TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me GUIZARD
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me LOREK
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 21/07562
N° Portalis 352J-W-B7F-CURPC
N° MINUTE :
Assignation du :
01 juin 2021
JUGEMENT
rendu le 22 mars 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.S. NEXITY LAMY
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Laurent GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0020
DÉFENDEURS
Monsieur [B] [F]
Madame [S] [F]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentés par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1707
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
assistées de Léa GALLIEN, greffier,
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/07562 - N° Portalis 352J-W-B7F-CURPC
DÉBATS
A l’audience du 19 janvier 2024 tenue en audience publique devant Madame Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
En raison de l'empêchement de la présidente, la décision a été signée par l'un des juges qui en ont délibéré, en application de l'article 456 alinéa 1er du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
FAITS et PROCÉDURE
M. et Mme [F] sont propriétaires de plusieurs lots au sein de l'immeuble du [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété, dont les lots n°58, 108 et 107, correspondant respectivement à deux chambres et un débarras ayant été réunis pour ne former qu'un seul espace.
Les époux [F] ont procédé à des travaux ayant consisté à ouvrir le plafond situé au-dessus du lot n°107, donnant sur des combles d'une superficie de 7 mètres carrés.
Lors de l'assemblée générale du 14 mai 2018, les copropriétaires ont refusé de vendre ces combles à M. [F].
Lors de l'assemblée générale du 10 avril 2019, ils ont rejeté la résolution n°19 intitulée « remise en état des parties communes annexées par M. [F] » ainsi que celle n°21 portant d'une part, sur la création d'un nouveau lot de copropriété, n°121, correspondant à ces combles, tel que défini dans le projet modificatif de l'état descriptif de division établi par les époux [F] et, d'autre part, sur la réunion des lots n°58, 107, 108 et 121 pour former le lot n°122.
Enfin, lors de l'assemblée générale du 21 septembre 2020, les copropriétaires ont de nouveau rejeté la demande de M. [F] portant sur la vente de ces combles.
Ils ont en revanche voté en faveur de la résolution lui demandant de les remettre en état, dans un délai de six mois à compter de la présente assemblée et autorisé le syndic à agir en justice pour obtenir cette restitution.
Par courrier en date du 02 avril 2021, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. et Mme [F] d'avoir à libérer les combles.
En l'absence de règlement amiable du litige, le syndicat des copropriétaires a ensuite, par acte délivré le 01 juin 2021, fait assigner M. et Mme [F] afin d'obtenir la restitution, sous astreinte des combles, ainsi que leur remise en état, notamment par la suppression de la trémie percée.
Décision du 22 mars 2024
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Dans ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 18 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet et 695 du code de procédure civile, de (sic) :
« Débouter Monsieur [B] [F] et Madame [S] [F] de l'ensemble de leur argumentation et de leurs demandes,
Juger le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic, recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner Monsieur [B] [F] et Madame [S] [F] et tout occupant de leur chef à :
- Restituer les combles dudit immeuble indûment occupés et assurer leur remise en état qui seront réalisés sous le contrôle d'un architecte mandaté par le syndic, et en particulier supprimer la trémie indûment percée,
- le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours après la signification du jugement à intervenir.
- Condamner solidairement Monsieur [B] [F] et Madame [S] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens. »
Aux termes de leurs conclusions n°4, notifiées par voie électronique le 14 novembre 2022, M. et Mme [F] demandent, de :
« DECLARER Monsieur et Madame [F] recevables et bien fondés en leurs conclusions.
Y faisant droit,
A titre principal :
DIRE ET JUGER que les combles situés au dessus des lots des Epoux [F] ne sont pas des parties communes
A titre subsidiaire :
Vu l'article 1221 du Code Civil,
DIRE ET JUGER qu'en l'absence de toute gravité pour l'immeuble des manquements des Epoux [F], il n'y a pas lieu d'ordonner une remise en état
En tout état de cause
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de ses demandes à l'encontre des Epoux [F]
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à payer aux Epoux [F] une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir .»
Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 avril 2023 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 19 janvier 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 22 mars 2024.
MOTIFS
Sur la qualification des combles
Le syndicat des copropriétaires reproche aux époux [F] d'occuper illégitimement des combles, qu'il qualifie de parties communes, situées au-dessus de leur lot.
Décision du 22 mars 2024
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Il explique en effet que leur titre de propriété ne prévoit pas l'existence de combles privatifs, que leur lot était initialement cloisonné par un plafond mais que, pour y inclure arbitrairement les combles dont il est demandé la restitution, ils ont entrepris des travaux destructifs de ce plafond afin de faire percer une trémie pour relier leurs parties privatives à ces combles.
Il relève ainsi qu'avant les travaux entrepris, les époux [F] ne disposaient d'aucun accès aux combles, ce qui établit par conséquent qu'ils ne pouvaient faire partie de leurs lots privatifs, et il fait valoir que le règlement de copropriété énonce expressément que si une partie n'est pas affectée à l'usage exclusif d'un copropriétaire, elle constitue alors une partie commune.
M. et Mme [F] font valoir, pour leur part, que le règlement de copropriété, qui ne vise nullement les combles en tant que parties communes, précise en revanche que toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire sont communes et qu'il s'en déduit ainsi, qu'a contrario, les parties affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire sont privatives.
Ils expliquent avoir fait l'acquisition d'un débarras, situé au 7ème étage à droite et mitoyen de leur chambre de service, « surmonté de combles cloisonnés des deux côtés, avec une fenêtre de type velux située au-dessus. »
Ils indiquent qu'il n'était ainsi pas possible de circuler dans ces combles, situés au-dessus de leurs lots, constitués d'une chambre de service et d'un débarras, « puisque le cloisonnement au niveau des combles du débarras contigu y faisait obstacle. »
Ils font en effet valoir que les combles situés au-dessus de leurs lots au septième étage ont toujours été cloisonnés de part et d'autre de chaque lot, seuls les combles situés au-dessus des couloirs ne l'étant pas, et qu'ils se sont contentés de retirer la cloison mitoyenne qui séparait les combles situés au-dessus d'un de leur lot des combles situés au-dessus de leur autre lot, ces lots ayant été réunis afin de ne former qu'un seul espace, faisant ainsi correspondre l'espace supérieur à l'espace inférieur.
Ils précisent que le règlement de copropriété autorise expressément la réunion de lots au profit d'un même propriétaire.
Ils soutiennent également qu'ils sont simplement intervenus sur les plafonds attachés aux poutres des planchers hauts, lesquels sont considérés par le règlement de copropriété comme des parties privatives, et en aucun cas sur des éléments structurels.
Ils tirent argument du fait que personne ne peut avoir accès à ces combles, hormis les propriétaires des lots situés en dessous, l'accès n'étant en effet pas possible dès lors qu'il existait une cloison au niveau des combles à chaque extrémité de leurs lots.
Ils soutiennent ainsi que du fait que cette configuration des lieux, les espaces cloisonnés situés au-dessus de leurs lots sont donc nécessairement affectés à leur usage exclusif.
Ils indiquent également que les aménagements réalisés n'empêchent nullement l'accès au toit qui reste possible par les fenêtres du couloir de l'escalier de service, et retient qu'en tout état de cause cet accès n'était pas possible depuis les combles.
Ils soutiennent donc que c'est parce que ces combles ne pouvaient être considérés comme des parties communes, qu'ils ont procédé au décloisonnement sans solliciter d'autorisation, ces travaux ne s'apparentant ainsi nullement à des travaux d'appropriation de parties communes réalisés en catimini mais à des travaux non soumis à autorisation préalable, dont tous les copropriétaires ont, au demeurant, eu connaissance, sans s'y être opposés durant plusieurs années.
