TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me BARBEDETTE et Me AUSSANT
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me LOIR
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 21/01055
N° Portalis 352J-W-B7F-CTVBE
N° MINUTE :
Assignation du :
16 janvier 2021
JUGEMENT
rendu le 22 mars 2024
DEMANDEURS
S.A.R.L. PARISEVEN
[Adresse 6]
[Adresse 6]
représentée par Maître Anne-Charlotte BARBEDETTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0713
Monsieur [OL] [X]
[Adresse 17]
[Adresse 17]
Monsieur [H] [K]
Madame [P] [VB] épouse [K]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [S] [D] épouse [DM]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
S.A.R.L. CALLIGRAM
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Monsieur [R] [V]
Madame [RW] [FG] veuve [EB]
[Adresse 15]
[Localité 18]
Monsieur [W] [G]
[Adresse 21]
[Adresse 21]
Monsieur [SN] [U]
Madame [B] [MB] épouse [U]
[Adresse 16]
[Adresse 16] (ISRAEL)
Madame [MM] [Y]
[Adresse 12]
[Adresse 12] (SINGAPOUR)
Monsieur [M] [HU]
Madame [C] [BT] épouse [HU]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
Monsieur [L] [CX]
Madame [F] [J] épouse [CX]
[Adresse 8]
[Localité 18]
S.C.I. LECOMTE IMMO
[Adresse 10]
[Adresse 10]
Madame [I] [UJ] épouse [BN]
[Adresse 13]
[Adresse 13] (BELGIQUE)
Monsieur [PA] [ZD]
Madame [Z] [N] épouse [ZD]
[Adresse 14]
[Localité 18]
S.C.I. DORKA
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Monsieur [PA] [RK]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Monsieur [PA] [YT]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Madame [IZ] [YT]
[Adresse 19]
[Adresse 19]
Madame [YA] [YT]
[Adresse 24]
[Adresse 24] (ALLEMAGNE)
Madame [A] [YT] épouse [T]
[Adresse 20]
[Adresse 20]
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/01055 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTVBE
Madame [OA] [JN] veuve [YT]
[Adresse 23]
[Adresse 23]
Monsieur [FL] [EG]
[Adresse 22]
[Adresse 22] (BELGIQUE)
représentés par Maître Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1638
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic le Cabinet ORALIA GRIFFATON ET MONTREUIL, S.A.S.
[Adresse 4]
[Localité 18]
représenté par Maître Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0874
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
assistés de Léa GALLIEN, greffier
DÉBATS
A l’audience du 11 janvier 2024 présidée par Madame Frédérique MAREC
tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024.
En raison de l'empêchement de la présidente, la décision a été signée par l'un des juges qui en ont délibéré, en application de l'article 456 alinéa 1er du code de procédure civile
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
L'immeuble situé [Adresse 15] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et administré par la SAS Oralia Griffaton et Montreuil ès qualités de syndic.
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/01055 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTVBE
Constitué de quatre bâtiments A, B, C et D, il est régi par un règlement de copropriété établi le 19 avril 1972, modifié les 12 et 17 septembre 1974.
La SARL Pariseven, M. [X], M. [K], Mme [VB] épouse [K], Mme [D] épouse [DM], la SARL Calligram, M. [V], M. [G], M. [U], Mme [MB] épouse [U], Mme [Y], M. [HU], Mme [BT] épouse [HU], M. [CX], Mme [J] épouse [CX], la SCI Lecompte Immo, Mme [UJ] épouse [BN], Mme [FG] veuve [EB], M. [ZD], Mme [N] épouse [ZD], la SCI Dorka, M. [RK], M. [YT], Mme [YT], Mme [YT], Mme [YT] épouse [T], Mme [JN] veuve [YT] et M. [EG] sont propriétaires de lots au sein du bâtiment C.
Dans le cadre de travaux envisagés par la copropriété, notamment de réfection du sol de la cour, M. [PA] [O], architecte, a préconisé dans une note du 06 novembre 2012 de « remplacer le réseau d'évacuation des canalisations enterrées sous la cour et, au minimum, vérifier l'état des canalisations enterrées sous les bâtiments C. »
La résolution n°6-1 de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 27 mai 2014 a voté les « travaux de réfection des canalisations collectives sous la cour près du bâtiment C (rapport de l'architecte, M. [O]) », pour un budget global de 100.800 euros appelé en « tantièmes A-B-C-D ».
