TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me BASSET
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me LAMBERT
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 21/11940
N° Portalis 352J-W-B7F-CVE4N
N° MINUTE :
Assignation du :
13 septembre 2021
JUGEMENT
rendu le 22 mars 2024
DEMANDERESSE
Madame [R] [D] veuve [P]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant, et par Maître Antoine LAMBERT de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E0467
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] - [Localité 5], représenté par son syndic le Cabinet N.G. IMMOBILIER, S.A.R.L.
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Christophe BASSET de la SELARL SELARL CHRISTOPHE BASSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0050
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
assistées de Léa GALLIEN, greffier,
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/11940 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVE4N
DÉBATS
A l’audience du 19 janvier 2024 tenue en audience publique devant Madame Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
En raison de l'empêchement de la présidente, la décision a été signée par l'un des juges qui en ont délibéré, en application de l'article 456 alinéa 1er du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
FAITS ET PRÉTENTIONS
L'immeuble du [Adresse 3] [Localité 5] est soumis au régime de la copropriété.
Mme [R] [D] veuve [P] est propriétaire d'un studio au rez-de-chaussée et d'un garage, correspondant aux lots n°17 et n°18, et M. [H] [O] est pour sa part propriétaire d'un local commercial et d'une cave, correspondant aux lots n°16 et n°10.
Lors de l'assemblée générale du 08 octobre 2002, les copropriétaires ont adopté la résolution n°13 selon laquelle « l'assemblée générale autorise la réalisation de travaux dans le local commercial du rez-de-chaussée (lot n°16), selon le projet proposé par Monsieur [O] mais soumet son accord concernant les travaux de façade du local commercial donnant sur la [Adresse 8] à la production d'un projet précisant les caractéristiques techniques et esthétiques qui sera diffusé à tous les copropriétaires et donne mandat au conseil syndical pour valider le projet final de travaux. »
Par courrier en date du 04 novembre 2002, le syndic a transmis à Mme [P] les documents communiqués par M. [O] à la suite de la demande de l'assemblée générale.
Le 31 mai 2018 M. [O] a déposé une déclaration préalable auprès de la mairie de [Localité 7] afin d'obtenir le changement de destination d'un commerce en habitation.
Par arrêté en date du 05 juillet 2018, la mairie l'a informé ne pas faire opposition à l'exécution des travaux déclarés.
Par courrier en date du 10 juin 2021, M. [O] a demandé l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée de résolutions visant à demander la validation des travaux réalisés dans son bien et à modifier la désignation de ses lots.
Décision du 22 mars 2024
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Lors de l'assemblée générale du 09 juillet 2021, les copropriétaires ont adopté la résolution n°15, ratifiant les travaux de modification de la trémie existante entre le lot n°16 et le lot n°10 de M. [O], la résolution n°16 portant sur le changement d'usage de ces deux lots ainsi que la résolution n°17 portant sur la proposition de M. [O] de compenser financièrement le manque à gagner pour la copropriété.
Par acte délivré le 13 septembre 2021, Mme [P] a fait assigner, devant la présente juridiction, le syndicat des copropriétaires, aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions n°15 et n°16.
La clôture a été prononcée le 29 mars 2023 et l'audience de plaidoirie fixée au 10 novembre 2023.
Par conclusions, notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023, le conseil de Mme [P] a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture afin que ses conclusions, transmises après cette dernière, soient admises.
Par ordonnance en date du 17 novembre 2023, le juge de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats afin de permettre au syndicat des copropriétaires de répondre aux dernières conclusions de Mme [P] et renvoyé l'affaire à l'audience du 29 novembre 2023 pour clôture et à celle du 19 janvier 2024 pour plaidoirie avec conclusions en défense avant le 25 novembre 2023.
La clôture a été prononcée le 29 novembre 2023.
Par conclusions, notifiées par voie électronique le 05 décembre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture, expliquant n'avoir pu transmettre ses conclusions.
Par ordonnance en date du 15 décembre 2023, le juge de la mise en état a une nouvelle fois révoqué l'ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats et renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 19 janvier 2024 pour clôture et plaidoiries, avec conclusions du syndicat des copropriétaires avant le 15 janvier 2024.
La clôture a ensuite été prononcée le 19 janvier 2024, date à laquelle l'affaire a été plaidée.
Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 29 mars 2023, Mme [P] demande, au visa des articles de la loi du 10 juillet 1965, des dispositions du code de procédure civile, des dispositions du code civil, du règlement des copropriétaires et de l'article 700 du code de procédure civile, de :
« JUGER Madame [R] [D] recevable et bien fondée ;
JUGER que la résolution n°15 et n°16 sont illégales et contraires au Règlement de copropriété et aux dispositions légales ;
En conséquence :
PRONONCER la nullité des résolutions n°15 et n°16 du Procès-verbal d'Assemblée générale du 9 juillet 2021 ;
CONDAMNER LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 5], au paiement de la somme de 2.500 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 5], aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile ;
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DIRE que Madame [R] [D] sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES dans la présente procédure et ce, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. »
Dans ses conclusions en réplique et récapitulatives, notifiées par voie électronique le 09 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal :
« de dire le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 5], représenté par son Syndic actuellement en exercice, le Cabinet N.G. IMMOBILIER, recevable et bien fondé en l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions ;
de débouter Madame [R] [P] née [D] de l'intégralités de ses demandes d'annulation et de toute autre demande qu'elle viendrait à formuler ultérieurement ;
de condamner Madame [R] [P] née [D] au paiement des entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Christophe BASSET, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
de condamner Madame [R] [P] née [D] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 5], représenté par son Syndic actuellement en exercice, le Cabinet N.G. IMMOBILIER, une somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. »
Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.
A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 22 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'annulation de la résolution n°15
Mme [P] explique que M. [O] a fait réaliser des travaux dans ses lots, consistant en la création d'une trémie entre la boutique et la cave, avant même d'avoir obtenu l'autorisation de la copropriété alors que ces travaux affectaient la poutre et les planchers, parties communes.
Elle soutient que ces travaux, réalisés hors la présence et le contrôle de l'architecte de l'immeuble, ne permettant donc aucun contrôle de leur conformité, et en l'absence de souscription d'une assurance dommages ouvrage, ne sont pas conformes aux dispositions du règlement de copropriété de telle sorte qu'une ratification de ces travaux, pouvant compromettre la solidité de l'immeuble et dont les éventuelles malfaçons porteraient atteinte à ses droits, n'est pas possible.
Enfin, elle indique que le dossier déposé par M. [O] au service de l'urbanisme a fait l'objet d'une fausse déclaration puisqu'il n'existait pas à l'origine de salle de bain dans la cave, que les seuls travaux autorisés en assemblée générale portaient sur les fenêtres et qu'aucune autorisation concernant l'installation d'une salle de bain dans la cave n'a été accordée.
Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que le moyen ne repose sur aucun argument juridique ni sur aucune décision de justice et qu'il est admis, de longue date en jurisprudence, une telle ratification.
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Il relève au surplus que Mme [P], dans ses dernières conclusions, ne conteste pas la validité d'une ratification par l'assemblée générale de travaux exécutés antérieurement mais se contente de rappeler les dispositions des articles 9 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965 sans apporter le moindre démenti à la jurisprudence qu'il cite selon laquelle la ratification de travaux postérieurement à leur exécution, par une assemblée générale à la majorité requise, créé une situation de droit identique à celle qui aurait résulté de leur autorisation préalable, de telle sorte que l'assemblée a pu valablement ratifier les travaux antérieurement réalisés.
Il indique enfin que la demande d'annulation est d'autant moins fondée que la remise en état des lots ne pourrait avoir lieu dans la mesure où s'applique en l'espèce une prescription de cinq ans.
La résolution attaquée, adoptée à la majorité de l'article 25, est ainsi rédigée :
« A la demande de Monsieur [H] [O] selon courrier en date du 10 juin 2021, ratification des travaux de modification de la trémie existante entre le lot n°16 au rez-de-chaussée gauche de l'immeuble et le lot n°10 au sous-sol du lot n°16 (art 25)
Aux alentours de l'année 2003, alors que le lot du rez-de-chaussée gauche était encore un local commercial, Monsieur [O] a fait remplacer la trémie existante alors entre le rez-de-chaussée et la cave dudit local, par une trémie de dimensions un peu plus importantes (environ 3 m de longueur, largeur variant de 1,40 à 2 m). Cette trémie a été réalisée dans les règles de l'art et n'a eu aucune conséquence sur la solididité de l'immeuble, comme en atteste la note d'étude structurelle de Monsieur [F], présentée en pièce jointe.
Il est demandé à l'assemblée de valider ces travaux en ce qu'ils ont porté sur une partie commune de l'immeuble (à savoir le gros oeuvre des planchers).