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Il ressort du projet de modification de l'état descriptif de division, établi par les époux [F] en vue du rachat sollicité des combles, que les lots n°58, 107 et 108 ont été réunis pour ne former qu'un seul espace de vie et que les combles annexés sont situés au-dessus des lots n°107 et 108.
Le règlement de copropriété, qui décrit précisément la composition de chacun de ces lots, ne fait pas mention de combles de l'immeuble, soient en ce qu'ils feraient partie du périmètre des lots n°107 ou 108, soient en ce qu'ils seraient constitutifs de parties communes.
En effet, d'une part ces deux lots y sont décrits comme « une réserve au septième étage », description reprise dans l'acte de vente établi au profit des époux [F] le 30 décembre 1993 pour le lot n°108, l'acte de vente établi le 09 juillet 2013 pour le lot n°107 mentionnant pour sa part « un débarras ».
D'autre part, ces combles ne figurent pas au titre des parties communes de l'immeuble que le règlement de copropriété énumère en pages 18 et 19, cette liste se terminant par la mention selon laquelle sont communes « d'une façon générale, toutes les parties qui ne seraient pas affectées à l'usage exclusif de l'un des co-propriétaires suivant ce qui va être dit ci-après ou qui sont communes selon les lois et usages. »
C'est donc à juste titre que les époux [F] soutiennent qu'a contrario, les parties affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire sont privatives et ils indiquent, sans être contredits par le syndicat des copropriétaires, que la toiture de l'immeuble n'est pas accessible par les combles litigieux mais par trois accès, par les fenêtres du couloir de l'escalier de service.
Il est donc établi qu'ils sont les seuls à disposer de l'usage de ces combles.
Toutefois le critère de l'usage exclusif ne suffit pas à lui seul à emporter la qualification de parties privatives.
Il ne constitue en effet qu'un critère d'appréciation qui doit être complété par d'autres éléments tenant à la disposition des lieux, leur accès et l'utilité de ces combles.
En l'espèce, aucun élément n'est produit pour attester que ces combles présentent une utilité pour la copropriété, le syndicat des copropriétaires n'indiquant ainsi nullement qu'ils abriteraient un élément commun ou qu'ils constitueraient le seul accès possible à la toiture, alors que les époux [F] affirment le contraire, sans être contredits sur ces points.
De même, il apparaît que l'accès aux combles revendiqués n'est possible qu'en passant par les lots réunis des époux [F], l'accès par le couloir ne permettant pas d'accéder à ceux situés au-dessus des lots des époux [F].
En effet, il se comprend des explications fournies par ces derniers et non contredites par le syndicat des copropriétaires, que les combles de l'immeuble ne forment pas un espace unique, décloisonné en continu, mais sont, notamment au-dessus des lots 107 et 108, divisés en plusieurs parties, séparées les unes des autres par des cloisons, chacun de ces lots étant ainsi situés sous un espace de combles correspondant à l'emprise au sol de ce lot.
Toutefois, il est également établi que les lots des époux [F] ne permettaient, à l'origine, aucun accès à ces combles, ce dernier n'ayant été rendu possible qu'à la suite des travaux destructifs qu'ils ont engagés.
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Ces derniers ne contestent pas en effet avoir « ouvert le plafond situé au-dessus de leurs lots du septième étage » et créé une trémie, ce qui a ainsi permis à leurs lots de bénéficier de la surface offerte par ces combles, les époux [F] indiquant ainsi que « l'ouverture sur les combles a simplement permis d'installer une mezzanine comportant un lit de 1,60 mètres ».
C'est donc à tort qu'ils soutiennent, en page 6 de leurs écritures, que : « il n'est bien évidemment pas d'usage d'inclure dans les parties communes des combles situés au-dessus d'un lot et inaccessibles par quiconque sauf par le propriétaire du lot situé au-dessous », l'accès qu'ils revendiquent n'ayant nullement été prévu dans la configuration initiale des lieux et ne résultant que des travaux destructifs qu'ils ont entrepris dans ce but.
