TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 21/14054
N° Portalis 352J-W-B7F-CVK6I
N° MINUTE :
Assignation du :
27 Octobre 2021
JUGEMENT
rendu le 21 Mars 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL NOUVELLE REGIE FONCIERE IMMOBILIERE-NRFI
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #R0093
DÉFENDEUR
Monsieur [V] [B] [M]
[Adresse 1]
[Localité 5] ( FRANCE)
défaillant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Laure AUVERGNON, Vice-Présidente
assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 21 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/14054 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVK6I
DÉBATS
A l’audience du 18 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Laure AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
Exposé du litige :
Monsieur [V] [M] est propriétaire non occupant du lot n° 74 situé au [Adresse 3] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce lot comprend un jardin dont la jouissance est privative.
C'est dans ces conditions que, par acte d'huissier du 27 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic la SARL nouvelle régie foncière immobilière NRFI, a fait assigner M. [V] [M], devant le tribunal judiciaire de Paris afin de voir :
Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, vu l’article 1240 du code civil, vu le règlement de copropriété de l’immeuble,
- Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;
- Constater que M. [M] n’a pas respecté ses obligations relatives au règlement de copropriétaires ;
En conséquence,
Enjoindre à M. [M] de :
- Démonter les installations dans le jardin, qui pourraient être remplacées par le projet d’aménagement du jardin, tel que proposé et accepté en 20ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mai 2017 ;
- Entretenir le jardin dans les limites avec les voisins ;
- Tailler les végétaux, côté propriété voisine, afin d’éviter tout litige avec cette dernière ;
- Tailler les végétaux, côté de l’entrée du bâtiment fond – cour gauche, afin qu’ils ne dépassent pas sur le passage ;
- le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la notification à intervenir ;
Condamner M. [M] à lui payer 2.000 € au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Dire et juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge au syndicat des copropriétaires des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts ;
Condamner M. [M] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance précité, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assigné à personne, M. [V] [M] n’a pas constitué avocat.
Le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023.
L’affaire, plaidée à l’audience du 18 janvier 2024, a été mise en délibéré au 21 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire, il convient de préciser que les courriers de M. [M], reçus au greffe de la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris le 11 janvier 2022 et le 6 mai 2022, ne pourront être pris en considération par le tribunal dès lors que ce dernier n’a pas constitué avocat, alors que la représentation obligatoire par avocat est obligatoire en procédure écrite ordinaire devant le tribunal judiciaire en application de l’article 761 du code de procédure civile.
Par ailleurs, s’agissant de la demande visant à « enjoindre à M. [M] de démonter les installations dans le jardin, qui pourraient être remplacées par le projet d’aménagement du jardin, tel que proposé et accepté en 20ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mai 2017, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la notification à intervenir », le tribunal n’est saisi que d’une demande de remise des lieux en l’état antérieur, sous astreinte (« Enjoint à M. [M] de démonter les installations dans le jardin, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la notification à intervenir).
Décision du 21 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/14054 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVK6I
La précision par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] de ce que les installations dans le jardin « pourraient être remplacées par le projet d’aménagement du jardin, tel que proposé et accepté en 20ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mai 2017 », formulée au conditionnel, ne peut s’analyser comme une demande relative à une exécution de faire dont le tribunal serait saisi.
Sur la demande de remise des lieux en l’état antérieur :
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] soutient que M. [M] a installé des appentis et une estrade sur le jardin dont il a la jouissance privative, sans autorisation de la copropriété et en violation des dispositions de la 63ème page du règlement de copropriété aux termes desquelles : « les propriétaires qui jouiront à titre exclusif des jardins comme il a été dit au cours de la division par lots ci-dessus devront accepter le plan général des plantations (à moins d’accord spécial et préalable du syndic). Ils devront entretenir à leurs frais personnels, lesdits jardins en bon état de propreté, de plantation, et ne rien y entreposer ni y édifier aucune construction ».
Le syndicat des copropriétaires expose avoir demandé à M. [M] la mise en conformité des lieux le 5 août 2015, le 29 septembre 2015 et le 2 novembre 2015. Il fait valoir que, après qu’une résolution n°17 prise en assemblée générale le 5 avril 2016 a mandaté le syndic pour agir en justice contre M. [M] aux fins de faire déposer les installations, ce dernier a fait parvenir au conseil syndical un projet d’aménagement d’un abri démontable sous forme d’un appentis suspendu destiné à abriter du mobilier et des outils de jardin, projet ayant reçu l’avis favorable, sous certains conditions, de l’assemblée générale réunie le 18 mai 2017 (résolution n°20). Le syndicat des copropriétaires considère que M. [M] n’a pas réalisé ce projet d’aménagement ni entretenu le jardin en dépit d’une sommation de faire notifiée le 17 juin 2019, ce qui a justifié l’adoption de la résolution n°36 de l’assemblée générale du 20 novembre 2019 mandatant le syndic pour agir en justice contre lui.
