TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me LEMEULLE-BAILLIART
et Me POZZI-PASQUIER
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me SAMAMA-SAMUEL
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 19/07158
N° Portalis 352J-W-B7D-CQDCR
N° MINUTE :
Assignation du :
12 juin 2019
JUGEMENT
rendu le 22 mars 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic la S.A. MICHEL ET XAVIER GRIFFATON
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Virginie LEMEULLE-BAILLIART de l’ASSOCIATION L & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0060
DÉFENDEURS
Monsieur [L] [P]
Madame [S] [B] épouse [P]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentés par Maître Isabelle SAMAMA-SAMUEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #PBO196
S.A.R.L. FM - LA BONNE CHAISE
[Adresse 9]
[Localité 2]
représentée par Maître Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1050, et par Maître Arnaud LUCIEN, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/07158 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQDCR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
assistés de Léa GALLIEN, greffier
DÉBATS
A l’audience du 11 janvier 2024 présidée par Madame Frédérique MAREC
tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024.
En raison de l'empêchement de la présidente, la décision a été signée par l'un des juges qui en ont délibéré, en application de l'article 456 alinéa 1er du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte en date du 27 janvier 2005, M. [L] [P] et Mme [S] [B] ont acquis la propriété de plusieurs lots situés au sein de l'immeuble du [Adresse 9] à [Localité 2] et de celui situé [Adresse 3], mitoyen du premier et tous deux soumis au statut de la copropriété.
Ils sont ainsi propriétaires, au sein de l'immeuble du [Adresse 9], des lots n°11, 14, 33, 34 et 35, et au sein de l'immeuble du [Adresse 3], des lots n°29, 30, 31, 26, 27 et 10.
Par acte en date du 17 janvier 2011, M. [U] a donné plusieurs de ces lots à bail à la société FM, qui exerce, sous l'enseigne « La bonne chaise », une activité de restauration dans ces locaux.
Se plaignant d'une utilisation des lots en contradiction avec les prescriptions du règlement de copropriété et de la réalisation de travaux non autorisés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à [Localité 2] a, par actes délivrés les 12 et 14 juin 2019, fait assigner M. [P], Mme [B] et la société FM afin d'obtenir, sous astreinte, « la cessation de toute activité commerciale dans les locaux litigieux », la remise en état du mur percé, la dépose des grilles métalliques équipant les fenêtres ainsi que la réinstallation de volets blancs.
Par conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 14 octobre 2020, la société FM a saisi le juge de la mise en état d'un incident aux fins de suspension des loyers ou subsidiairement de leur consignation auprès de la CARPA.
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Par ordonnance en date du 13 mars 2020, le juge de la mise en état a rejeté cette demande ainsi que celle formée par M. [P] et Mme [B] aux fins d'obtenir la condamnation de la société FM à leur verser des dommages et intérêts.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 31 mars 2021, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 9, 25, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 70 du code de procédure civile, de :
« Le DECLARER recevable et bien fondée en ses demandes ;
DECLARER irrecevables les demandes reconventionnelles formulées par la société FM (LA BONNE CHAISE) ;
DEBOUTER la société FM (LA BONNE CHAISE) ainsi que Monsieur [L] [P] et Madame [S] [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
ORDONNER la cessation de toute activité commerciale dans les locaux litigieux sous astreinte de 1.000 € par jour passé le délai d'un mois consécutif au prononcé de la décision à intervenir ;
CONDAMNER solidairement la société FM (LA BONNE CHAISE), Monsieur [L] [P] et Madame [S] [B] à remettre le mur mitoyen avec l'immeuble du [Adresse 3] dans son état antérieur en supprimant l'ouverture qu'ils y ont créée sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé le délai d'un mois consécutif au prononcé de la décision à intervenir ;
CONDAMNER solidairement la société FM (LA BONNE CHAISE), Monsieur [L] [P] et Madame [S] [B] à déposer les grilles métalliques de couleur grise équipant la fenêtre du rez-de-chaussée donnant sur la rue Malassis et à réinstaller les volets battants blancs identiques aux autres volets garnissant la façade de l'immeuble ;
CONDAMNER solidairement la société FM (LA BONNE CHAISE), Monsieur [L] [P] et Madame [S] [B] à lui verser la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir. »
Dans ses conclusions en réponse n°5, notifiées par voie électronique le 01 avril 2021, la société FM demande, au visa des articles 1719, 1721 et suivants du code civil, de :
« DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées à l'encontre de la société FM.
A TITRE SUBSIDIAIRE CONDAMNER Monsieur [L] [P] et son épouse Madame [S] [B] à relever la société FM de toute condamnation dont elle pourrait faire l'objet.
A TITRE SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNEL
PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 17 janvier 2011, à compter de la décision à intervenir aux torts du bailleur.
A TITRE PRINCIPAL
CONDAMNER Monsieur [L] [P] et son épouse Madame [S] [B] au paiement de la somme de 264 000 euros de dommages intérêts en réparation du préjudice de la société FM.