Il est exact, comme le soutiennent les époux [F] que le règlement de copropriété considère comme parties privatives « les plafonds attachés aux poutres des planchers hauts ».
Toutefois, le plafond, bien qu'il soit une composante du plancher haut, ne se confond cependant pas avec ce dernier.
En effet, un plancher est constitué d'une ossature de solives dont l'extrémité est encastrée dans les murs.
La surface du plancher supporte un parquet ou des panneaux et la sous-face, c'est-à-dire le plafond de l'étage inférieur, peut laisser les solives apparentes ou être dissimulées par un plafond.
Il s'ensuit que si les époux [F] pouvaient intervenir à leur guise, sans autorisation préalable, sur le plafond de leurs lots (sous-face du plancher haut), ils ne pouvaient en revanche agir de même s'agissant du plancher haut, qui séparait les combles de leurs lots, alors que le règlement de copropriété répute expressément la charpente de l'immeuble partie commune.
Par conséquent, dans la mesure où l'accès aux combles par les lots des époux [F] a été créé par leurs soins, en dehors de toute autorisation de l'assemblée générale, alors que la configuration initiale des lieux, résultant de la construction de l'immeuble, n'en prévoyait aucun, les combles ne peuvent être qualifiés de parties privatives.
Enfin, l'argument de M. et Mme [F] selon lequel le règlement de copropriété autorise expressément la réunion de lots au profit d'un même propriétaire, s'il est exact, est cependant inopérant, cette autorisation supposant que le bénéficiaire de cette réunion soit le propriétaire de l'ensemble des lots, ce qui n'est nullement le cas en l'espèce, les combles étant parties communes.
L'ensemble de ces éléments conduit par conséquent à considérer que les combles constituent une partie commune.
Sur la demande de restitution et de remise en état
Le syndicat des copropriétaires sollicite la restitution des combles annexés par les époux [F] et leur remise en état sous le contrôle d'un architecte mandaté par le syndic, s'agissant en particulier de la suppression de la trémie, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement.
En réponse aux contestations émises par les époux [F], il relève d'une part, que la rupture d'égalité entre copropriétaires dont ils se prévalent, tenant à ce que certains ont, par le passé, été autorisés à acquérir des parties communes, est inopérante, dès lors que la présente procédure ne vise pas l'annulation de la résolution ayant refusé de leur céder ces combles
Il fait valoir, d'autre part, qu'il ne peut-être envisagé de solution alternative aux demandes qu'il formule dès lors que celle envisageable en l'espèce, consistant à régulariser cette annexion au moyen d'une vente, a déjà été refusée par les copropriétaires.
Il soutient ainsi que les époux [F] ont violé les droits des autres copropriétaires, dans leur seul intérêt, et qu'ils ne peuvent exiger que le tribunal valide leur attitude.
Il relève au surplus que leur demande tend à obtenir un statu quo qui conduirait à valider leur utilisation privative de parties communes sans la moindre indemnisation pour le syndicat des copropriétaires.
M. et Mme [F] soutiennent en effet que ni le contexte ni la gravité des manquements ne justifient la suppression de la trémie.
Ils expliquent que le refus opposé par certains copropriétaires à la vente des combles relève de la jalousie et méchanceté manifestées à leur encontre, la location de leur chambre de service réaménagée ayant en effet fait des envieux dans la copropriété.
Ils indiquent de plus que c'est par suite d'un abus de majorité que la vente de ces combles a été refusée alors que certains copropriétaires ont pu, par le passé, acquérir des parties communes, telles qu'un bout de couloir et que, lors de l'assemblée de 2019, ayant refusé leur proposition de rachat, les dispositions de l'article 26-1 de la loi de 1965 n'ont pas été respectées puisqu'un deuxième vote aurait dû être organisé.
