TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Le :
Copie conforme délivrée
à : [I]
Copie exécutoire délivrée
à : Me MILCHBERG
Pôle civil de proximité
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PCP JCP requêtes
N° RG 23/03282 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTTJ
N° MINUTE :
3/2024
JUGEMENT
rendu le jeudi 21 mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [J] [X] [P], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Raphaël MILCHBERG,avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0594, substitué à l’audience par Me MILCHBERG- NEUMANN,
DÉFENDEUR
Monsieur [S] [I], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Florence BASSOT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 février 2024
JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mars 2024 par Florence BASSOT, Juge assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier
Décision du 21 mars 2024
PCP JCP requêtes - N° RG 23/03282 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTTJ
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé en date du 16 mars 2020, Monsieur [S] [I] a donné à bail à Monsieur [J] [X] [P] un appartement meublé situé sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 650 € hors charges et un dépôt de garantie d'un montant de 1 400 €.
Un état des lieux d'entrée a été dressé le 18 mars 2019, date de prise d'effet dudit bail.
L' état des lieux de sortie et la remise des clés ont eu lieu le 12 avril 2021.
Suivant requête reçue par le greffe du Tribunal judiciaire de Paris le 31 mars 2022, Monsieur [J] [X] [P] a sollicité la convocation de Monsieur [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1 300 euros en principal ainsi qu'à celle de 748 euros à titre de dommages et intérêts.
Les parties ont été convoquées par le greffe à l'audience du 2 juin 2022 qui a été renvoyée au 6 octobre 2022 aux fins de communication de pièces au défendeur. A cette audience, les parties n'ont pas comparu et l'affaire a été radiée.
Par courrier daté du 3 avril 2023, le conseil de Monsieur [X] [P] a sollicité les rétablissement de l'affaire qui a été appelée à l'audience du 7 septembre 2023.
A cette audience, le défendeur a sollicité un renvoi aux fins de consulter un avocat et l'affaire a été renvoyée au 19 octobre 2023.
A cette audience, les parties sont présentes ou assistées. Elles versent des conclusions auxquelles elles se réfèrent et aux termes desquelles:
Monsieur [X] [P], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de:
- Condamner M. [I] au profit de M. [X] à la restitution de la totalité du dépôt de garantie soit 1 100 euros augmenté des intérêts au taux légal courus depuis la date limite pour la restitution du dépôt de garantie soit le 11 mai 2021;
- Condamner M. [I] au profit de M. [X], au paiement des indemnités de retard dues par le bailleur en cas de non-restitution du dépôt de garantie après le délai prévu, soit 1 950 euros, somme à parfaire jusqu'au complet paiement ;
- Condamner M. [I] au profit de M. [X] au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, soit 1 000 euros;
- Condamner M. [I] au profit de M. [X], à restituer le trop-perçu lié au non-respect de l'encadrement des loyers, soit 3 313,7 euros;
- Condamner M. [I] au profit de M. [X], à la somme totale de 8 363,7 euros, somme à parfaire jusqu'au complet paiement, par virement bancaire sur le compte CARPA de Me Raphaël MILCHBERG.
En tout état de cause,
- Condamner M. [I] au paiement de la somme de 1 000 euros profit de M. [X] sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.
Le juge des contentieux de la protection soulève d'office le caractère irrecevable de la demande qui est supérieure à 5 000 euros.
En réponse, Monsieur [X] [P] renonce à sa demande de condamnation sous astreinte et diminue le montant de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 500 euros.
Monsieur [I] demande au juge des contentieux de la protection de:
A titre principal,
-Dire et juger que Monsieur [X] n'apporte pas la preuve de ce que le dépôt de garantie serait à restituer, dès lors qu'il restait le reliquat de charges d’électricité à régler au titre du premier trimestre 2021 et qu'il n'a plus réglé ses loyers et charges électricité à compter du 1er avril 2021;
En tout état de cause,
- Débouter M. [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
- Le condamner au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.
Développant oralement ses conclusions, Monsieur [I] soulève la prescription de la demande de restitution du trop-perçu de loyer.
En réponse, Monsieur [X] [P] conteste la recevabilité des conclusions et pièces du défendeur qui ne lui ont pas été communiquées avant l'audience mais s'oppose au renvoi de l'affaire proposé par le juge des contentieux de la protection.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 décembre 2023.