A TITRE SUBSIDIAIRE AVANT DIRE DROIT sur le quantum du préjudice de la société FM
DESIGNER tel expert qu'il plaira à la juridiction de céans aux fins de déterminer le préjudice subi par la société FM avec pour mission de :
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VISITER les lieux sis [Adresse 9], les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés, employés dans ces locaux et sur ce fonds
RECHERCHER en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité de résiliation judiciaire aux torts du bailleur (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER Monsieur [L] [P] et Madame [S] [B] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. »
Dans leurs conclusions en réponse n°5 et récapitulatives, notifiées par voie électronique le 28 mai 2021, M. [P] et Mme [B] demandent, au visa des articles 4 et 70 du code de procédure civile, de :
« 1) Sur les demandes du Syndicat des Copropriétaires
- Dire et juger le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 2] mal fondé en toutes ses autres demandes
En conséquence,
- Débouter purement et simplement le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de Monsieur et Madame [P].
A titre subsidiaire,
- Condamner la société LM enseigne LA BONNE CHAISE à garantir et relever indemne Monsieur [P] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre en faveur du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 2]
2) Sur les demandes reconventionnelles de la société FM
- Dire et juger la société FM irrecevable en ses demandes reconventionnelles faute de lien suffisant avec la demande principale,
- la débouter en conséquence de l'ensemble de ses demandes à l'encontre des époux [P].
A tout le moins
- Dire et juger la société FM mal fondée en sa demande de résiliation du bail commercial
- Dire et juger la société FM mal fondée en sa demande de dommages et intérêts
- Débouter en conséquence la société FM de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre des époux [P].
3) Sur la demande reconventionnelle des époux [P] à l'encontre de la société FM
- Dire et juger Monsieur et Madame [P] recevables et bien fondés en leur demande reconventionnelle à l'encontre de la société FM
- Condamner la société FM à leur payer une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,
En tout état de cause
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires demandeur ainsi que la société FM au paiement d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC
- Les Condamner aux entiers dépens »
Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 02 juin 2021 et la date de plaidoirie fixée au 26 janvier 2022, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 mars 2022.
Les parties ayant décidé d'entrer en médiation, la réouverture des débats a été prononcée par mention au dossier et l'affaire renvoyée à l'audience des 29 juin 2022, 30 novembre 2022, 15 juin 2023 puis 11 janvier 2024, date à laquelle l'affaire a été plaidée et mise en délibéré au 22 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de cessation de l'activité commerciale
Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à [Localité 2] explique que, sans l'accord de la copropriété, des travaux ont été effectués sur les parties communes afin de réaliser une ouverture dans le mur de l'immeuble, qui se trouve être mitoyen avec celui du [Adresse 3], dans lequel se trouve le restaurant exploité par la société FM, cette réunion des deux lots permettant ainsi à cette dernière d'exploiter, à des fins commerciales, « le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 9] ».
Or, il fait valoir que le règlement de copropriété prévoit, en page 40, que l'immeuble est à usage exclusif d'habitation de telle sorte que l'activité commerciale exercée dans ce lot est contraire à la destination de l'immeuble.
Il ajoute que le changement d'affectation d'un lot doit être autorisé par un vote de la majorité de tous les copropriétaires, tel que cela découle des articles 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, et que c'est donc à tort que M. [P] et Mme [B] soutiennent qu'aucune autorisation n'était nécessaire et ce d'autant qu'ils ont sollicité, en avril 2017, l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale d'une demande de changement d'affection de l'usage des locaux litigieux.
Il conteste l'affirmation de la société FM, selon laquelle ces lots seraient utilisés comme vestiaire pour le personnel sans réception du public, en faisant valoir que les locaux nécessaires à l'exploitation commerciale, mais dans lesquels cette activité ne s'exerce pas, sont des locaux accessoires au statut commercial s'ils sont loués en vertu du même bail que le local principal, ce qui est bien le cas en l'espèce.
Il ajoute que la société FM, qui tente ainsi de distinguer les lots, affirme cependant dans ses écritures que les deux immeubles forment un tout indivisible et il précise enfin que l'extrait K Bis de la société domicilie bien son activité au [Adresse 9].
Il sollicite par conséquent que soit ordonnée « la cessation de toute activité commerciale dans les locaux litigieux », et ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, au vu de la résistance des défendeurs à obtempérer depuis plus de trois ans.
La société FM s'oppose à cette demande en expliquant que le local visé par l'assignation délivrée n'a pas d'activité commerciale puisqu'il est utilisé comme vestiaire pour le personnel sans réception du public.
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Elle indique de plus que le règlement de copropriété stipule que les lots 15, 16 et 17 pourront être utilisés à usage commercial ou professionnel et que le modificatif en date du 12 octobre 1970 indique qu'il en va de même pour les lots 33 à 35.
