TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 20/05348
N° Portalis 352J-W-B7E-CSHIU
N° MINUTE :
Assignation du :
19 Juin 2020
JUGEMENT
rendu le 21 Mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [M] [R]
[Adresse 3]
[Localité 8]
représenté par Maître Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E2070
DÉFENDEURS
Monsieur [K] [O]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représenté par Maître Hélène CHAUVEL de la SELARL SELARL CHAUVEL GICQUEL Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0003
Société GENERALI IARD, SA, prise en la personne de son représqentant légal
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Maître Marie-charlotte MARTY de la SELAS CHEVALIER - MARTY - PRUVOST Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0085
Décision du 21 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/05348 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHIU
Société GID, SAS, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0399
Société AXA FRANCE IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Maître Hugues WEDRYCHOWSKI de la SCP SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P105
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société GID, SAS
[Adresse 1]
[Localité 7]
représenté par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #U0004
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 11 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
Exposé du litige :
Monsieur [M] [R] est propriétaire d'un appartement situé au rez-de-chaussée cour face au sein de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont le syndic en exercice est la S.A.S. GID.
L'immeuble était assuré auprès de la S.A. AXA FRANCE IARD du 28 juillet 2009 au 29 juillet 2019 et est actuellement assuré auprès de la S.A. GENERALI IARD, depuis le 28 juillet 2009.
Le 14 juin 2016, il a déclaré un sinistre dégât des eaux à son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD, qui l'a invité à prendre contact avec son syndic pour l'informer de la présence d'humidité, afin que l'origine de l'entrée d'eau soit recherchée.
L'assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2017 a voté une résolution n° 12 ° 2 intitulée « problèmes d'humidité rencontrés dans l'appartement de Monsieur [R] » précisant notamment que :
« Suite aux différentes visites, origine et préconisations pour résoudre les problèmes d'humidité dans l'appartement de Monsieur [R].
Monsieur [O] a fait chiffrer le ravalement partiel de la façade sur cour arrière.
La toile (revêtement I3) est déchirée favorisant la stagnation d'eau entre le mur et revêtement.
Les travaux consistent à refaire la partie basse du mur (à partir du 2ème étage, en créant un bandeau à hauteur du 2ème étage pour s'assurer de l'origine des infiltrations.
Après en avoir délibéré, l'Assemblée Générale vote le ravalement partiel de la cour arrière (côté rue des Moines) jusqu'à hauteur du 2ème étage (création d'un bandeau béton) selon le devis de la Société BRAGA SAS numéro 2017/11/1700 d'un montant de 37 418,60 € TTC […]
L'Assemblée Générale décide de confier à M. [O] une mission complète de maîtrise d’œuvre moyennant des honoraires fixés à 8,5 % HT du montant HT (TVA à 10 %) » [...]
Au cours de l'assemblée générale du 5 novembre 2018, les copropriétaires ont finalement voté :
- l'annulation des travaux votés selon résolution n° 12.2 de l'assemblée générale du 21 novembre 2017, avec remboursement des appels de fonds effectués pour financer lesdits travaux (résolutions n° 2.1 et 2.2),
- des travaux de réfection des étanchéités des cours de l'immeuble - cour centrale située derrière le logement de M. [R] (résolutions n° 5.1 à 5.8).
Un procès-verbal de constat d'huissier avant travaux a été réalisé à la diligence du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], le 14 décembre 2018.
Les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 13 mars 2019.
C'est dans ces conditions que, se plaignant de l'absence de prise en charge de ses dommages pendant plusieurs mois, en raison de la carence du syndic de l'immeuble, Monsieur [M] [R] a fait assigner la S.A.S. GID devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d'huissier du 19 juin 2020, afin de solliciter à titre principal, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, la condamnation de la société GIV à l'indemniser de divers préjudices : la somme de 11.799 € au titre de l'indemnisation qu'il aurait été « en droit de percevoir », la somme de 39.333 € correspondant à la moitié de la valeur locative depuis l'apparition des désordres jusqu'à leur réfection totale et la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral (affaire enregistrée sous le numéro de RG 20/05348).
Par acte d'huissier du 24 décembre 2021, il a ensuite fait assigner en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] (affaire enregistrée sous le numéro de RG 21/16125), en sollicitant une jonction avec le dossier enrôlé sous le numéro de RG 20/05348, laquelle a été ordonnée par mentions aux dossiers, le 24 mai 2022, l'instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 20/05348.