Par courriel daté du 20 octobre 2023, le conseil de Monsieur [X] [P] a fait parvenir au greffe du Tribunal une note en délibéré dans laquelle il rappelle que le défendeur a fait état d'arguments écrits et oraux qui ne lui avaient pas été communiqués préalablement de sorte qu'il convient de les écarter des débats ou de lui permettre de prendre connaissance des arguments écrits de M. [I] et de pouvoir y répondre par une note en délibéré.
Par jugement avant dire droit, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats en précisant qu'un exemplaire des conclusions et pièces que Monsieur [I] a versé à l’audience du 19 octobre 2023 est à la disposition de Monsieur [X] afin qu'il puisse utilement y répondre à l'audience de réouverture des débats fixée au 1er février 2024.
A cette audience, les parties sont présentes ou représentées.
Monsieur [X] [P] verse des conclusions auxquelles il se réfère et aux termes desquelles, il demande au juge des contentieux de la protection de:
A titre principal,
- Condamner M. [I] à verser à M. [X] la somme de 1 100 euros au titre de la restitution du reliquat du dépôt de garantie;
- Condamner M. [I] à verser à M. [X] la somme de 2 210 euros au titre de la majoration du fait de la non-restitution du dépôt de garantie après le 12 mai 2021, somme à parfaire jusqu'au complet paiement ;
A titre subsidiaire,
- Condamner M. [I] à verser M. [X] la somme de 157 euros au titre de la restitution du reliquat du dépôt de garantie;
- Condamner M. [I] à verser à M. [X] la somme de 2 210 euros au titre de la majoration du fait de la non-restitution du dépôt de garantie après le 21 juin 2021, somme à parfaire jusqu'au complet paiement ;
En tout état de cause,
- Condamner M. [I] à verser à M. [X] la somme de 1 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral;
- Condamner M. [I] au paiement de la somme de 1 500 euros profit de M. [X] sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.
- Assortir les condamnations du versement d'une astreinte de 50 euros par jour de retard au terme d'un délai de sept jours ouvrés à compter de la signification de la décision à intervenir;
- Dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation.
Monsieur [S] [I] réplique oralement que chaque loyer et charges d’électricité était payé en espèces et précise que le demandeur n'a pas reçu la quittance du mois d'avril pour la simple raison qu'il n'a pas payé. Il reconnaît que Monsieur [X] avait évoqué son intention de quitter les lieux mais affirme que ce n'est que le 12 avril 2021 qu'il a su qu'il partait. Il ajoute que l'état des lieux de sortie n'avait pour objet que de constater l’absence de dégradations et pas de constater un impayé. Il considère que le préavis a donc commencé à courir à compter du 12 avril 2021 et affirme que le solde restant dû ne s'élève qu'à la somme de 28 euros. Il soutient que cette dette se compense avec le paiement de la taxe d'habitation et l'avance des frais d’électricité.
Vu l'article 455 du CPC.
Le jugement a été mis en délibéré au 21 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée avec retard.
En l'espèce, Monsieur [X] [P] sollicite la restitution du solde du dépôt de garantie en indiquant que seule la somme de 200 euros lui a été restituée suite au dépôt de sa requête alors que l'état des lieux de sortie du 12 juin 2021 était conforme à l'état des lieux d'entrée.
Monsieur [I] réplique que le montant du dépôt de garantie n'a pas été restitué au titre de la déduction du loyer du mois d'avril 2021 et du loyer afférent à la période du 1er mai au 12 mai 2021. Il rappelle également que Monsieur [X] n'avait pas réglé les charges d'électricité et conteste le délai de restitution de deux mois compte tenu de cet arriéré. Il reconnait que le solde dû à ce jour est de 28 euros.
Sur le préavis
Aux termes de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
Il résulte de ce texte que le congé du bail d'habitation qu'il soit à l'initiative du bailleur ou du locataire, doit respecter certaines conditions de forme et délai. A cet égard, le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.
En l'espèce, Monsieur [X] [P] fait valoir que le bailleur avait été informé bien avant l'état des lieux de sortie de sa volonté de quitter les lieux le 12 avril 2021.
Il résulte des pièces versées au dossier et des débats que Monsieur [X] [P] n'a pas notifié son congé dans les formes et les délais requis, l'envoi de courriels ou de SMS ne pouvant se substituer à la notification du congé dans les formes prescrites par le texte susvisé.
Or, en l'absence de congé valable et en quittant les lieux le 12 avril 2021, Monsieur [X] [P] demeurait redevable d'un mois de loyer correspondant au préavis, soit la somme de 680 euros au titre du loyer du mois d'avril dont le paiement n'est pas démontré ainsi qu'à celle du 263 euros au titre du loyer proratisé du mois de mai.