Enfin, M. [P] et Mme [B] soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne justifie nullement d'une activité commerciale exercée dans les lots litigieux et que, quand bien même tel serait le cas, elle n'est en rien contraire à la destination de l'immeuble, puisque le règlement de copropriété et son modificatif autorisent expressément une activité commerciale ou professionnelle dans les lots 15, 16, 17 et 33 à 35.
Ils font donc valoir que, contrairement à ce qu'indique le syndicat des copropriétaires, il n'y a pas eu changement d'affectation d'un lot et que, par conséquent, aucune autorisation de l'assemblée générale n'était nécessaire.
De la même façon, ils relèvent que le syndicat des copropriétaires se prévaut à tort des articles 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne visent que la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, non concernés en l'espèce.
Il ressort des pièces produites que par acte en date du 27 janvier 2005, M. [P] et Mme [B] ont acquis dans l'immeuble du [Adresse 9] à [Localité 2] les lots n°11, 14, 33, 34 et 35 et dans l'immeuble mitoyen situé [Adresse 3] les lots n°29, 30, 31, 26, 27et 10.
Le lot n°11 est décrit au règlement de copropriété comme « au sous-sol en bas de l'escalier, dans le couloir, en tournant à droite, puis encore à droite, deuxième porte à gauche, une cave. »
Il ressort des pièces produites que les lots n°33, 34 et 35, situés dans l'immeuble du [Adresse 9], étaient auparavant désignés sous les numéros 15, 16 et 17 puis 28, 29 et 30 et enfin 31 à 35.
En effet, aux termes du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 9] à [Localité 2], établi le 03 août 1970, les lots numérotés 15, 16 et 17 sont décrits comme suit :
-lot n°15 : au rez-de-chaussée, dans le hall d'entrée, deuxième porte à droite, une pièce donnant sur la cour ; droit au water-closet commun situé à droite dans la cour ; droit également au poste d'eau situé dans la cour ;
et la copropriété à concurrence de 34/1000èmes des parties communes générales ;
-lot n°16 : au rez-de-chaussée, dans le hall d'entrée, première porte à droite, une pièce donnant sur la rue Malassis; droit au water-closet commun situé à droite dans la cour ; droit également au poste d'eau situé dans la cour ;
et la copropriété à concurrence de 24/1000èmes des parties communes générales ;
-lot n°17 : au rez-de-chaussée, dans le hall d'entrée, première et deuxième porte à gauche, avant l'escalier, un appartement comprenant :
entrée, débarras, water-closet, et une pièce sur la rue Malassis, cuisine et une pièce sur cour ;
et la copropriété à concurrence de 89/1000èmes des parties communes générales.
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Par modificatif en date du 28 septembre 1970, les lots n°15, 16 et 17 ont été supprimés et remplacés par les lots 28, 29 et 30 ainsi désignés :
-lot n°28 (ancien lot n°15) : au rez-de-chaussée, dans le hall d'entrée, deuxième porte à droite, une pièce donnant sur la cour ; droit au water-closet commun situé à droite dans la cour ; droit également au poste d'eau situé dans la cour ;
et la copropriété à concurrence de 36/1000èmes des parties communes générales ;
-lot n°29 (ancien lot n°16) : au rez-de-chaussée, dans le hall d'entrée, première porte à droite, une pièce donnant sur la rue Malassis ; droit au water-closet commun situé à droite dans la cour ; droit également au poste d'eau situé dans la cour ;
et la copropriété à concurrence de 25/1000èmes des parties communes générales ;
-lot n°30 (ancien lot n°17) : au rez-de-chaussée, dans le hall d'entrée, première et deuxième porte à gauche, avant l'escalier, un appartement comprenant : entrée, débarras, water-closet, et une pièce sur la rue Malassis, cuisine et une pièce sur cour ;
et la copropriété à concurrence de 86/1000èmes des parties communes générales.
Cet acte précise par ailleurs que :
- le droit au water closet commun situé au fond du couloir à droite, dans la cour, accordé aux lots n°28 et 29 est supprimé, deviendra une partie privative et formera un lot,
-les lots n°28 et 29 seront supprimés et le lot n°30 sera divisé en deux nouveaux lots.
Il indique ainsi que les lots n°28, 29 et 30 seront donc supprimés au profit de cinq nouveaux lots dont un portant sur le water-closet.