Au cours de l’assemblée générale du 27 mai 2015, les copropriétaires ont adopté la résolution n°9-1 relative à la « reprise structurelle fondation aile droite bâtiment C » moyennant un budget global de 57.000 euros.
Un débat s’étant instauré au sein de la copropriété sur le point de savoir si lesdits travaux relevaient de charges communes générales ou de charges communes spéciales par bâtiment, une assemblée générale a été convoquée le 26 avril 2016, au cours de laquelle ont été soumises au vote des copropriétaires les résolutions n°7-3 et 7-4 relatives à la répartition définitive, en tantièmes du bâtiment C, du budget des travaux votés lors des assemblées générales des 27 mai 2014 et 27 mai 2015.
Ces deux résolutions ont été rejetées.
Par exploit d'huissier signifié le 23 septembre 2016, les copropriétaires des bâtiments A, B et D ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux fins d'annulation des résolutions n°7.3 et 7.4 votées lors de l’assemblée générale du 26 avril 2016.
Le tribunal judiciaire de Paris a prononcé l'annulation de celles-ci suivant jugement prononcé le 30 janvier 2020.
Une assemblée générale s'est tenue le 21 octobre 2020 au cours de laquelle ont notamment été adoptées les résolutions n°21, 22, 23, 24, 25 et 26 faisant supporter l’intégralité des budgets des travaux votés les 27 mai 2014 et 27 mai 2015 aux copropriétaires du bâtiment C.
Par exploit d'huissier signifié le 16 janvier 2021, la SARL Pariseven a saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d'annulation des résolutions n°21 à 25 votées lors de l’assemblée générale du 21 octobre 2020 et de voir déclarer non écrites les dispositions des articles 12 et 13 du règlement de copropriété. L'instance a été enrôlée sous le numéro RG 21/01055.
Décision du 22 mars 2024
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N° RG 21/01055 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTVBE
Par exploit d'huissier signifié le 14 janvier 2021, M. [X], M. [K], Mme [VB] épouse [K], Mme [D] épouse [DM], la SARL Calligram, M. [V], M. [G], M. [U], Mme [MB] épouse [U], Mme [Y], M. [HU], Mme [BT] épouse [HU], M. [CX], Mme [J] épouse [CX], la SCI Lecompte Immo, Mme [UJ] épouse [BN], Mme [FG] veuve [EB], M. [ZD], Mme [N] épouse [ZD], la SCI Dorka, M. [RK], M. [YT], Mme [YT], Mme [YT], Mme [YT] épouse [T], Mme [JN] veuve [YT] et M. [EG] ont fait assigner syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] aux fins notamment d'annulation des résolutions n°21 à 26 votées lors de l’assemblée générale du 21 octobre 2020 et de voir déclarer non écrites les dispositions des articles 12 et 13 du règlement de copropriété. L'instance a été enrôlée sous le numéro RG 21/01322.
Par ordonnance du 29 octobre 2021, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances sous le numéro RG 21/01055.
* * *
Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°2, notifiées par voie électronique le 16 mai 2023 et au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de la loi ELAN n°2018-1021 en date du 23 novembre 2018, la SARL Pariseven demande au tribunal de :
“-Annuler les résolutions n°21, n°22, n°23, n°24 et n°25 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 15] en date du 21 octobre 2020;
-Juger non écrits les articles 12 et 13 du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 15] ;
-Procéder à la nouvelle répartition des charges communes générales du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 15] ;
-Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 15] à faire exécuter les travaux de réfection et de reconstruction de la cour du bâtiment C sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir;
-Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 15] à indemniser le trouble de jouissance subi par la société Pariseven à hauteur de 15.000 euros ;
-Ordonner la publication du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 15] dans les trois mois de la date à laquelle il sera devenu définitif aux frais exclusifs du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] ;
-Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] de l'ensemble de ses fins, moyens, et prétentions,
En tout état de cause,
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-Exonérer la société Pariseven de toute contribution aux frais engagés par la copropriété de l'immeuble du [Adresse 15] au titre de la présente instance en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
-Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à verser à la société Pariseven la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anne-Charlotte Barbedette.”
