TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 21/03/2024
à : Me Elisabeth BERGEL
Copie exécutoire délivrée
le : 21/03/2024
à : Me Judith BOURQUELOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07706 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25JA
N° MINUTE :
12/2024
JUGEMENT
rendu le 21 mars 2024
DEMANDERESSE
La Société Civile Patrimoniale. RAYAN, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 2]
représentée par Me Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0586
DÉFENDEUR
Monsieur [H] [S], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Elisabeth BERGEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0722
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 décembre 2023
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 mars 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de PARISI Florian, Greffier
Décision du 21 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07706 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25JA
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 27 septembre 2005, la société RAYAN a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [S] et Madame [R] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1] -outre une cave n°12 et un emplacement de stationnement n°53- [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1150 euros et d’une provision pour charges de 150 euros.
Mme [R] [G] est décédée le 5 août 2019.
Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 17137,97 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [S] le 29 décembre 2022.
Par assignation du 18 septembre 2023, la société RAYAN a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,21937,70 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 1er décembre 2023, la société RAYAN maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 novembre 2023, s'élève désormais à 17636,97 euros. La société RAYAN considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s'oppose à l'octroi de délais suspensifs indiquant que le locataire a bénéficié de trois polans d'apurement successifs en 2016, 2021 et 2023.
En réponse à la contestation tirée de la prescription d'une partie de la dette de loyers, la société RAYAN indique qu'en application de l'article 1342-10 du code civil, les paiemnats se sont imputés sur la dette la plus ancienne à défaut de précision contraire et qu'en application de l'article 2240 du code civil, les trois plans d'apurement signés par le locataire ont interrompu le délai de prescrition en ce qu'ils valent reconnaissance de la dette. Il n'y a pas liau à contestations sérieuses ni à amputer la dette de loyer.
Monsieur [H] [S] expose que qu'une partie de la dette de loyer est prescrite, que sa dette ne s'élève qu'à la somme de 4095, 83 euros, que le plan d'apurement trop succint et ne précisant pas la période de l'arriéré de loyer ne saurait s'analyser en une reconnaissance de dette par le locataire. Il indique qu'en raison de ces contestations sérieuses le juge des référés ne peut retenir sa compétence.
A titre subsidiaire, Monsieur [H] [S] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement en précisant avoir repris le paiement quasi intégral du loyer. Eil sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux, son fils étant scolarisé dans une école spécialisée à côté du domicile actuel et la demande de logement social déposée en 2009 n'ayant toujours pas aboutie.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Monsieur [H] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société RAYAN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 28 décembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 17137,97 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Monsieur [H] [S] soulève une contestation sérieuse en lien avec le montant de la dette de loyer, ce dernier affirmant qu'une partie de la dette est prescrite en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et que sa dette s'élève en réalité à la somme de 4095, 83 euros.
A ce titre, il sera rappelé que le commandement de payer n'est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu'elles sont réellement dues, mais s'il est délivré pour le paiement d'une somme supérieure à celle due, il n'est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette. Il doit également être libellé de manière suffisamment explicite et précise pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées en précisant la nature de ces sommes et les termes concernés et être délivré de bonne foi par le bailleur.
En l’espèce en application de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.
La dette de loyer telle que sollicitée par le bailleur et fixée à la somme de 17137,97 euros n'est donc pas prescrite et aucune contestation sérieuse ne sauraît être retenue en l'état.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 1er mars 2023.
Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En revanche, Monsieur [H] [S] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audienc et il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Monsieur [H] [S] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.
Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, la société RAYAN verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 novembre 2023, Monsieur [H] [S] lui devait la somme de 17636,97 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Monsieur [H] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022 sur la somme de 17137,97 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Sur les délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
La durée de ces délais ne peut être i supérieure à un an.
En l'espèce, Monsieur [H] [S] dispose de faibles ressources et justifie avoir sollicité une demande de logement social, laquelle n'a toutefois pas aboutie. Il est père d’un enfant scolarisé dans une école spécialisée située à proximité du domicile.
En ces conditions, il sera accordé à au locataire un délai de 6 mois pour quitter les lieux et retrouver un logement.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1525,81 euros (incluant les charges).
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société RAYAN ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [H] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société RAYAN concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE l'absence de toutes contestations sérieuses,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 décembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 septembre 2005 entre la société RAYAN, d’une part, et Monsieur [H] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] -outre une cave n°12 et un emplacement de stationnement n°53- [Localité 3] est résilié depuis le 1er mars 2023,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [H] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à Monsieur [H] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] -outre une cave n°12 et un emplacement de stationnement n°53- [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
PROROGE de 6 mois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Monsieur [H] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1525,81 euros (mille cinq cent vingt-cinq euros et quatre-vingt-un centimes) par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er mars 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE Monsieur [H] [S] à payer à la société RAYAN la somme de 17636,97 euros (dix-sept mille six cent trente-six euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022 sur la somme de 17137,97 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE Monsieur [H] [S] à payer à la société RAYAN la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [H] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 décembre 2022 et celui de l'assignation du 18 septembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le GreffierLa Juge