Projet de résolution :
l'Assemblée générale, connaissance prise des éléments présentés par Monsieur [O] et considérant que les travaux dont il s'agit sont conformes à la destination de l'immeuble, valide le remplacement de la trémie existante initialement entre le lot n°16 au rez-de-chaussée gauche de l'immeuble et le lot n°10 au sous-sol du lot n°16 par une trémie de dimensions un peu plus importantes (environ 3 m de longueur, largeur variant de 1,40 à 2 m). »
Comme relevé à juste titre par le syndicat des copropriétaires, la demande de Mme [P] ne se fonde sur aucun moyen juridique, cette dernière se contentant en réalité de critiquer le sens de la décision votée par les copropriétaires.
Or, les décisions prises par l'assemblée générale ne peuvent être annulées qu'en présence d'un vice de forme, d'une fraude ou d'un abus de majorité avérés, dont la démonstration incombe au demandeur à l'annulation qui doit caractériser la ou les irrégularités affectant chacune des résolutions contestées et le caractère abusif d'une décision doit être nettement distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.
Ainsi, une résolution n'est notamment pas abusive du seul fait qu'elle contrarie ou lèse certains propriétaires, seul l'intérêt collectif de la copropriété devant être pris en considération.
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L'assemblée générale étant libre de ratifier a posteriori des travaux qui nécessitaient une autorisation préalable et les juges du fond n'ayant pas à se livrer à un contrôle de l'opportunité de ses décisions, la demande d'annulation présentée par Mme [P] ne peut donc qu'être rejetée.
Sur l'annulation de la résolution n°16
Mme [P] rappelle que cette résolution portait sur la demande de changement d'affectation du local commercial et de la cave de M. [O] en habitation, que ce dernier prétend avoir obtenu l'accord de la mairie de [Localité 7] mais qu'en application de l'article L1331-23 du code de la santé publique, une telle modification n'est pas permise.
Elle indique ainsi que l'accord dont il se prévaut ne fait nullement état d'une autorisation de modifier la destination de la cave en habitation et que la résolution adoptée par l'assemblée générale est par conséquent illégale et doit être annulée.
En réponse au syndicat des copropriétaires, qui se prévaut d'une attestation de la direction de l'urbanisme de la ville de [Localité 7] en date du 12 janvier 2022 mentionnant que les travaux n'ont pas fait l'objet d'une contestation, elle oppose que l'absence de contestation ne signifie pas pour autant que les travaux sont conformes et qu'en matière d'urbanisme une simple attestation est insuffisante, seul un recollement des travaux après achèvement pouvant attester de cette conformité.
Elle considère également que l'attestation du 02 février 2022 n'est pas davantage probante de la conformité des travaux réalisés par rapport à l'autorisation du 18 juin 2018.
Le syndicat des copropriétaires soutient, pour sa part, que le sous-sol des locaux n'est pas dépourvu d'éclairage naturel suffisant, de telle sorte que cette configuration des lieux ne contrevient pas aux dispositions précitées, relevant au surplus que cet article du code de la santé publique interdit de louer un logement ne répondant pas aux normes de décence définies mais n'interdit pas au propriétaire d'utiliser son sous-sol comme bureau ou salle de bain, pour son usage personnel.
S'agissant de l'autorisation d'urbanisme, obtenue le 05 juillet 2018 et indiquant qu'il n'est pas fait obstacle « à l'exécution des travaux déclarés pour le changement de destination d'un commerce en habitation à rez-de-chaussée sur rue, sur la base du dossier déposé », il fait remarquer qu'il ressort des pièces produites que le service instructeur a eu connaissance des éléments démontrant que la demande portait sur l'ensemble des locaux.
Il indique que la présence dans l'état projeté d'un wc douche au sous-sol est en effet indispensable pour valider le changement de destination, en habitation, du local commercial, dont la déclaration préalable indique qu'il est d'une superficie de 52 mètres carrés alors que le rez-de-chaussée (lot n°16) ne totalise que 43,20 mètres carrés, preuve que les 52 mètres carrés visés englobent non seulement le rez-de-chaussée mais également la cave.
En tout état de cause, il fait valoir l'attestation établie le 02 février 2022 par la direction de l'urbanisme de la ville de [Localité 7], qui confirme que les travaux sont conformes à la déclaration préalable déposée, laquelle mentionnait le sous-sol dans les plans, en tant que wc/pièce secondaire, et que la nouvelle destination du bien a été prise en compte, y compris en sous-sol.