Le modificatif du règlement de copropriété en date du 28 septembre 1970 décrit ainsi ces nouveaux lots, numérotés de 31 à 35, de la façon suivante :
-lot n°31 (issu de la division du lot n°30, lui-même ancien lot n°17) : au rez-de-chaussée, dans le hall d'entrée, première porte à gauche, un appartement comprenant : une pièce sur la rue Malassis, un débarras, un water-closet ;
et la copropriété à concurrence de 44/1000èmes des parties communes générales ;
-lot n°32 (issu de la division du lot n°30, lui-même ancien lot n°17) : au rez-de-chaussée, dans le hall d'entrée, deuxième porte à gauche, un appartement comprenant : entrée, une pièce sur cour et une cuisine ;
et la copropriété à concurrence de 42/1000èmes des parties communes générales ;
-lot n°33 (ancien lot n°28, après division du lot pour en extraire le droit au WC commun) : au rez-de-chaussée, dans le hall d'entrée, deuxième porte à droite, une pièce donnant sur la cour ; droit également au poste d'eau situé dans la cour ;
et la copropriété à concurrence de 34/1000èmes des parties communes générales ;
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-lot n°34 (ancien lot n°29, après division du lot pour en extraire le droit au WC commun) : au rez-de-chaussée, dans le hall d'entrée, première porte à droite, une pièce donnant sur la rue Malassis; droit également au poste d'eau situé dans la cour ;
et la copropriété à concurrence de 24/1000èmes des parties communes générales ;
-lot n°35 (issu de la division des lots n°28 et 29 pour en extraire le droit au WC commun) : au rez-de-chaussée au fond du couloir à droite, dans la cour, un water closet ;
et la copropriété à concurrence de 3/1000èmes des parties communes générales.
Par acte en date du 17 janvier 2011, M. [P] et Mme [B] ont donné à bail à la société FM plusieurs des lots dont ils sont propriétaires.
L'acte est ainsi rédigé :
« le bailleur déclare donner en location dans les conditions des articles L145-1 et suivants du code de commerce, au preneur qui accepte les locaux désignés ci-après faisant partie d'un immeuble dont il est propriétaire.
1-Désignation
I/ Dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 8]- et [Adresse 9] à l'angle de ces deux voies, les biens et droits immobiliers suivants
au rez-de-chaussée : une salle à usage de bar-restaurant, toilettes, WC téléphone
au sous-sol : cuisines et caves
II/ Dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 9], les biens et droits immobiliers suivants :
au rez-de-chaussée : appartements, cabinets de toilette et WC
au sous-sol : deux caves. »
L'acte précise cependant que « les biens désignés au paragraphe II ci-dessus ont fait l'objet d'un règlement de copropriété avec état descriptif de division établi suivant acte reçu par Maître [I] notaire à [Localité 7] le 3 août 1970 modifié suivant acte reçu par le même notaire le 28 septembre 1970, le tout publié au 8ème bureau des hypothèques de la Seine le 28 octobre 1970 volume 12892 numéro 1,
et sont désignés audit acte comme suit :
-lot numéro ONZE (11)
Au sous-sol, en bas de l'escalier, dans le couloir en tournant à droite puis encore à droite, deuxième porte à gauche : une cave.
Et la copropriété à concurrence de 5/1000èmes des parties communes générales.
Au sous-sol, en bas de l'escalier, dans le couloir en tournant à droite puis encore à droite, première porte à droite : une cave
Et la copropriété à concurrence de 4/1000èmes des parties communes générales.
-lot numéro TRENTE TROIS (33)
Au rez-de-chaussée, dans le hall d'entrée, deuxième porte à droite : une pièce donnant sur la cour.
Droit au poste d'eau situé dans la cour.
Et la copropriété à concurrence de 34/1000èmes des parties communes générales.
-lot numéro TRENTE QUATRE (34)
Au rez-de-chaussée, dans le hall d'entrée, deuxième porte à droite : une pièce donnant sur la rue Malassis.
Droit au poste d'eau situé dans la cour.
Et la copropriété à concurrence de 24/1000èmes des parties communes générales
-lot numéro TRENTE CINQ (35)
Au rez-de-chaussée, au fond du couloir à droite dans la cour, un water-closet.
Et la copropriété à concurrence de 3/1000èmes des parties communes générales. »
Bien qu'il ne soit indiqué aucun numéro de lot s'agissant du descriptif portant sur la cave située « au sous-sol, en bas de l'escalier, dans le couloir en tournant à droite puis encore à droite, première porte à droite » et donnant droit à 4/1000èmes des parties communes générales, et dans la mesure où cette même description figure au règlement de copropriété, s'agissant du lot n°14, il s'en déduit donc que ce lot a également été donné à bail à la société FM.
Il ressort donc des stipulations du contrat de bail que la société FM a pris à bail, au sein de l'immeuble du [Adresse 9], deux caves (lots n°11 et 14), une pièce donnant sur la cour (lot n°33), une pièce donnant sur la rue Malassis (lot n°34) et un water-closet (lot n°35), ce que le syndicat des copropriétaires indique au demeurant clairement en page 5 de ses conclusions.
Or, s'il est exact, comme le relève le syndicat des copropriétaires que le règlement de copropriété du 03 août 1970 indique, en page 40 dans son article 8, que l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation, il précise cependant de suite après que :« toutefois, les locaux du rez-de-chaussée (lots 15, 16 et 17) pourront être utilisés à usage commercial ou professionnel sous réserve de la législation en cours, et les autres locaux des étages pourront être utilisés à usage professionnel sous réserve également de la législation en cours. »
Le modificatif, établi le 28 septembre 1970, ayant supprimé les lots n°15, 16 et 17 pour les remplacer, in fine, par les lots n°31 à 35 indique également que l'article 8 est par conséquent « modifié comme suit :
L'immeuble est destiné à l'usage d'habitation.
