TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Le :
Copie conforme délivrée
à : [Y] et [U]
Copie exécutoire délivrée
à : [W]
Pôle civil de proximité
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PCP JCP requêtes
N° RG 23/02914 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPMR
N° MINUTE :
2/2024
JUGEMENT
rendu le jeudi 21 mars 2024
DEMANDEURS
Monsieur [H] [Y], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne
Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne
DÉFENDERESSE
Madame [L] [W], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Florence BASSOT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 février 2024
JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mars 2024 par Florence BASSOT, Juge assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier
Décision du 21 mars 2024
PCP JCP requêtes - N° RG 23/02914 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPMR
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé en date du 31 août 2016, Madame [L] [W] a donné à bail à Monsieur [J] [S] et à Monsieur [N] [F] un appartement meublé situé sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1 250 €, outre une provision sur charges d'un montant de 100 € et un dépôt de garantie d'un montant de 1 200 €.
Par avenant daté du 10 juillet 2019, Monsieur [H] [Y] et Monsieur [P] [U] se sont substitués à Monsieur [J] [S] et à Monsieur [N] [F] , colocataires sortants et ont versé la somme de 1 200 euros à titre de dépôt de garantie.
Un état des lieux de sortie sans la remise des clés a eu lieu le 24 octobre 2022.
Suivant requête reçue par le greffe du Tribunal judiciaire de Paris le 28 mars 2023, Monsieur [H] [Y] et Monsieur [P] [U] ont sollicité la convocation de Madame [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1 125 euros en principal ainsi qu'à celle de 375 euros au titre des pénalités de retard.
A la suite de deux renvois dont un aux fins de citation de la partie défenderesse, les parties ont été convoquées par le greffe à l'audience du 1er février 2024.
A cette audience, les parties comparaissent en personne.
Monsieur [H] [Y] et Monsieur [P] [U] réitèrent les termes de leur requête initiale et sollicitent le remboursement des frais de citation.
Madame [W] verse des conclusions auxquelles elle se réfère et aux termes desquelles elle sollicite le débouté et à titre reconventionnel le paiement de la somme de 2 737,76 euros.
Vu l'article 455 du CPC.
Le jugement a été mis en délibéré au 21 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
Sur le non paiement du loyer et les réparations locatives
Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée avec retard.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure .
Il en résulte que lorsque le bailleur reproche à son locataire d'avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d'exécution par le locataire de son obligation d'entretien ou des réparations locatives, ou s'il trouve sa cause dans l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, c'est-à-dire à la vétusté.
En l'espèce, Monsieur [H] [Y] et Monsieur [P] [U] sollicitent la restitution de la somme de 1 125 euros au titre du dépôt de garantie euros en indiquant que l'état des lieux de sortie ne vise qu'un dégât des eaux qui ne leur est pas imputable.
Madame [L] [W] réplique que le montant du dépôt de garantie n'a pas été restitué au titre du loyer partiellement payé du 1er octobre au 24 octobre 2022 à hauteur de 675 euros et ajoute avoir dû effectuer des réparations locatives.
Il est constant que seule la somme de 675 euros a été payée au titre du loyer d'octobre 2022 de sorte que Madame [W] était bien fondée à déduire la somme de 540 euros du dépôt de garantie au titre du solde du loyer proratisé du mois d'octobre.
S'agissant des réparations locatives, il convient de constater que Madame [W] a entrepris des travaux de réfection de la douche de la salle de bains d'un montant de 392,70 euros au moment de la prise de possession des lieux par ses nouveaux locataires de sorte qu'ils ne peuvent être à l'origine de ces dégradations et qu'il en découle que Madame [W] ne peut leur imputer les sommes versées. En revanche, l'état des lieux de sortie souligne le mauvais état de la salle de bains et Madame [W] justifie par le devis daté du 10 juillet 2022 versé aux débats, avoir dû procéder au même type de travaux dans la salle de bains que ceux entrepris au moment de leur entrée dans les lieux de sorte que la déduction de la somme de 575 euros est justifiée au moment de leur sortie.
Concernant la chaudière, Madame [W] invoque un défaut d'entretien entrainant une révision d'un montant de 141 euros qu'elle ne justifie par aucune pièce de sorte que cette déduction du dépôt de garantie est infondée.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'au moment de la remise des clés, les requérants n'étaient plus fondés à solliciter la restitution du dépôt de garantie compte tenu des retenues justifiées au titre des réparations locatives et du non paiement du loyer pour les raisons précitées.
Dès lors ils ne pourront qu'être déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie.
Sur la demande reconventionnelle
Sur l'indemnité d'occupation
En application de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 l'etat des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitie.
A cet égard, il convient de préciser que si la remise des clés et l'état des lieux de sortie sont habituellement concomitants, rien n'impose que la restitution des clés soit reportée à la date de l'établissement de l'état des lieux de sortie.
Cependant, le fait de quitter les lieux n'emporte pas les effets de la restitution des lieux loués. Tant que le locataire n'a pas restitué les clés, il demeure tenu de ses obligations locatives et il continue d'encourir la responsabilité liée aux dégradations intervenues après l'expiration du bail.
Par ailleurs, il convient de rappeler que le point de départ de restitution du dépôt de garantie ne court pas de l'expiration du bail mais de la restitution effective des lieux, c'est à dire de la remise des clés au bailleur. Seule la remise effective des clés fait courir le délai de restitution du dépôt de garantie.
Il est constant que les demandeurs ont quitté les lieux le 24 octobre 2022 mais qu'ils n'ont pas restitué les clés qu'ils ont conservé jusqu'au 27 novembre 2022.
Or, la conservation des clés par les demandeurs a empêché Madame [W] de jouir paisiblement de son bien ce qui constitue une atteinte à ses droits qui doit être indemnisée pour compenser la perte de jouissance en résultant.
Dès lors, la demande de paiement de la somme de 1 370,96 euros équivalent au loyer et charges du 25 octobre au 27 novembre 2022 est parfaitement justifiée au titre de l'indemnité d'occupation.
En conséquence, Monsieur [H] [Y] et Monsieur [P] [U] seront condamnés au paiement de cette somme.
Sur les dépens
Monsieur [H] [Y] et Monsieur [P] [U] seront également condamnés aux dépens de la présente instance par application de l'article 696 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux et de la protection, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
DEBOUTE Monsieur [H] [Y] et Monsieur [P] [U] de l'ensemble de leurs demandes;
CONDAMNE Monsieur [H] [Y] et Monsieur [P] [U] à payer à Madame [L] [W] la somme de 1 370,96 euros au titre de l'indemnité d'occupation,
CONDAMNE Monsieur [H] [Y] et Monsieur [P] [U] aux entiers dépens
AINSI JUGE A PARIS, le 21 mars 2024.
LE GREFFIERLE JUGE
