TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me CISSE
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me REVERT-CHERQUI
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 20/12638
N° Portalis 352J-W-B7E-CTMKP
N° MINUTE :
Assignation du :
02 décembre 2020
JUGEMENT
rendu le 22 mars 2024
DEMANDEURS
Monsieur [C] [Z]
Registre n°41
[Localité 7] (LIBAN)
Monsieur [S] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentés par Maître Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #191
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.S. CID
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Ludovic REVERT-CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1515
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/12638 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTMKP
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
assistées de Léa GALLIEN, greffier,
DÉBATS
A l’audience du 19 janvier 2024 tenue en audience publique devant Madame Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
En raison de l'empêchement de la présidente, la décision a été signée par l'un des juges qui en ont délibéré, en application de l'article 456 alinéa 1er du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [C] [Z] est propriétaire d'un appartement, lot n°111, au sein de l'immeuble du [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.
Ce bien est géré pour son compte par M. [S] [Z].
Par acte en date du 02 décembre 2020, M.M [C] et [S] [Z] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d'annulation de la résolution 15 adoptée lors de l'assemblée générale du 30 septembre 2020.
Aux termes de leurs conclusions n°3, notifiées par message électronique du 14 septembre 2021, M.M [Z] demandent au tribunal, au visa des articles 2, 3, 21 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :
« Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
Déclarer la demande de Monsieur [C] [Z] recevable et bien fondée, et en conséquence :
Prononcer l'annulation de la résolution n°15 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires en date du 30 Septembre 2020.
Condamner le défendeur au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu'il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits.
Condamner le défendeur aux entiers dépens.
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Dire que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction résultant de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000.
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans caution. »
Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°4, notifiées par message électronique le 13 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de ses articles 2 et 3 de :
« Dire et juger que la demande d'annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale du 30 septembre 2020, n'a plus d'objet.
Condamner in solidum Messieurs [C] et [S] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner in solidum Messieurs [C] et [S] [Z], aux entiers dépens de la présente instance. »
Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 avril 2023 et la date de plaidoirie fixée au 19 janvier 2024, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 22 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'annulation
M. [C] [Z] explique avoir attaqué les résolutions 4 et 5, adoptées lors de l'assemblée générale du 08 mars 2018, ainsi que les résolutions 4 et 5 adoptées lors de celle du 06 mai 2019, portant sur la réfection des planchers hauts de différents lots, dans la mesure où, bien que le règlement de copropriété qualifie expressément ces parties de parties privatives, le coût des travaux a cependant été voté en charges communes générales.
Il indique que lors de l'assemblée générale du 30 septembre 2020, l'assemblée générale a adopté une résolution n°15 portant sur le vote d'un appel de fonds complémentaire pour la prise en charge de ces travaux, dont le financement est également assuré au moyen d'un appel de fonds émis en charges communes générales.
Or, il fait valoir qu'au terme de l'article 2 du règlement de copropriété, le plancher et les poutres qui le soutiennent constituent des parties privatives, que la classification prévue à cet article prime sur celle mentionnée à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, de telle sorte que le financement de travaux privatifs ne peut être assuré par l'ensemble des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires, s'il reconnaît que l'article 2 du règlement de copropriété répute parties privatives le plancher avec les poutres et solives qui le soutiennent, explique cependant que l'article 1 répute partie commune toute partie déclarée commune par la loi et les usages, de telle sorte que le gros œuvre du bâtiment doit être considéré comme une partie commune.
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Il fait de plus remarquer que le règlement de copropriété a été établi sous le régime de la loi du 28 juin 1938, qu'il est devenu obsolète de manière automatique du fait de l'entrée en vigueur du statut impératif de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars 1967 et qu'il convient donc de « remettre en cause les stipulations du règlement de copropriété en ce qu'elles désignent la structure du plancher comme partie privative, alors même que ladite structure plancher fait partie intégrante du gros œuvre et ainsi ne peut en aucun cas être considérée comme de nature privative. »
Il soutient que la jurisprudence a été amenée à considérer, notamment s'agissant de règlements de copropriété anciens établis sous l'empire de la loi de 1938, qu'en raison de leur rôle et de leurs caractéristiques, les murs et autres éléments du gros œuvre ne peuvent faire l'objet d'une attribution privative et il fait ainsi valoir que « sont qualifiés de parties communes l'ensemble des ouvrages du gros œuvre nécessaire à la stabilité, à la résistance et à la protection des bâtiments, y compris les poutres, solives et hourdis, ainsi que les planchers, à l'exclusion de leurs revêtements inférieurs et supérieurs (parquets et autres matériaux employés) qui sont considérés comme des parties privatives ».
Il indique que des travaux de réfection du plancher haut de l'appartement de M. [Z] ont été réalisés en 2011, à l'initiative du syndicat, et que pourtant M. [Z] n'a nullement attaqué l'assemblée générale pour contester ces travaux, en revendiquant leur caractère privatif, puisque ces derniers ont été réalisés à son bénéfice.