Toutefois les locaux du rez-de-chaussée (lots [illisible] à 35 inclus) pourront être utilisés à usage commercial ou professionnel sous réserve de la législation en cours, et les autres locaux des étages pourront être utilisés à usage professionnel sous réserve également de la législation en cours. »
Bien que le numéro du premier lot visé soit illisible sur la pièce produite, dans la mesure où la modification de l'article 8 vise à prendre en compte la modification des lots n°15, 16 et 17, ayant créé de nouveaux lots, il s'ensuit que la nouvelle rédaction de l'article 8 porte nécessairement, au vu de la chronologie des modifications précédemment décrite, sur les lots n°31 à 35, pour lesquels il permet un usage commercial ou professionnel.
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C'est donc à tort que le syndicat des copropriétaires soutient que l'activité commerciale exercée dans « le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 9] » (qui, bien que non précisément désigné, ne peut correspondre qu'aux lots 33 ou 34, M. [P] et Mme [B] n'étant en effet pas propriétaires des lots n°31 et 32), est contraire à la destination de l'immeuble et qu'un changement d'affectation était nécessaire puisque le modificatif du 28 septembre 1970 prévoit au contraire expressément la possibilité d'exercer une activité commerciale ou professionnelle dans ces lots.
Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à obtenir, sous astreinte, « la cessation de toute activité commerciale dans les locaux litigieux ».
La demande de M. [P] et Mme [B], qui sollicitent à titre subsidiaire la garantie de la société FM, en cas de condamnation portant sur une cessation d'activité qui serait prononcée à leur encontre, est donc sans objet.
Il en va de même de la demande de la société FM, qui sollicite, s'il était fait droit à cette demande de cessation d'activité, d'être relevée et garantie par M. [P] et Mme [B], de toute condamnation dont elle pourrait faire l'objet.
De la même façon, l'exercice d'une activité commerciale n'étant pas contraire au règlement de copropriété, les demandes de la société FM portant sur la résiliation du bail, sur la réparation du préjudice lié à cette résiliation et sur la désignation, à titre subsidiaire, d'un expert sont sans objet et il en va de même, par conséquent, de la demande du syndicat des copropriétaires et de M. [P] et Mme [B] sollicitant que ces demandes soient déclarées irrecevables.
Sur la demande de remise en état du mur mitoyen et la dépose des grilles métalliques
Le syndicat des copropriétaires explique que la société FM a fait percer une ouverture dans le mur mitoyen entre l'immeuble du [Adresse 9] et celui du [Adresse 3] pour réunir les lots qu'elle occupe, afin d'étendre la surface de la salle de réception de son restaurant et il soutient ainsi que l'atteinte aux parties communes est caractérisée.
Il indique en effet que les murs mitoyens, qui constituent le gros œuvre du bâtiment, sont qualifiés de parties communes dans le règlement de copropriété, lequel énonce, dans sa section 2, que chaque copropriétaire est personnellement responsable des dégradations qui y sont apportées.
Il explique également que la société FM et/ou l'indivision [P]/[B] ont remplacé, sans autorisation de l'assemblée générale, les volets battants blancs de la fenêtre du rez-de-chaussée « du local litigieux » par des grilles métalliques de couleur grise.
Or, il indique que cette modification, effectuée en contradiction avec les dispositions du règlement de copropriété et de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, porte atteinte, tel que cela ressort des photographies versées aux débats, à l'harmonie de la façade et modifie l'aspect extérieur de l'immeuble.
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N° RG 19/07158 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQDCR
Il demande, par conséquent, la condamnation solidaire et sous astreinte de la société FM, de M. [P] et de Mme [B] à remettre le mur mitoyen avec l'immeuble du [Adresse 3] dans son état antérieur en supprimant l'ouverture qu'ils y ont créée, à déposer les grilles métalliques de couleur grise équipant la fenêtre du rez-de-chaussée donnant sur la rue Malassis et à réinstaller les volets battants blancs identiques aux autres volets garnissant la façade de l'immeuble.
La société FM soutient, pour sa part, qu'elle n'est pas à l'origine du percement du mur mitoyen, ce qui résulte de l'acte de résiliation du bail commercial conclu avec le précédent exploitant des locaux, puisque la description des lieux qui y est faite mentionne un unique établissement composé de l'ensemble des locaux du bail, et que l'agencement des pièces est resté identique.
Elle fait état de plusieurs témoignages attestant de cette configuration des lieux et constate que le syndicat des copropriétaires n'apporte aucun élément relatif à la date de ce percement pas plus qu'il n'établit qu'elle serait à l'origine de la modification de la façade, ce qu'elle conteste formellement.
Elle sollicite donc le débouté des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires et, à titre subsidiaire, en cas de condamnation, la garantie de M. [P] et de Mme [B] de toute condamnation prononcée à leur encontre du chef de ces travaux.