***
Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives n°1, notifiées par voie électronique le 15 mai 2023 et au visa des articles 3,6-2, 10, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété du 19 avril 1972, M. [X], M. [K], Mme [VB] épouse [K], Mme [D] épouse [DM], la SARL Calligram, M. [V], M. [G], M. [U], Mme [MB] épouse [U], Mme [Y], M. [HU], Mme [BT] épouse [HU], M. [CX], Mme [J] épouse [CX], la SCI Lecompte Immo, Mme [UJ] épouse [BN], Mme [FG] veuve [EB], M. [ZD], Mme [N] épouse [ZD], la SCI Dorka, M. [RK], M. [YT], Mme [YT], Mme [YT], Mme [YT] épouse [T], Mme [JN] veuve [YT] et M. [EG] demandent au tribunal de :
“En l'absence de parties communes spéciales :
-Annuler et déclarer non écrites les dispositions des articles 12 et 13 du règlement de Copropriété du 16 mars 1972 de l'immeuble [Adresse 15] afférentes aux charges d'entretien, de réparations et de reconstruction des bâtiments.
Pour le surplus,
-Prononcer l'annulation des résolutions 21, 22, 23, 24, 25 et 26 adoptées lors de |'Assemblée générale du 21 octobre 2020 de l'immeuble [Adresse 15].
-Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] de l'ensemble de ses demandes.
-Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] à payer une somme de 18 900 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile soit 700 euros pour chacun des requérants.
-Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
-Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] en tous les dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Jacqueline Aussant, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.”
***
Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°2, notifiées par voie électronique le 6 février 2023 et au visa des articles 6-2, 6-4, 10, 43 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] demande au tribunal de :
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“- Débouter M. [X], M. [K], Mme [VB] épouse [K], Mme [D] épouse [DM], la Société Calligram SARL, M. [V], M. [G], M. [U], Mme [MB] épouse [U], Mme [Y], M. [HU], Mme [BT] épouse [HU], M. [CX], Mme [J] épouse [CX], la Société Lecompte Immo Société Civile Immobilière, Mme [UJ] épouse [BN], Mme [FG] veuve [EB], M. [ZD], Mme [N] épouse [ZD], la Société SCI Dorka Société Civile Immobilière, M. [RK], M. [YT], Mme [YT], Mme [YT], Mme [YT] épouse [T], Mme [JN] veuve [YT] et M. [EG] de toutes leurs demandes, fins et prétentions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
- Condamner in solidum la société Pariseven, M. [X], M. [K], Mme [VB] épouse [K], Mme [D] épouse [DM], la Société Calligram SARL, M. [V], M. [G], M. [U], Mme [MB] épouse [U], Mme [Y], M. [HU], Mme [BT] épouse [HU], M. [CX], Mme [J] épouse [CX], la Société Lecompte Immo Société Civile Immobilière, Mme [UJ] épouse [BN], Mme [FG] veuve [EB], M. [ZD], Mme [N] épouse [ZD], la Société SCI Dorka Société Civile Immobilière, M. [RK], M. [YT], Mme [YT], Mme [YT], Mme [YT] épouse [T], Mme [JN] veuve [YT] et M. [EG] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- Condamner in solidum la société Pariseven, M. [X], M. [K], Mme [VB] épouse [K], Mme [D] épouse [DM], la Société Calligram SARL, M. [V], M. [G], M. [U], Mme [MB] épouse [U], Mme [Y], M. [HU], Mme [BT] épouse [HU], M. [CX], Mme [J] épouse [CX], la Société Lecompte Immo Société Civile Immobilière, Mme [UJ] épouse [BN], Mme [FG] veuve [EB], M. [ZD], Mme [N] épouse [ZD], la Société SCI Dorka Société Civile Immobilière, M. [RK], M. [YT], Mme [YT], Mme [YT], Mme [YT] épouse [T], Mme [JN] veuve [YT] et M. [EG] aux dépens dont distraction au profit de Maître Vincent LOIR avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.”
* * *
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 17 mai 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries le 11 janvier 2024. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1 - Sur le caractère non écrit des articles 12 et 13 du règlement de copropriété
Les demandeurs soutiennent que le règlement de copropriété de l'immeuble institue des charges communes spéciales sans pour autant prévoir de parties communes spéciales, en contradiction avec les dispositions de la loi ELAN du 23 novembre 2018 ; que les articles 12 et 13 relatifs aux « charges d’entretien, de réparations et de reconstruction des bâtiments » doivent par conséquent être réputés non écrits.