La résolution attaquée, adoptée à la majorité de l'article 25, est ainsi rédigée :
« A la demande de Monsieur [H] [O] selon courrier en date du 10 juin 2021, changement d'usage des lots n°16 (actuellement local commercial au rez-de-chaussé (actuellement cave au sous-sol) (art 25)
Monsieur [O] a obtenu le 5 juillet 2018 de la Mairie de [Localité 7] une décision de non opposition « à l'exécution des travaux déclarés pour le changement de destination d'un commerce en habitation à rez-de-chaussée sur rue. »
Décision du 22 mars 2024
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Cette décision porte sur une déclaration préalable n°075 119 18 V0188 du 18 juin 2018 comportant un dossier de pièces graphiques dans lequel figurent, en état projeté, un espace dressing buanderie, des wc et une douche au niveau 61 des locaux considérés.
Le changement de destination pour un usage d'habitation a donc été validé par le service de l'urbanisme de la Mairie de [Localité 7], local au rez-de-chaussée et cave comprise.
Il est ici demandé à l'assemblée d'approuver en conséquence le projet de modificatif à l'état descriptif de division établi par le cabinet AGENDA 234 géomètre-expert, ce projet comportant :
-d'une part création des lots n°27 (« au sous-sol un bureau avec salle d'eau ») et n°28 (« au rez-de-chaussée un appartement avec séjour et cuisine ») et suppression corrélative des lots n°10 (« cave au sous-sol ») et n°16 (« un local commercial au rez-de-chaussée »)
-d'autre part, modification de la répartition des charges visées à l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, rendue nécessaire par ce changement d'usage.
Projet de résolution
L'assemblée générale, connaissance prise des éléments présentés par Monsieur [O]
1.Approuve le projet de modificatif à l'état descriptif de division établi le 11 juin 2021 par le cabinet AGENDA 234, géomètre-expert, ce projet comportant
-création des lots n°27 (« au sous-sol un bureau avec salle d'eau ») et n°28 (« au rez-de-chaussée un appartement avec séjour et cuisine ») et suppression corrélative des lots n°10 (« cave au sous-sol ») et n°16 (« un local commercial au rez-de-chaussée »)
-modification de la répartition des charges visées à l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, rendue nécessaire par ce changement d'usage.
-le lot n°27 se substituant au lot n°10 étant désormais affecté de 15/1010 tantièmes des parties communes générales de l'immeuble (au lieu de 5/1000 tantièmes pour le lot n°10 supprimé)
-le lot n°28 étant désormais affecté de 80/1010 tantièmes des parties communes générales de l'immeuble (au lieu de 80/1000 pour le lot n°16 supprimé).
2.Décide que la date de prise d'effet de la nouvelle répartition des charges résultant de ce qui précède est fixée rétroactivement au 1 janvier 2021
3.Donne tous pouvoirs à Monsieur [H] [O] pour accomplir à ses frais les formalités nécessaires à la publication au fichier immobilier du modificatif et plus généralement pour faire le nécessaire en vue de l'exécution de cette décision, en lien avec le syndic. »
Bien qu'elle sollicite l'annulation de cette résolution, Mme [P] ne fait cependant état d'aucun moyen juridique susceptible de produire un tel effet mais se contente en réalité de critiquer le sens de la décision votée par les copropriétaires.
Or, comme rappelé précédemment, la décision prise par l'assemblée générale ne peut être annulée qu'en présence d'un vice de forme, d'une fraude ou d'un abus de majorité avérés, et Mme [P] doit, pour ce faire, caractériser la ou les irrégularités affectant la résolution contestée, étant relevé que le caractère abusif d'une décision doit être nettement distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire, seul l'intérêt collectif de la copropriété devant être pris en considération.
En l'espèce, aucun des moyens et arguments présentés par Mme [P] n'est constitutif d'irrégularité ou révélateur d'un abus de majorité, une résolution n'étant notamment pas abusive du seul fait qu'elle contrarie ou lèse certains propriétaires, en sorte que la demande d'annulation ne peut qu'être rejetée.
Sur les autres demandes
Partie succombante, Mme [P] est condamnée aux dépens.
Maître Christophe Basset, qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
Tenue aux dépens, Mme [P] est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et est déboutée de sa demande formulée à ce titre.
Elle est également déboutée de sa demande de dispense à la participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE Mme [R] [D] veuve [P] de l'intégralité de ses demandes ;
CONDAMNE Mme [R] [D] veuve [P] aux dépens ;
AUTORISE Maître Christophe Basset à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ;
CONDAMNE Mme [R] [D] veuve [P] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 5], la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 22 mars 2024
Le greffierPour la présidente empêchée
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