Enfin, M. [P] et Mme [B] font également valoir que le demandeur n'apporte aucune précision s'agissant de la date de percement du mur ni ne justifie d'aucune réclamation effectuée en son temps auprès des copropriétaires des lots du rez-de-chaussée ou de leur locataire.
Ils relèvent que le syndicat des copropriétaires mentionne des travaux intervenus en 2015, tant pour le percement du mur que pour le changement des volets, et font valoir que, si tel est le cas, ces travaux sont intervenus à leur insu et qu'ils ne sauraient être tenus responsables.
Ils indiquent en effet que le bail du 17 janvier 2011 ne fait état d'aucune communication entre les locaux donnés à bail dépendant des deux immeubles mais mentionne au contraire l'existence de locaux dépendant de deux immeubles distincts.
Ils contestent les attestations produites par la société FM, au vu des incohérences et des erreurs qu'elles contiennent, outre le fait que celle établie par M. [K], datée de février 2021, n'est accompagnée d'aucune pièce permettant de justifier de son identité.
Ils sollicitent donc le débouté des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires et, à titre subsidiaire, en cas de condamnation, la garantie de la société FM de toute condamnation prononcée à leur encontre du chef de ces travaux.
Aux termes de l'article 10 du règlement de copropriété, portant sur l'usage des parties communes, « chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, et d'une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d'un usage abusif ou d'une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, ou de son personnel ou des personnes se rendant chez lui. »
Dans son article 9, relatif à l'usage des parties privatives, le règlement de copropriété prévoit, s'agissant de l'harmonie des immeubles, que « les portes d'entrées des appartements, les fenêtres et persiennes, les gardes corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres, même la peinture, et d'une façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble, ne pourront être modifiés bien que constituant une partie privative, sans le consentement de la majorité des copropriétaires délibérant comme il sera dit plus loin sous l'article 60 (...) ».
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/07158 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQDCR
Il n'apparaît pas contestable que l'ouverture réalisée dans le mur mitoyen et le remplacement du volet, décrit par l'huissier de justice mandaté le 17 juin 2019 par le syndicat des copropriétaires, comme une « grille à lames métalliques ajourées », alors que les autres fenêtres sont pourvues de volets de type persiennes métalliques de couleur blanche, portent atteinte pour la première, aux parties communes que constitue le gros œuvre du bâtiment, et, pour le second, à l'harmonie de l'immeuble.
Ces travaux ne sont contestés ni par la société FM ni par M. [P] et Mme [B], qui font en revanche valoir qu'ils n'en sont pas à l'origine, qu'ils ont pris les locaux en l'état et que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la date à laquelle ils ont été réalisés, de telle sorte qu'ils ne peuvent par conséquent être tenus responsables de cette modification.
Toutefois, ces protestations sont inopérantes dans la mesure où en tant que propriétaires actuels des lieux, M. [P] et Mme [B] doivent ainsi répondre de ces atteintes portées aux parties communes, peu important qu'ils ne soient pas les auteurs des faits incriminés, hypothèse dans laquelle il leur appartient alors d'exercer un recours contre ces derniers.
Au surplus, le règlement de copropriété énonce, dans son article 10 relatif à l'usage des parties communes, que « chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes et d'une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d'un usage abusif ou d'une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, ou de son personnel ou des personnes se rendant chez lui. »
Le syndicat des copropriétaires apparaît donc bien fondé à solliciter leur condamnation à remettre les lieux en état, in solidum avec la société FM, occupante des lieux.
Enfin, au vu de l'ancienneté du litige, le prononcé d'une astreinte apparaît justifié.
Il convient par conséquent de condamner in solidum M. [P] et Mme [B] ainsi que la société FM à remettre le mur de l'immeuble du [Adresse 9], mitoyen avec celui de l'immeuble du [Adresse 3], dans son état antérieur en supprimant l'ouverture créée, à déposer les grilles métalliques de couleur grise équipant la fenêtre du rez-de-chaussée donnant sur la rue Malassis et à réinstaller les volets battants blancs identiques aux autres volets garnissant la façade de l'immeuble, et ce dans un délai de trois mois après signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période de deux mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être fait droit.
Sur les appels en garantie
La société FM demande la condamnation de M. [P] et Mme [B] à la relever « de toute condamnation dont elle pourrait faire l'objet ».
De la même façon, M. [P] et Mme [B] sollicitent également la garantie de leur preneur « de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre en faveur du syndicat des copropriétaires ».
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/07158 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQDCR
Ces derniers indiquent en effet que le bail conclu le 17 janvier 2011 ne fait état d'aucune communication entre les locaux donnés à bail, dépendant de l'un ou l'autre des immeubles, mais précise au contraire l'existence de locaux dépendant de deux immeubles distincts.