Le fait qu'il ne soit pas fait état d'un impayé dans l'état des lieux de sortie ne peut valablement faire présumer la renonciation du bailleur au préavis dans la mesure où le caractère succinct du document versé aux débats démontre que l'état des lieux de sortie avait pour finalité essentielle d'établir l'absence de dégradations et de réparations locatives corrélatives à la charge du locataire.
En conséquence, Monsieur [I] est bien fondé à déduire du dépôt de garantie la somme de 943 euros correspondant au préavis qui n'a pas été respecté.
Sur les charges d'électricité
Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
Outre qu'il résulte de ce texte que les charges relatives à la consommation individuelle d’électricité ne peuvent être assimilées à des charges récupérables, il sera constaté que Monsieur [I] ne démontre aucun accord avec son locataire sur ce point de sorte que la déduction de ses propres factures d’électricité au titre d'une prétendue refacturation est parfaitement injustifiée.
Par ailleurs, Monsieur [I] ne démontre pas davantage avoir payé la taxe d’habitation.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, seule la somme de 943 euros au titre du préavis pouvait être déduite du dépôt de garantie.
En conséquence, Monsieur [I] demeure redevable de la somme de 157 euros au titre du solde du dépôt de garantie qu'il sera condamné à restituer.
Sur les intérêts de retard
Aux termes des l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée avec retard.
En l'espèce, Monsieur [X] [P] sollicite le paiement de la somme de 2 145 euros au titre des intérêts de retard arrêtés au 1er février 2024, date de l'audience.
Il ressort des pièces produites et des débats, que Monsieur [I] a restitué la somme de 200 euros le 13 avril 2022 et il résulte des éléments précités que ce dernier demeure redevable de la somme de 157 euros au titre du solde du dépôt de garantie.
Faute d'avoir restitué ces sommes dans le délai d'un mois applicable en l'espèce compte tenu de l'absence de dégradations, soit à compter du 12 juin 2021, Monsieur [I] a cumulé 31 mois de retard et sera donc condamné au paiement de la somme de 2 015 euros ( 65 x 31 mois) au titre des intérêts de retard.
Sur la demande de dommages et intérêts
Il ressort des différents échanges de SMS entre les parties que depuis le 1er juin 2021, Monsieur [X] [P] a sollicité à plusieurs reprises Monsieur [I] afin qu'il restitue le dépôt de garantie et que ce dernier a toujours formulé des réponses positives en promettant d'abord le 7 juin 2021 "un virement en fin de semaine" puis en présentant le 8 juillet 2021 " Mille excuses pour le retard " et promettre à nouveau de "s'en occuper le week-end sans faute "sans pour autant effectuer le moindre virement ou expliquer les motifs de sa carence.
Cette attitude particulièrement déloyale a conduit le demandeur à répéter des démarches aux fins de conciliation notamment en consultant un avocat qui a envoyé une mise en demeure à Monsieur [I] lequel n'y a pas répondu et ne s'est pas présenté à la tentative de conciliation qui lui a été proposé de sorte que Monsieur [X] [P] a été contraint d'initier la présente procédure.
Cette résistance abusive a nécessairement causé un préjudice à Monsieur [X] [P], les différentes démarches restées vaines en dépit des promesses du défendeur lui ayant causé tracas et perte de temps.
Il y a donc lieu de faire droit à sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 600 euros.
Sur les demandes accessoires
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [P] l'intégralité des frais engagés pour faire valoir ses droits et non compris dans les dépens. Monsieur [I] sera condamné à leur payer la somme de 800 € au titre des frais non compris dans les dépens exposés dans l'instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [I] sera également condamné aux dépens de la présente instance par application de l'article 696 du Code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu d'assortir les différentes condamnations prononcées d'une astreinte d'autant que le demandeur s'était désisté de cette demande à l'audience précédant la réouverture des débats.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux et de la protection, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONDAMNE Monsieur [S] [I] à verser à Monsieur [J] [X] [P] la somme de 157 euros au titre du solde du dépôt de garantie ;
CONDAMNE Monsieur [S] [I] à verser à Monsieur [J] [X] [P] la somme de 2 015 euros au titre des intérêts de retard;
CONDAMNE Monsieur [S] [I] à payer à Monsieur [J] [X] [P] la somme de 600 à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral;
CONDAMNE Monsieur [S] [I] à payer à Monsieur [J] [X] [P] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE Monsieur [S] [I] aux entiers dépens
AINSI JUGE A PARIS, le 21 mars 2024.
LE GREFFIERLE JUGE