Enfin, il se prévaut de l'avis donné par l'expert judiciaire, missionné en 2019 à la suite de désordres subis par des copropriétaires de l'immeuble, qui considère que les poutres et les solives qui constituent le plancher et participent à la structure de l'immeuble ne peuvent en aucun cas être des parties privatives et il indique ainsi que l'expert judiciaire est « donc absolument catégorique quant à l'impossibilité et à l'absolu non-sens, pour ne pas dire danger, d'un règlement de copropriété désignant la structure des planchers comme parties privatives ».
Le syndicat des copropriétaires considère ainsi que les conclusions du rapport, mettant en évidence la vétusté de certains éléments de la structure de l'immeuble apportent « la démonstration supplémentaire que l'entretien et la structure des planchers présentant des signes de fragilité menaçant directement la stabilité et la structure de l'immeuble, ne pouvaient décemment être laissés à l'appréciation et à la responsabilité des propriétaires à titre privatif.
Ainsi, et en l'espèce, il ne saurait être contesté que les structures de plancher qui ont fait l'objet du vote des travaux dont il est aujourd'hui sollicité l'annulation, participent de manière totalement indiscutable à la stabilité générale du bâtiment et font partie intégrante du gros œuvre pour des interventions et travaux considérés par ailleurs comme étant particulièrement délicats, au vu de la situation, qui par ailleurs relèvent de préoccupations de sécurité de l'immeuble et de ses occupants ».
Il soutient donc qu'il « ne peut et ne pouvait être laissé à la seule initiative ou responsabilité des copropriétaires d'effectuer des travaux de réfection des structures de plancher à différents niveaux participant à l'évidence à la stabilité globale de l'immeuble présentement menacée ».
Enfin, il fait valoir que résolution attaquée avait pour objet de voter un appel complémentaire de 10 000 euros, afin de permettre au syndicat des copropriétaires de parer à toute incertitude, en considération du résultat éventuel des sondages, pouvant faire apparaître la nécessité de réaliser des travaux complémentaires sur la structure.
Or, il indique que ces travaux ne se sont finalement pas avérés utiles, de telle sorte que le budget voté n'a pas été consommé et que la demande d'annulation n'a donc plus d'objet.
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La résolution n°15 est ainsi rédigée :
« Vote d'un appel complémentaire pour le financement des travaux votés de reprise des planchers hauts 2ème et 3ème étages et ravalement des courettes, par rapport à la structure des plafonds des WC suite à la réalisation de nouveaux sondages (article 24)
Dans le cadre des travaux votés de reprise des planchers hauts 2ème et 3ème étages et ravalement des courettes, suite à la réalisation de nouveaux sondages et afin de permettre la réalisation de travaux de reprise, si nécessaire, des planchers hauts entrée, WC etc… de l'appartement de M. [I], l'assemblée générale, après en avoir délibéré, vote un appel complémentaire de 10.000,00 €
Ce financement complémentaire sera assuré au moyen d'un appel de fonds émis en charges communes générales (clé 001) émis le 01/11/2020 ».
Il convient tout d'abord de relever que le fait que la résolution attaquée n'ait finalement pas été mise à exécution ne prive cependant pas les copropriétaires de la possibilité d'en solliciter l'annulation.
Les parties communes et les parties privatives d'un immeuble sont, en principe, définies dans le règlement de copropriété, auquel il convient, en cas de litige, de se référer.
Ce n'est que si ce dernier ne contient aucune indication sur la nature d'une partie de l'immeuble, qu'il convient alors de se reporter aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, définissant les parties privées et communes, ces dispositions n'étant en effet que supplétives et n'ayant vocation à s'appliquer que dans le silence du règlement de copropriété.
En l'espèce, le règlement de copropriété énonce dans son « article premier propriété commune », que :
« la propriété commune de l'immeuble comprend les parties ci-après teintées en bleu aux plans ci-annexés,
le sol en totalité partie bâtie et la cour (à l'exception d'une contenance de soixante dix-huit mètres soixante quinze centièmes, telle qu'elle est figurée sous la teinte rose du plan du rez-de-chaussée, ci-annexé
les fondations gros murs de refends et de pignons et de façade, les entrées, couloirs divers, la loge ou logement du concierge, les caves y attachées portant les numéros un, sept et seize, les chambres de bonnes du cinquième étage portant les numéros 9 et 12
les prises d'eau et conduits de ventilation
les canalisations d'eau, de gaz et d'électricité
les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères ou usées, à l'exception toutefois des divers canalisations et tuyaux se trouvant à l'intérieur de l'appartement ou local en dépendant et affectés à l'usage exclusif des appartements ou boutiques
les water-closet du rez-de-chaussée et du cinquième étage. Les escaliers et leurs cages
les toitures à l'exception des tabatières, lucarnes ou fenêtres et toitures de courette dont l'entretien en restera à la charge du propriétaires du local dont elles dépendent), coffres et têtes de cheminées,
enfin, généralement toutes parties déclarées communes par la loi et par les usages, les usages de [Localité 6] devant à défaut d'usage parisien être considérés comme obligatoires. »
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Il énonce ensuite, dans son « article deuxième partie privative » que :
« outre la propriété des parties communes énumérées ci-dessus, chaque acquéreur aura la propriété privative de l'appartement ou des locaux par lui acquis avec leurs dépendances.