Ils critiquent les attestations produites par la société FM au vu des incohérences qu'elles contiennent, s'agissant de celle établie par M. [M], ou encore de l'absence de pièce justifiant de l'identité du rédacteur, s'agissant de celle établie par M. [K].
La société FM soutient en effet que les attestations qu'elle produit corroborent le fait que l'agencement des pièces est resté identique, qu'aucun percement n'a été réalisé dans le mur mitoyen depuis qu'elle a pris les locaux à bail et elle relève que le contrat de bail indique clairement que les lieux loués forment un tout indivisible.
Elle précise, pour mémoire, que courant 2010, M. [N] [T] et Mme [J] [A] ont acquis l'établissement via la société FM, par l'intermédiaire d'un brasseur VRP, M. [Z] [M], qui leur avait présenté l'affaire, lui-même étant en rapport avec les précédents propriétaires.
M. [V] [O] indique ainsi : « ma société Gastronomia SAS, dont j'étais le président, a fait en octobre 2007, l'acquisition du fonds de commerce dit « le Celou » aux époux [W].
En février 2011, Gastronomia SAS a cédé à la société FM représentée par Monsieur [R] [T].
J'affirme et atteste par la présente que la porte communicante entre la salle arrière et le bureau administratif existait en l'état. Ceci permettait plus de souplesse pour se déplacer depuis et vers ce bureau situé sur la rue Malassis tandis que l'accès principal au restaurant se faisait par la [Adresse 10].
Donc j'atteste ici que ni Gastronomia ni FM ne sont à l'origine des travaux ayant permis cette ouverture de communication. »
M. Thomas Ghidini, avocat au barreau de Paris, indique, pour sa part, que : « alors que j'étais collaborateur de la SCP Benichou & Associés, j'ai été le rédacteur de l'acte intervenu entre la société FM et la société Gastronomia concernant l'établissement se trouvant dans le [Localité 2]- [Adresse 9].
Que par ailleurs en 2007, j'ai également été le rédacteur de l'acte intervenu entre les époux [W] et la société Gastronomia concernant l'établissement se trouvant dans le [Localité 2]- [Adresse 9].
J'atteste que les locaux tels que pris à bail par Monsieur [T] pour le compte de la société FM étaient déjà en 2007 strictement identiques à ce qu'ils sont aujourd'hui, étant précisé que l'ouverture telle qu'il lui est aujourd'hui reprochée, était déjà présente. »
Enfin, M. [M] [Z] atteste « avoir connu [N] [T] et [J] [A] courant année 2020 et leur avoir présenté l'affaire désormais connue sous le nom « la Bonne Chaise » ».
Il indique : « dans le cadre de mes activités pour le groupe « Olivier Bertrand Distribution », j'ai connu les précédents propriétaires, Mr [W] et M. [O].
J'atteste par la présente que les locaux n'ont pas été modifiés.
Etant précisé que j'ai toujours connu l'ouverture existante entre la salle de restaurant située entre le 3 et le [Adresse 4]. »
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/07158 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQDCR
Il est exact, comme le relèvent M. [P] et Mme [B], que M. [M] atteste avoir connu les associés de la société FM en 2020, et non en 2010 comme indiqué par la société FM.
Cependant, dans la mesure où il indique avoir connu les précédents propriétaires, M. [W] propriétaire jusqu'en 2007 puis M. [O], propriétaire jusqu'en 2011, et que la société FM a acquis le fonds de commerce en 2011, il s'ensuit qu'il ne peut s'agir que d'une erreur de plume et que l'année concernée est bien l'année 2010 et non 2020.
Toutefois, il ne saurait être tiré aucune conséquence de cette attestation qui apparaît trop vague et non circonstanciée dans la mesure où M. [M] se contente d'indiquer qu'il a « toujours connu l'ouverture existante entre la salle de restaurant située entre le [Adresse 9] et le [Adresse 4] » sans toutefois préciser de date.
S'agissant de l'attestation établie par M. [K], elle est bien, contrairement à ce que soutiennent M. [P] et Mme [B], accompagnée de la photocopie d'une pièce d'identité ainsi que de la carte professionnelle de l'intéressé.
Il ressort ainsi des attestations établies par ce dernier et par M. [O], dont il n'existe aucune raison de penser qu'elles pourraient être sujettes à caution, que la configuration actuelle des locaux est la même depuis 2007, à savoir que l'ouverture litigieuse existait déjà à cette date, soit antérieurement à la prise à bail par la société FM.
Toutefois, l'acte de vente établi en 2005 au profit de M. [P] et Mme [B] mentionne que le vendeur déclare que l'immeuble « n'a pas fait l'objet de travaux modifiant son aspect extérieur ou les parties communes, qui n'auraient pas été régulièrement autorisés par l'assemblée des copropriétaires », sans qu'il n'y ait lieu de mettre en doute cette mention contenue dans un acte authentique.
Il est par conséquent tenu pour acquis que lorsque M. [P] et Mme [B] sont devenus propriétaires de leurs lots, les travaux litigieux, portant sur le percement du mur ou le changement des volets, n'avaient pas été réalisés.