Décision du 22 mars 2024
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Ils précisent que le modificatif au règlement de copropriété établi les 12 et 17 septembre 1974 a supprimé les lots 23, 100 et 130 et leur subdivision ; qu’il a certes modifié l'état descriptif de division sans pour autant créer de parties communes spéciales à chacun des bâtiments ; que le rapport du cabinet [E], géomètre-expert, proposant une énumération de parties communes spéciales doit être soumis au vote de l'assemblée générale ; qu'en cas de vote favorable, cette classification ne vaudra en tout état de cause que pour l'avenir et n'aura pas d'effet rétroactif.
Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas qu'il lui appartient de procéder à une mise en conformité de son règlement de copropriété s'agissant de l'existence de parties communes spéciales et fait valoir qu'il s'agit de l'objet de la résolution n°18 votée par l'assemblée générale du 14 avril 2021, donnant délégation au conseil syndical afin de mandater un géomètre pour établir un projet de modificatif au règlement de copropriété.
Il ajoute que ce dernier contient une grille de répartition des charges spéciales par bâtiment et des parties communes spéciales par bâtiment qui résultent de la division d'anciens lots privatifs ; que la mise en conformité aura donc pour objet de préciser ces parties communes spéciales se rattachant aux charges communes spéciales existantes, ce que propose le rapport déposé par le cabinet [E], géomètre-expert ; qu'aucun fondement légal n'impose de supprimer les charges spéciales existantes dès lors qu'il existe une grille de répartition des charges communes spéciales par bâtiment ; que si les clauses litigieuses devaient être annulées, la nouvelle répartition ne peut s'appliquer de manière rétroactive aux travaux déjà votés, mais uniquement aux travaux qui pourront être votés à l'avenir.
Sur ce,
Aux termes de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.
Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. »
Selon l'article 6.2 de la même loi, créé par la loi du 23 novembre 2018 et modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019 :
« Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage et à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage et à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes. »
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose enfin que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
Le règlement de copropriété de l’immeuble définit des parties privatives (article 2) et des parties communes (article 3).
Il n’institue pas de parties communes spéciales à certains copropriétaires, la simple référence à l'existence des charges spéciales ou l'existence de pluralité de bâtiments distincts n'étant pas suffisantes pour en justifier l'existence.
Le rapport établi en mars 2022 par le cabinet [VM] [E], géomètre-expert, confirme d’ailleurs l'absence de partie commune spéciale dans le règlement, la copropriété ayant été constituée lors de sa création de parties privatives, de parties communes générales et d'accessoires aux parties commune générales.
Il précise à ce titre : « Le règlement d'origine ne prévoit aucune partie commune spéciale ni la possibilité d'en créer. (…) La simple insertion de quotes-parts de parties communes de bâtiment n'est pas de nature à créer des parties communes spéciales de bâtiment s'il n'existe aucun acte formel de création de partie commune de bâtiment. Tant que formellement, les parties communes spéciales de bâtiment ne sont pas créées, le seul fait de les répartir n'a pas le pouvoir de leur donner une existence juridique (…) En l'absence de création de parties communes spéciales dans le règlement d'origine, il n'y a pas de raison de considérer qu'il pourrait comporter des parties communes spéciales de bâtiment. »
Les articles 10 et 11 du règlement de copropriété relatifs aux charges générales stipulent que les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales aux termes du règlement et qu’elles sont réparties entre les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété contenues dans les lots.
Les articles 12 et 13 relatifs aux « charges d’entretien, de réparations et de reconstruction des bâtiments » prévoient que les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments (frais de réparation de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros-murs, à la toiture, aux têtes de cheminée, aux canalisations d’eau, de gaz, d’électricité, aux tuyaux de tout à l'égout, à ceux d'écoulement des eaux pluviales, à ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l'égout, à la porte d'entrée de chaque bâtiment, à la descente des caves, les réparations nécessitées par les engorgements dans les conduits, les frais de ravalement des façades, les frais d’entretien, de réparation et de reconstruction des balcons-appuis-balcons et balustrades, les primes d’assurance liées) seront réparties entre les copropriétaires de chaque bâtiment au prorata des quotes-parts dans les parties communes spéciales de ce bâtiment.
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
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Ces dispositions instituent donc des charges communes spéciales alors même que le règlement de copropriété n'identifie aucune partie commune spéciale dont la propriété indivise serait répartie seulement entre certains copropriétaires, ce en violation des dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Les clauses 12 et 13 du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 15] seront par conséquent réputées non écrites.