Enfin, ils considèrent que le refus du syndicat des copropriétaires d'engager une médiation, proposée par le tribunal, alors qu'eux-mêmes y étaient favorables, démontre qu'il s'agit d'un litige personnellement dirigé contre eux.
Ils soutiennent qu'il appartient au juge de vérifier si la gravité des manquements justifie la démolition totale des ouvrages irrégulièrement réalisés, que tel n'est pas le cas en l'espèce, que cette remise en état constituerait une disproportion manifeste entre le coût pour le débiteur et le créancier, puisqu'elle s'élèverait à 21 500 euros et ils font au surplus remarquer qu'ils ont réalisé des travaux d'isolation, ce qui constitue donc un avantage pour la copropriété.
Il convient tout d'abord de relever que, comme indiqué justement par le syndicat des copropriétaires, la présente action ne vise nullement à obtenir l'annulation de la résolution ayant refusé la vente des combles aux époux [F], de telle sorte qu'il est inopérant d'invoquer un éventuel abus de majorité ou une éventuelle erreur dans la majorité retenue pour adopter cette résolution.
Par ailleurs, les parties sont tout à fait libres de souhaiter une réponse judiciaire au litige les opposant et par conséquent, il ne peut être déduit du refus du syndicat des copropriétaires de répondre favorablement à la proposition de médiation, que cela traduit de sa part une vindicte personnelle à l'encontre des époux [F].
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Enfin, contrairement à ce qu'ils soutiennent, la gravité des manquements reprochés, à savoir l'annexion illégale de parties communes, justifie la remise en état sollicitée et la suppression de la trémie réalisée.
En effet, d'une part les époux [F] ne justifient pas des travaux d'isolation qu'ils indiquent avoir réalisés, de telle sorte que le bénéfice qui serait retiré par la copropriété du fait de ces travaux n'est nullement justifié.
De la même façon, il n'y a pas lieu de tenir compte de considérations relatives au coût de la remise en état, sans conséquence sur le caractère illicite des travaux et la sanction qui en découle, à savoir la remise en état aux frais du copropriétaire.
D'autre part, la seule solution alternative à la remise en état consiste à régulariser cette annexion au moyen d'une vente aux époux [F] des combles qu'ils occupent.
Or, les copropriétaires ont déjà à deux reprises, en 2018 et 2020, rejeté cette solution.
De plus, l'absence de remise en état reviendrait à permettre aux époux [F] de bénéficier d'une augmentation de la superficie de leurs lots à moindre coût, puisqu'ils n'ont eu à assumer que celui des travaux et qu'aucune augmentation des tantièmes attribués à leurs lots, du fait de cette augmentation n'a été réalisée, le montant de leurs charges n'ayant ainsi pas été mis en adéquation avec la superficie réellement occupée.
Il convient par conséquent d'ordonner la restitution au syndicat des copropriétaires des combles occupés par M. et Mme [F], et leur remise en état, en particulier en supprimant la trémie indûment percée, et ce sous le contrôle de l'architecte mandaté par le syndic, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une période de trois mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué.
Sur les demandes accessoires
Succombant en leurs demandes, M. et Mme [F] sont condamnés in solidum aux dépens de l'instance.
Tenus aux dépens, ils sont également condamnés in solidum à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles et sont déboutés de leur demande formulée à ce titre.
L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :
ORDONNE la restitution au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] des combles occupés par M. et Mme [F], et leur remise en état, en particulier en supprimant la trémie indûment percée, et ce sous le contrôle de l'architecte mandaté par le syndic, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une période de trois mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué ;
CONDAMNE in solidum M. [B] [F] et Mme [S] [F] aux dépens de l'instance ;
CONDAMNE in solidum M. [B] [F] et Mme [S] [F] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles ;
DÉBOUTE M. [B] [F] et Mme [S] [F] de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 22 mars 2024
Le greffierPour la présidente empêchée,
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