Cependant, au vu des dispositions de l'article 10 précité du règlement de copropriété, et dans la mesure où M. [P] et Mme [B] n'établissent pas que la société FM est à l'origine des travaux litigieux, il convient de les débouter de leur appel en garantie à l'encontre de cette dernière.
La société FM apparaît en revanche bien fondée à solliciter la garantie de ses bailleurs.
Toutefois, dans la mesure où l'appel en garantie ne peut porter sur une obligation de faire et en l'absence de chiffrage des travaux de remise en état, la condamnation à garantir ne peut par conséquent porter que sur les seuls frais de procédure (dépens et frais irrépétibles).
M. [P] et Mme [B] sont donc condamnés à relever et garantir la société FM des condamnations prononcées à son encontre au titre des frais de procédure (dépens et frais irrépétibles).
Sur la demande reconventionnelle de M. [P] et Mme [B] à l'encontre de la société FM
M. [P] et Mme [B] sollicitent la condamnation de la société FM à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Décision du 22 mars 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/07158 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQDCR
Ils font en effet valoir qu'elle a maintenu ses demandes injustifiées malgré les explications qu'ils ont fournies dans leurs écritures et qu'elle s'est abstenue de régler ses loyers, d'avril à juin 2020 puis de novembre 2020 à janvier 2021, la société restant ainsi redevable au 28 janvier 2021 de la somme de 21 804,69 euros, alors qu'elle a régulièrement pu exploiter son fonds entre juillet et octobre 2020.
Ils font ainsi valoir que la période de COVID ne permet pas aux locataires de s'exonérer du paiement de leur loyers.
Ils indiquent de plus qu'elle n'exploite pas le fonds en son nom personnel mais qu'elle l'a donné en location gérance depuis mai 2018, et ce en violation des clauses et conditions du bail et notamment de son article 8 relatif à la sous-location à la cession au bail.
Ils rappellent qu'ils doivent, pour leur part, s'acquitter des charges de copropriété et que ce défaut de paiement les place dans une situation difficile et leur cause un préjudice dont ils sont fondés à demander réparation.
La société FM soutient, pour sa part, que la mise en sous location gérance ne constitue en aucun cas une sous-location et que M. [P] et Mme [B] sont ainsi mal fondés à opposer un éventuel grief tiré de cette sous-location « en ce que par leur comportement ils s'opposent à la cession du fonds de commerce de la société FM que ses dirigeants ne peuvent plus exploiter personnellement. »
Elle soutient également que cette demande de dommages et intérêts, formulée au titre des retards de paiement, est irrecevable en ce qu'elle se heurte aux mesures nationales relatives à la période d'urgence sanitaire.
Le non-paiement des loyers invoqué par M. [P] et Mme [B] est sans lien avec le présent litige, tout comme la manière dont le fonds est exploité, de telle sorte qu'ils ne peuvent fonder une demande de dommages et intérêts.
Enfin, il n'apparaît pas que les demandes formulées par la société FM à l'encontre de M. [P] et Mme [B] soient abusives dans la mesure où il y a été partiellement fait droit.
Par conséquent, il convient de débouter M. [P] et Mme [B] de leur demande de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
M. [P] et Mme [B], d'une part, et la société FM, d'autre part, parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens de l'instance.
Tenus aux dépens, ils sont également condamnés in solidum à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles et sont déboutés de leur demande formulée à ce titre.
Au vu de l'ancienneté du litige, l'exécution provisoire apparaît nécessaire et il convient par conséquent de l'ordonner, conformément aux dispositions de l'article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à [Localité 2] de sa demande tendant à obtenir, sous astreinte, « la cessation de toute activité commerciale dans les locaux litigieux » ;
CONDAMNE in solidum M. [P] et Mme [B] ainsi que la société FM à remettre le mur de l'immeuble du [Adresse 9], mitoyen avec celui de l'immeuble du [Adresse 3] dans son état antérieur en supprimant l'ouverture créée, à déposer les grilles métalliques de couleur grise équipant la fenêtre du rez-de-chaussée donnant sur la rue Malassis et à réinstaller les volets battants blancs identiques aux autres volets garnissant la façade de l'immeuble, et ce dans un délai de trois mois après signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période de deux mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être fait droit ;
DÉBOUTE M. [P] et Mme [B] de leur appel en garantie formulé à l'encontre de la société FM et de leur demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum M. [P] et Mme [B] et la société FM aux dépens ;
CONDAMNE in solidum M. [P] et Mme [B] et la société FM à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à [Localité 2] la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles ;
DÉBOUTE M. [P] et Mme [B] et la société FM de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE M. [P] et Mme [B] à garantir la société FM des condamnations mises à sa charge au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
ORDONNE l'exécution provisoire ;
REJETTE le surplus des demandes.
Fait et jugé à Paris le 22 mars 2024
Le greffierPour la présidente empêchée
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