***
Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vu de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ».
Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 6-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent à tous les copropriétaires ».
A cet égard, « l'attribution d'un droit d'usage privatif sur une partie commune ne modifie pas le caractère de partie commune et le copropriétaire qui veut effectuer des travaux sur les parties communes dont il a la jouissance privative doit solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires » (3eme Civ., 23 janvier 2020 n° 18-24.676).
S'agissant des parties communes à jouissance privative, le copropriétaire ne peut réaliser de travaux sur la partie où s'exerce son droit, tels que l'installation d'une véranda, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires (Civ. 3ème, 5 octobre 1994, n° 93-11020).
Ainsi, il est constant que les travaux constitutifs d'une emprise sur une partie commune à jouissance privative, tels que l'édification d'une véranda (ex. Civ. 3ème, 20 mars 2002, n° 00-17.751, FS-P+B, 8 novembre 2006, n° 05-19.757), même si celle-ci est censée être « démontable » (ex. : Civ. 3ème, 3 juin 2014, n° 13-15.753) ou l'aménagement d'une terrasse (ex. : Civ. 3ème, 14 avril 2016, n° 13-24.969, cinquième moyen), doivent être autorisés par une décision explicite de l'assemblée générale statuant à la double majorité renforcée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que de tels travaux sont assimilables à un acte de disposition non obligatoire sur les parties communes (article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965), avec cession d'un droit de construire accessoire aux parties communes au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.
A titre exceptionnel, une autorisation peut être donnée par l'assemblée générale statuant à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 s'agissant de travaux ne présentant aucune fondation, constitués d'une structure légère, aisément démontable, et conduisant à une emprise de « faible importance » (ex. : Civ. 3ème, 14 juin 2018, n° 17-18.613).
La jurisprudence admet de manière ponctuelle certains tempéraments à cette règle dans des situations particulières, en dispensant les copropriétaires de l’exigence d’une autorisation, notamment en cas d’atteintes légères et superficielles aux parties communes ayant un aspect discret (Civ. 3ème, 19 novembre 1997, n° 95-20.079).
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
le procès-verbal d’assemblée générale du 5 avril 2016, qui contient la résolution n° 17 aux termes de laquelle « à défaut d’avoir obtenu de M. [M], propriétaire du lot n° 74, l’engagement de satisfaire avant le 1er septembre 2016 au plus tard aux demandes répétées qui lui ont été adressées en date des 5/8, 29/9 et 2/11/15 concernant les appentis et l’estrade installés sans autorisation dans le jardin dont il a la jouissance exclusive, mandat est donné au syndic pour ester en justice contre M. [M] aux fins de faire déposer les appentis et l’estrade installés sans autorisation, contrairement aux dispositions du règlement de copropriété (article 25) » ;
le procès-verbal d’assemblée générale du 18 mai 2017, qui contient la résolution n° 20 aux termes de laquelle l’assemblée générale approuve, sous certaines conditions, un projet proposé par M. [M] relatif à l’aménagement d’un abri démontable sous forme d’un appentis suspendu destiné à abriter du mobilier et des outils de jardin ;
une sommation de faire, signifiée à l’étude le 17 juin 2019, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires somme M. [M] de « démonter les installations dans le jardin qui pourront éventuellement être remplacées par votre projet d’aménagement du jardin que vous avez proposé et qui a été accepté en 20ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mai 2017, entretenir le jardin dans les limites avec vos voisins, tailler les végétaux au niveau du côté entrée du bâtiment fond cour gauche afin qu’ils ne dépassent pas sur le passage, tailler les végétaux côté copropriété voisine pour éviter tout problème avec cette dernière » ;
le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 novembre 2019, qui contient une résolution n°36 aux termes de laquelle « les décisions votées lors des AG 2016 et 2017 n’ayant jamais été mises en œuvre, malgré la sommation de faire immédiatement et sans délai qui lui a été adressée en juin 2019 (copie de la sommation jointe à la présente convocation), l’assemblée générale demande au syndic d’assigner M. [M] en justice afin de régler définitivement le problème de mise en conformité du jardin privatif ».