Cette propriété comprendra notamment :
le plancher avec les poutres et solives qui le soutiennent, les cloisons intérieures avec leurs portes, les fenêtres sur rue et sur cour avec les volets ou persiennes avec leurs garde-corps, le garde-corps dont balcons et balconnets, les portes palières, toutes les canalisations intérieures, les installations sanitaires des salles de bains, cabinets de toilettes, water-closets, le fourneau de cuisine, l'évier et les autres installations de cuisine, les placards, armoires, penderies, les parties vitrées des portes et fenêtre, châssis, des toitures, le plafond attaché aux poutres des planchers pour les locaux des étages » (...)
Le règlement de copropriété régissant l'immeuble du [Adresse 2] n'est donc pas muet sur la qualification du « plancher et des poutres qui le soutiennent », qu'il qualifie expressément et sans ambiguïté de parties privatives.
Il est exact que le règlement de copropriété mentionne, à la fin de l'article 1 listant les parties communes, que sont réputées comme telles « généralement toutes parties déclarées communes par la loi et par les usages, les usages de [Localité 6] devant à défaut d'usage parisien être considérés comme obligatoires. »
Il ne s'agit toutefois là que d'une clause permettant de qualifier de communes des parties non explicitement listées et définies comme telles dans le règlement de copropriété alors qu'elles le sont par application de la loi ou des usages en vigueur et non de remettre en cause la classification établie à l'article 2, qui liste précisément ce qui doit être considéré comme parties privatives.
De la même façon, d'une part, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l'entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas eu pour effet de rendre, de facto et de manière automatique, obsolète le règlement de copropriété et quand bien même à considérer que tel serait le cas pour certaines de ses dispositions, il n'en demeure pas moins qu'elles continuent à s'appliquer tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites.
De plus, les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 n'ont aucun caractère d'ordre public puisque l'article 43 de cette même loi ne répute non écrites que les clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46, les articles 2 et 3 n'apparaissant ainsi que supplétifs de la volonté des parties qui peuvent ainsi tout à fait adopter une classification différente de celle retenue par la loi de 1965.
S'agissant de l'avis de l'expert judiciaire dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, ce dernier a considéré que « même si les termes et les mots du règlement de copropriété sont mal choisis, en aucun cas les poutres et les solives, qui constituent le plancher et participent à la structure de l'immeuble ne peuvent être des parties privatives.
Dans l'absurde, si c'était le cas, un copropriétaire pourrait sans autorisation retirer les poutres et solives, ce qui supprimerait totalement l'ouvrage séparant deux lots et provoquerait l'effondrement d'une partie de l'immeuble.
En effet les poutres et solives des planchers participent à la tenue des façades au contreventement de l'immeuble et aux reports des charges.
Par « plancher » il faut lire « parquet » et par « poutres et solives » il faut lire « lambourdes ». »
Toutefois, outre le fait qu'un avis d'expert ne lie pas le juge, il n'appartient pas à ce technicien de se prononcer sur la nature juridique du plancher ni d'interpréter ou de critiquer la rédaction du règlement de copropriété, les copropriétaires étant libres de décider, comme ils le souhaitent, du caractère commun ou privatif des éléments et équipements composant l'immeuble, quand bien même ce choix serait, selon l'expert, incohérent ou dangereux.
En dehors de toute refonte du règlement de copropriété, il n'est donc pas possible, comme le soutient à tort le syndicat des copropriétaires, de « remettre en cause les stipulations du règlement de copropriété en ce qu'elles désignent la structure du plancher comme partie privative, alors même que la structure plancher fait partie intégrante du gros œuvre et ainsi ne peut en aucun cas être considérée comme de nature privative. ».
Par conséquent, dès lors que le plancher et les poutres qui le soutiennent sont des parties privatives, le coût de leur réfection ne peut être financé en charges communes générales mais doit être supporté par le seul propriétaire de l'appartement.
La résolution n°15 adoptée par l'assemblée générale spéciale des copropriétaires en date du 30 septembre 2020 doit donc être annulée, peu important qu'elle n'ait pas été mise à exécution, comme le soutient, sans toutefois le justifier, le syndicat des copropriétaires.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens de l'instance.
Tenu aux dépens, il est également condamné à payer à M. [C] [Z], la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.
Le sens de la décision conduit à débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée à ce titre.
M. [C] [Z] est dispensé de toute participation aux frais de la présente procédure.
L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
ANNULE la résolution n°15 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires en date du 30 septembre 2020 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] aux dépens ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à payer à M. [C] [Z] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DISPENSE M. [C] [Z] de toute participation aux frais de la présente procédure ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 22 mars 2024
Le greffierPour la présidente empêchée
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
