriétaires en décidant à sa place quelle société retenir.
Ils considèrent que les copropriétaires sont par conséquent obligés, in fine, de retenir quoi qu'il arrive les sociétés Eurobarrère, Batei ainsi que Klai et Alfer alors qu'il convenait que tous les devis annexés à la convocation soient soumis au vote, tel que jugé par la troisième chambre civile de la cour de cassation dans son arrêt du 09 mars 2022.
Enfin, ils indiquent que l'absence d'obligation de recourir à un vote séparé en cas d'opération unique et indivisible, tel que soutenu par le syndicat des copropriétaires, est inopérant puisque la difficulté tient, en l'espèce, à l'absence de soumission aux voix de l'ensemble des devis et non de savoir si un projet de travaux, même contenant plusieurs travaux, peut faire l'objet d'un vote unique.
Le syndicat des copropriétaires relève pour sa part que la jurisprudence du 09 mars 2022 dont se prévalent les époux [Y] n'est pas applicable en l'espèce puisqu'elle visait le cas où un seul devis avait été soumis au vote de l'assemblée alors que la cour de cassation précise au contraire qu'en présence d'une opération unique et indivisible, il ne peut être soutenu qu'il y avait lieu de prévoir un vote séparé sur chaque lot de travaux projetés.
En l'espèce, il y a bien eu mise en concurrence des entreprises devant réaliser les travaux annexes, puisque plusieurs entreprises ont été sollicitées, qu'elles ont fourni leurs devis, lesquels ont été joints à la convocation, et que l'architecte de la copropriété a établi un tableau comparant l'ensemble de ces offres, de manière globale poste par poste, mais également détaillée, par prestation à l'intérieur de chaque poste, au vu des prestations proposées et du chiffrage de leur coût, cette analyse l'ayant conduit à sélectionner les entreprises présentant le meilleur profit pour répondre aux attentes du syndicat des copropriétaires, soit les sociétés Eurobarrère, Alfer, Batei et Klai Renov.
Le fait que l'architecte ait ainsi, après analyse des offres reçues par les entreprises sollicitées et afin d'éclairer les copropriétaires, effectué un tri afin de ne combiner aux offres des entreprises principales, Sovides et Cepa, que celles des entreprises secondaires dont l'offre était la plus à même de correspondre aux besoins du syndicat des copropriétaires, n'est cependant pas de nature à caractériser une absence de mise en concurrence dès lors que les deux propositions globales pour l'installation de l'ascenseur, chiffrées en fonction du marché de travaux de la société Sovides ou de celui de la société Cepa, ont bien été soumis au vote des copropriétaires, qui demeurent ainsi souverains dans leurs choix.
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/12596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHAJ
Il convient par conséquent de débouter M. et Mme [Y] de leur demande d'annulation de la résolution n°10.
Sur la demande d'annulation des résolutions n°11 à 14 et 16 à 17
M. et Mme [Y] indiquent qu'en conséquence de l'annulation de la résolution annulant la réalisation des travaux, il convient également d'annuler les résolutions n°11 à 14 et 16 à 17.
L'annulation de la résolution n°9 n'ayant pas été prononcée, il convient par conséquent de les débouter de leur demande.
Sur la demande d'annulation de la résolution n°15
M. et Mme [Y] font valoir le même argumentaire au soutien de leur demande d'annulation de la résolution n°15 et ajoutent que deux questions comprenant deux objets différents ont été adoptées au sein d'une seule et même résolution alors qu'est entachée de nullité la résolution par laquelle les copropriétaires se sont prononcés en un seul vote sur des questions dont les objets diffèrent.
Le syndicat des copropriétaires conteste cette analyse en faisant valoir que la résolution critiquée ne portait que sur le financement des travaux par le biais de 10 appels de fonds à compter du 01 août 2021 et rappelle que le financement des travaux et l'échéancier sont étroitement liés compte tenu du prélèvement des charges y afférent via plusieurs appels de fonds.
La résolution critiquée est ainsi rédigée :
« Echéancier et financement des travaux
Type de vote : majorité (Art 25) impliquant une base de calcul de : 1001 tantièmes
Les travaux auront une durée approximative de 10 mois.
Les travaux commenceront le 03 janvier 2022.
Le montant des travaux, honoraires et assurance sera financé au moyen de 10 appels de fonds.
Les appels de fonds interviendront :
-le 1er août 2021 pour 10%
-le 1er septembre 2021 pour 10%
-le 01 octobre 2021 pour 10%
-le 2 novembre 2021 pour 10%
-le 1er décembre 2021 pour 10%
-le 3 janvier 2022 pour 10%
-le 1er février 2022 pour 10%
-le 1er mars 2022 pour 10%
-le 1er avril 2022 pour 10%
-le 2 mai 2022 pour 10%. »
En l'espèce, c'est à tort que M. et Mme [Y] soutiennent que la résolution portait sur deux objets différents alors qu'elle prévoit uniquement la date à laquelle interviendront les appels de fonds nécessaires au financement des travaux.
Il convient par conséquent de les débouter de leur demande d'annulation.
Sur les autres demandes
M. et Mme [Y] parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens.
Tenus aux dépens, ils sont également condamnés in solidum à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sont déboutés de leur demande formulée à ce titre ainsi que de celle tenant à être dispensés des frais de la procédure.
L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;
ÉCARTE des débats les conclusions notifiées le 08 décembre 2023 par le syndicat des copropriétaires et le 15 janvier 2024 par M. et Mme [Y] ;
DÉBOUTE M. [S] [Y] et Mme [W] [U] épouse [Y] de l'intégralité de leurs demandes ;
CONDAMNE in solidum M. [S] [Y] et Mme [W] [U] épouse [Y] aux dépens ;
CONDAMNE in solidum M. [S] [Y] et Mme [W] [U] épouse [Y] à régler au syndicat du [Adresse 4] la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 22 mars 2024
Le greffierPour la présidente empêchée
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