Le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats le règlement de copropriété dont il allègue de la violation.
Par ailleurs, il ne produit aucun élément, en particulier aucun constat établi par un commissaire de justice, qui permette de prouver l’installation, par M. [M], d’un appentis et d’une estrade dans le jardin dont il a la jouissance privative ainsi que le maintien de cette installation depuis 2015.
En outre, si la mention, dans la résolution n°17 du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 avril 2016, d’une violation de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, permet au tribunal de constater que l’assemblée générale considérait que l’installation litigieuse n’était pas une véritable construction, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément permettant au tribunal de déterminer la nature de cette installation emportant, selon les cas, l’obligation d’obtenir ou non une autorisation de l’assemblée générale en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ou de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
La preuve n’est pas non plus rapportée, à supposer qu’un abri démontable ait été réalisé par M. [M], que cette installation excéderait l’autorisation octroyée selon résolution n° 20 de l’assemblée générale du 18 mai 2017 d’aménager un abri démontable.
Par ailleurs, le fait que M. [M] ait soumis un projet d’aménagement de son jardin à l’assemblée générale du 18 mai 2017 ne peut, en l’absence d’autre élément de preuve, permettre de retenir qu’il reconnaissait l’édification dans le jardin dont il a la jouissance privative d’un appentis et d’une estrade en violation du règlement de copropriété et la nécessité légale d’obtenir, compte tenu de la nature de cette installation, une autorisation de l’assemblée générale.
Le tribunal ne peut exclure que la présentation de ce projet relève d’une simple démarche amiable, qui n’emporte pas en soi reconnaissance des faits allégués par le syndicat des copropriétaires.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande visant à enjoindre à M. [M] de démonter les installations dans le jardin dont il a la jouissance privative, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la notification à intervenir.
Sur la demande visant à enjoindre à M. [M] d’entretenir le jardin dans les limites avec les voisins, de tailler les végétaux, côté propriété voisine, de tailler les végétaux, côté de l’entrée du bâtiment fond – cour gauche, afin qu’ils ne dépassent pas sur le passage, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la notification à intervenir :
Le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 6] soutient que M. [M] n’entretient pas le jardin dont il a la jouissance privative en violation du règlement de copropriété aux termes duquel « les propriétaires qui jouiront à titre exclusif des jardins (…) devront entretenir à leurs frais personnels lesdits jardins en bon état de propreté, de plantation ».
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Dès lors que le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 6] ne verse aux débats ni le règlement de copropriété dont il soutient la violation ni aucun élément, et en particulier aucun constat établi par un commissaire de justice, qui permette de prouver un défaut d’entretien du jardin dont M. [M] a la jouissance privative, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes visant à enjoindre à M. [M] d’entretenir le jardin dans les limites avec les voisins, de tailler les végétaux, côté propriété voisine, et de tailler les végétaux, côté de l’entrée du bâtiment fond – cour gauche, afin qu’ils ne dépassent pas sur le passage, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la notification à intervenir.
Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive :
Le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 6] soutient, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que le défaut d’entretien du jardin a causé des préjudices aux autres copropriétaires, et notamment aux voisins, et que les constructions édifiées sans autorisation troublent la bonne entente entre les copropriétaires. Il considère que le refus de M. [M] de se mettre en conformité avec le règlement, en dépit de multiples demandes, caractérise une résistance abusive.
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Dès lors que le tribunal n’a retenu ni un défaut d’entretien du jardin dont M. [M] a la jouissance privative, ni la construction d’une estrade et d’appentis en violation du règlement de copropriété et sans autorisation de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 6] sera débouté de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive.
Il convient au surplus de constater que le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément de preuve à l’appui de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive et, particulièrement, aucun élément relatif aux préjudices subis par les autres copropriétaires.
Sur les autres demandes :
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
Toutes les autres demandes plus amples et contraires seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande visant à enjoindre sous astreinte à Monsieur [V] [M] de démonter les installations dans le jardin dont il a la jouissance privative ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande visant à enjoindre sous astreinte à Monsieur [V] [M] d’entretenir le jardin dont il a la jouissance privative dans les limites avec les voisins, de tailler les végétaux, côté propriété voisine, et de tailler les végétaux, côté de l’entrée du bâtiment fond – cour gauche, afin qu’ils ne dépassent pas sur le passage ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] aux entiers dépens ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] de ses demandes formées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
Rejette toutes les autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 21 Mars 2024
La Greffière Le Président