Les charges correspondantes doivent être incluses dans les charges communes générales et seront supportées par l'ensemble des copropriétaires.
2 - Sur l’annulation des résolutions n°21, 22, 23, 24, 25 et 26 de l'assemblée générale du 21 octobre 2020
Les résolutions contestées font supporter l’intégralité des budgets des travaux votés les 27 mai 2014 et 27 mai 2015 aux copropriétaires du bâtiment C dans les termes suivants :
Résolution n°21 : « L’assemblée générale, ayant pris connaissance du courrier du 12 juin 2020, joint à la convocation, décide que le budget des travaux de 100.110,00 € voté le 27 mai 2014 sous la résolution 6.1 ainsi que les honoraires d'architecte de 10% à hauteur de 9.000 € TTC votés également lors de l'assemblée générale du 27 mai 2014 sous la résolution 6.3 et d'autre part, les honoraires du syndic à hauteur de 2% sur 1.800 euros TTC, votés également à la résolution 6.4 seront répartis définitivement en tantièmes du bâtiment C et représentent exclusivement des charges communes spéciales à ce bâtiment C, étant rappelé que la résolution 6.1 n’a pas pris position sur la question de la répartition mais uniquement sur la question de l’émission des appels de fonds de trésorerie. »
Résolution n°22 : « L’assemblée générale autorise le syndic à appeler auprès des seuls copropriétaires du bâtiment C les sommes prévues à la résolution précédente affectées des tantièmes considérés du bâtiment C. »
Résolution n°23 : « L’assemblée générale, ayant pris connaissance du courrier du 12 juin 2020, joint à la convocation, décide que le budget des travaux de 57.000,00 € TTC voté le 27 mai 2015 sous la résolution 6.1 ainsi que les honoraires d'architecte de 10% à hauteur de 9.000 € TTC, votés également lors de l'assemblée générale du 27 mai 2014 sous la résolution 6.3 et d'autre part, les honoraires de syndic à hauteur de 2% sur 1.800 € TTC votés également à la résolution 6.4 seront répartis définitivement en tantièmes du bâtiment C et représentent des charges communes spéciales à ce bâtiment C, étant rappelé que la résolution 9.1 n’a pas pris position sur la question de la répartition mais uniquement sur la question de l’émission des appels de fonds de trésorerie. »
Résolution n°24 : « L’assemblée générale autorise le syndic à appeler auprès des seuls copropriétaires du bâtiment C les sommes prévues à la résolution précédente affectées des tantièmes considérés du bâtiment C. »
Décision du 22 mars 2024
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Résolution n°25 : « L’assemblée générale ayant pris connaissance du courrier du 12 juin 2020, joint à la convocation, constatant que l’ensemble de la copropriété a payé au titre de l’exercice 2017, une somme totale de 230 000,84 euros au titre des travaux concernant le seul bâtiment C, et constatant que cette somme de 230 000,84 euros inclut celle de 179 400,00 euros correspondant au budget de travaux voté dans les 2 résolutions numérotées 7.3 et 7.4 de l’assemblée générale du 26 avril 2016, qui ont été des résolutions annulées par le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 30 janvier 2020, l’assemblée générale décide que la somme de 230.000,84 euros est imputée à l'ensemble des copropriétaires du seul bâtiment C qui devront la verser dans la comptabilité du Syndicat des copropriétaires. »
Résolution n°26 : « L’assemblée générale autorise le Syndic à appeler au plus tard dans le délai d’un mois suivant la présente assemblée générale, la somme de 230 000,84 euros auprès de tous les copropriétaires du bâtiment C. »
Au soutien de sa demande d’annulation, la SARL Pariseven expose que ces résolutions ont été votées en contradiction avec les dispositions des articles 3, 6-4 et 24 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'aucune partie commune spéciale n'est prévue au règlement de copropriété lequel érige les cours de la copropriété en parties communes générales ; qu'en l'absence de consécration de parties communes spéciales au bâtiment C, la réfection des canalisations enterrées de la cour centrale et de la cour du bâtiment C doit être supportée par l'ensemble des copropriétaires ; que les budgets votés en 2014 et 2015 doivent donc être répartis entre l'ensemble des copropriétaires des bâtiments A, B, C et D conformément aux dispositions de l'article 10 du règlement de copropriété.
Elle ajoute qu'en tout état de cause, les résolutions litigieuses ont été adoptées irrégulièrement, en contrariété avec les dispositions de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, puisque ces dernières ont été soumises au vote de l'ensemble des copropriétaires et non des seuls copropriétaires concernés par l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.
Les autres demandeurs font valoir que le vote des résolutions n°21 à 26 est constitutif d'un abus de majorité en ce que ces résolutions ont été votées dans le seul intérêt des copropriétaires des autres bâtiments ; que la résolution n°6 votée en assemblée générale le 27 mai 2014 et la résolution n°9 votée en assemblée générale le 27 mai 2015 n'ont fait l'objet d'aucun recours ; qu'il appartenait donc à l'assemblée générale de les annuler avant de procéder au vote des résolutions 21 à 26 ; que faute d'annulation, ces résolutions doivent s'appliquer et accordent ainsi aux copropriétaires du bâtiment C un droit acquis ; qu’elles ont d'ailleurs été exécutées puisque les appels de fonds ont été émis en application de la grille de charges générales.
Le syndicat des copropriétaires oppose que le règlement de copropriété crée des charges communes générales et des charges communes spéciales à chaque bâtiment ; que les travaux de reprise des canalisations et des réseaux desservant le bâtiment C et les travaux de consolidation de ce bâtiment constituent une dépense spéciale aux copropriétaires de ce bâtiment, la canalisation dont la réfection est nécessaire desservant le seul bâtiment C, ainsi que cela ressort d'un rapport établi le 23 septembre 1999 par la société Lavillaugouet.
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/01055 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTVBE
Il ajoute que les copropriétaires n'ont pas tranché en 2014 et 2015 la question de la répartition du coût des travaux, laquelle ne sera effective que lors de l'approbation du compte de ces travaux ; que les demandeurs ne peuvent dès lors se prévaloir d'un droit acquis ; que les copropriétaires du bâtiment C ne peuvent enfin se prévaloir d'un quelconque abus de majorité puisque chacun des copropriétaires défend sa position en fonction de son intérêt personnel.
Sur ce,
En application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la décision réputant non écrite une clause relative à la répartition des charges ne prend effet qu’au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
Les articles 12 et 13 du règlement de copropriété instituant des charges spéciales par bâtiment étaient donc applicables lors du vote des résolutions litigieuses.
Selon l'article 6.2 de la même loi, créé par la loi du 23 novembre 2018 et modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019 : « Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage et à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes. »
De même, l’article 64 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 15] stipule que : « Lors qu’aux termes du présent règlement, les frais qui seraient entraînés par l’exécution de la décision mise aux voix n’incombent qu’à certains seulement des copropriétaires, seuls ces copropriétaires prennent part au vote et ce avec un nombre de voix proportionnel à leur participation aux frais. »
Les travaux, objets des résolutions n°21 à 26, ne pouvaient donc être votés que par les seuls copropriétaires du bâtiment C.
Les résolutions en litige, irrégulièrement soumises au vote de l’ensemble des copropriétaires, seront donc annulées.
3 - Sur l'exécution des travaux de réfection et de reconstruction de la cour du bâtiment C et le trouble de jouissance
La société Pariseven sollicite la condamnation du défendeur à faire exécuter les travaux de réfection et de reconstruction de la cour votés en 2014 et 2015, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, au motif que lesdits travaux débuté en 2014 ont été laissés en l'état, faute pour le syndicat des copropriétaires de satisfaire à son obligation d'entretien des parties communes.
Elle demande en outre l'indemnisation du trouble de jouissance qu'elle prétend avoir subi en raison de l'inaction du syndicat depuis plus de six ans, qui l'empêche non seulement de garantir l'exécution de ses obligations auprès de ses locataires, notamment la jouissance paisible du bien, mais aussi de mettre son bien en location en présence d'une cour démolie.
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/01055 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTVBE
Le syndicat des copropriétaires fait valoir en défense que la demande est sans objet puisque les travaux ont été exécutés ; que la surface de la cour est couverte de béton et peut être utilisée sans danger par les riverains ; que l'aspect esthétique n'est enfin pas suffisant pour motiver la demande formée par la société Pariseven alors que les copropriétaires ont voté à l'encontre de toute dépense complémentaire.
Il ajoute que, s'agissant d'une obligation de faire, la demande est subordonnée à une mise en demeure en application de l'article 1221 du code civil qui ne lui a en l'espèce pas été adressée ; que la SARL Pariseven ne verse enfin aucune pièce aux débats qui justifierait de l'existence d'un préjudice de jouissance.
Sur ce,
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Alors que la charge de la preuve lui incombe, la SARL Pariseven ne démontre en l’espèce pas que les « travaux de réfection des canalisations collectives sous la cour près du bâtiment C », votés au cours de l'assemblée générale du 27 mai 2014, et les travaux de « reprise structurelle fondation aile droite bâtiment C », votés par l'assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 2015, n'auraient pas été exécutés intégralement.
Elle n’établit pas davantage l’absence d’entretien des parties communes, aucune pièce n’établissant comme elle l’indique que la cour commune serait démolie au pied de son appartement.
Il y a lieu par conséquent de rejeter la demande d'exécution des travaux ainsi que la demande indemnitaire subséquente.
5 - Sur la publication du jugement à intervenir
La SARL Pariseven sollicite la publication du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété dans les trois mois de la date à laquelle il sera devenu définitif aux frais exclusifs du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires oppose que la publication est susceptible de poser des difficultés pratiques et de multiplier les frais en cas d'appel, et que la publication ne pourra intervenir qu'à l'obtention d'une décision définitive.
Sur ce,
La SARL Pariseven ne développe aucun moyen au soutien de sa demande de publication, qui ne pourra dans ces circonstances qu’être rejetée.
6 - Sur les demandes accessoires
L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que :
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
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« Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »
Au regard de l'issue du litige, il y a lieu de dispenser la SARL Pariseven de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
Le syndicat des copropriétaires, succombant principalement à l'instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée à Maître Anne-Charlotte Barbedette et à Maître Jacqueline Aussant de recouvrer directement ceux dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
Tenu aux dépens, il sera tenu à payer à la SARL Pariseven la somme équitable de 4.000 euros sur ce fondement.
Il sera en outre condamné à verser à M. [X], M. [K], Mme [VB] épouse [K], Mme [D] épouse [DM], la SARL Calligram, M. [V], M. [G], M. [U], Mme [MB] épouse [U], Mme [Y], M. [HU], Mme [BT] épouse [HU], M. [CX], Mme [J] épouse [CX], la SCI Lecompte Immo, Mme [UJ] épouse [BN], Mme [FG] veuve [EB], M. [ZD], Mme [N] épouse [ZD], la SCI Dorka, M. [RK], M. [YT], Mme [YT], Mme [YT], Mme [YT] épouse [T], Mme [JN] veuve [YT] et M. [EG], ensemble la somme de 4.050 euros au titre des frais irrépétibles, et sera débouté de sa demande à ce titre.
La nature des condamnations prononcées et l'absence de demande en ce sens justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
DÉCLARE non écrits les articles 12 et 13 du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 15] ;
DIT que les charges correspondantes seront incluses dans les charges communes générales et supportées par l’ensemble des copropriétaires ;
ANNULE les résolutions n°21, 22, 23, 24, 25 et 26 de l'assemblée générale du 21 octobre 2020 ;
DÉBOUTE la SARL Pariseven de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux de réfection et de reconstruction de la cour du bâtiment C et de sa demande de publication ;
DÉBOUTE la SARL Pariseven de sa demande de dommages et intérêts ;
DISPENSE la SARL Pariseven de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] aux dépens ;
AUTORISE Maître Anne-Charlotte Barbedette et Maître Jacqueline Aussant à recouvrer directement les dépens dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à payer à la SARL Pariseven la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et le déboute de sa demande à ce titre ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à payer à M. [OL] [X], M. [H] [K], Mme [P] [VB] épouse [K], Mme [S] [D] épouse [DM], la SARL Calligram, M. [R] [V], M. [W] [G], M. [SN] [U], Mme [B] [MB] épouse [U], Mme [MM] [Y], M. [M] [HU], Mme [C] [BT] épouse [HU], M. [L] [CX], Mme [F] [J] épouse [CX], la SCI Lecompte Immo, Mme [I] [UJ] épouse [BN], Mme [RW] [FG] veuve [EB], M. [PA] [ZD], Mme [Z] [N] épouse [ZD], la SCI Dorka, M. [PA] [RK], M. [PA] [YT], Mme [IZ] [YT], Mme [YA] [YT], Mme [A] [YT] épouse [T], Mme [OA] [JN] veuve [YT] et M. [FL] [EG], ensemble la somme de 4.050 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.
Fait et jugé à Paris le 22 mars 2024
Le greffierPour la présidente empêchée,
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