Par actes d'huissier en date des 5, 6 et 7 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] a fait assigner en intervention forcée et en garantie Monsieur [K] [O], architecte DPLG, ainsi que la S.A. AXA FRANCE IARD, anciennement UAP, et la S.A. GENERALI IARD, recherchées en qualité d'assureurs successifs de l'immeuble (affaire enregistrée sous le numéro de RG 22/12468).
La jonction des affaires a été ordonnée par mentions aux dossiers, le 25 octobre 2022, l'instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 20/05348.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2023, Monsieur [M] [R] demande au tribunal de :
Vu les articles 1240 et 1241 du Code Civil,
DIRE ET JUGER que la Société GID es qualités de syndic du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8] a engagé sa responsabilité extra contractuelle vis à vis de Monsieur [R] en ne communiquant pas à son assureur les éléments nécessaires à la prise en charge de son dossier ;
DIRE ET JUGER que Monsieur [M] [R] a subi un préjudice qui doit être indemnisé à sa juste valeur ;
EN CONSEQUENCE :
CONDAMNER la Société GID à verser à Monsieur [R] :
. La somme de 11.799 euros, correspondant à l’indemnisation qu’aurait été en droit de percevoir Mr [R] ;
. La somme de 39.333 euros correspondant à la moitié de la valeur locative depuis l’apparition des désordres jusqu’à leur réfection totale en début 2020 ;
. La somme de 14.984 euros correspondant à la moitié de la valeur locative de janvier 2020 à mai 2022 ;
. La somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral ;
. La somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les procès-verbaux de constat ;
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2023, la S.A.S. GID demande au tribunal de :
Vu l’article L124-3 du code des assurances,
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence précitée,
DEBOUTER Monsieur [R] de l’intégralité de ses demandes ;
A titre subsidiaire,
CONDAMNER Monsieur [O] à relever et garantir la société GID de toute condamnation prononcée à son encontre.
En toute hypothèse,
CONDAMNER Monsieur [R], ou tout autre succombant, à payer à la société GID la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Me BLANGY.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] demande au tribunal de :
Vu les articles 331 et suivants et l’article 367 du Code de Procédure Civile,
Vu les articles 1231-1, 1240, 1241 du Code Civil,
Vu les articles L.114-2 et L124-3 du Code des assurances,
Vu l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965,
A titre principal :
DEBOUTER Monsieur [M] [R] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11].
A titre subsidiaire, si par l’extraordinaire le Tribunal condamne le Syndicat concluant,
LIMITER le montant de l’indemnité due au titre du préjudice qui ne pourra être supérieure à la somme de 9.058,88 €, ou à titre infiniment subsidiaire, à la somme de 11.723,60 €.
Dans cette hypothèse :
CONDAMNER Monsieur [M] [R] à verser une indemnité au Syndicat concluant au titre de la perte de chance de recours à l’encontre de son assureur équivalent à 99% de l’indemnité fixée par le Tribunal de céans au titre du préjudice subi par Monsieur [M] [R],
ORDONNER la compensation des sommes précitées auxquelles Monsieur [M] [R] et le Syndicat concluant sont condamnés.
DEBOUTER Monsieur [M] [R] du surplus de ses demandes, fins et conclusions. Et en tout état de cause, JUGER recevable et bien fondée l’appel en intervention forcée et en garantie formulé par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] à l’encontre de Monsieur [K] [O], et des compagnies d’assurance AXA France IARD et GENERALI IARD,
DEBOUTER Monsieur [K] [O], et les compagnies d’assurance AXA France IARD et GENERALI IARD de leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre du Syndicat concluant.
CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [O], et les compagnies d’assurance AXA France IARD et GENERALI IARD à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcée à son encontre dans le cadre de la procédure initiée par Monsieur [M] [R],
CONDAMNER Monsieur [M] [R] et/ou tout succombant à verser au Syndicat concluant la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2023, la S.A. GENERALI IARD, recherchée en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] depuis le 28 juillet 2019, demande au tribunal de :
Vu l’article 9 du Code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du Code civil,
Vu l‘article L112-6 du Code des assurances,
A titre principal,
JUGER que les demandes principales de Monsieur [R] portant sur les sommes de 39.333 € et 10.000 € ne sont justifiées ni dans leur principe ni dans leur quantum ;
En conséquence,
DEBOUTER Monsieur [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
DECLARER sans objet l’appel en garantie formé par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à l’encontre de GENERALI ;
A titre subsidiaire,
JUGER que la garantie de GENERALI n’est pas mobilisable en raison de l’antériorité du fait dommageable à la prise d’effet de ses garanties;
JUGER la compagnie GENERALI recevable et bien fondée à se prévaloir de l’exclusion de garantie tenant aux sinistres connus et non déclarés lors de la souscription du contrat ;
PRONONCER la mise hors de cause de GENERALI ;
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de GENERALI ;
JUGER que seules les garanties souscrites, par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic, auprès d’AXA sont mobilisables ;
Très subsidiairement,
JUGER la compagnie GENERALI recevable et bien fondée à opposer erga omnes le montant de sa franchise contractuelle au titre des dommages immatériels non consécutifs ;
En tout état de cause,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic à payer à GENERALI la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, Monsieur [K] [O] demande au tribunal de :
Vu l’absence de faute imputable à Monsieur [K] [O] en lien avec les préjudices allégués,
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ou toutes autres parties de toutes demandes à l’encontre de Monsieur [K] [O].
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’art. 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
La S.A. AXA FRANCE IARD a constitué avocat mais n'a pas conclu au fond.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023.
L'affaire, plaidée à l'audience du 11 janvier 2024, a été mise en délibéré au 21 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
I – Sur demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [M] [R] :
Monsieur [M] [R] fait notamment valoir, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, que :
- en sa qualité de syndic, la société GID se devait de donner suite à sa demande,
- or, depuis 2016, elle n'y a donné aucune suite, alors qu'elle ne pouvait, en tant que professionnel, ignorer les conséquences de sa carence,
- si, en 2018, un rendez-vous a été envisagé mais mal coordonné puisque l'état des lieux préalable n'était pas réalisé en amont, le syndic a tenté en vain d'en faire reporter la responsabilité sur Monsieur [R],
- ce ne serait qu'à la fin de l'été 2018, avec le changement d'architecte, qu'il semblera enfin être entendu,
- il a donc été particulièrement diligent dans cette affaire, dont il est victime par la nature des désordres subis dans son logement et se voit doublement sanctionné par le refus de prise en charge des dommages par son assureur, qui ne lui est en rien imputable,
- la société GID était parfaitement au courant des désordres qu'il subissait puisque le sujet est revenu pendant les assemblées générales, sur trois années consécutives,
- la société GID a opposé un silence constant tant aux demandes de son assureur qu'aux siennes, de sorte que sa responsabilité est engagée,
- le syndic était informé depuis juin 2016, un constat devant être établi avec toutes les parties concernées,
- il a laissé cette demande sans réponse pendant plus de deux ans, le privant d'une indemnisation par son assureur, le fait qu'il aurait pu s'adresser directement à l'assureur de l'immeuble étant une éventualité et ne privant en rien le syndic de sa responsabilité personnelle, alors qu'un constat était indispensable et que rien n'a été réalisé,
- ses désordres auraient pu être pris en charge dans des délais bien plus courts,
- c'est volontairement que la demande de son assurance n'a pas été transmise à qui de droit,
- la carence du syndic se perpétue puisqu'il a constaté de nouveaux désordres et les a signalés dès le début du mois de janvier 2022, sans aucune réaction,
- il ressort d'un rapport de recherches de fuites du mois de février 2022 que les désordres dans son appartement proviennent « de remontées par capillarité provenant de la cour de l'immeuble »,
- il s'est heurté également à un refus de prise en charge de la compagnie ALLIANZ, assureur de l'immeuble,
- en l'état, les désordres perdurent, ainsi qu'en atteste un procès-verbal de constat d'huissier du 14 avril 2023.
Sur ses préjudices, il sollicite :
- la somme de 11.799 € au titre des travaux de revêtement sol et peintures, financés sur ses propres deniers, faute d'indemnisation,
- la somme de 39.333 € correspondant à « la moitié de la valeur locative mensuelle » depuis 2016 jusqu'à la réalisation des travaux,
- la somme de 14.984 € correspondant à « la moitié de la valeur locative mensuelle » de son appartement, depuis janvier 2020 à mai 2022, au titre des nouveaux désordres non réglés jusqu'à ce jour,
- la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral, en faisant valoir qu'il a non seulement subi pendant plusieurs années des désordres importants, impactant sa vie quotidienne au vu de l'importance des infiltrations et qu'alors qu'il pouvait espérer légitimement être indemnisé, il a appris que tel ne serait pas le cas, estimant cette somme justifiée au vu de l'ancienneté des désordres et de son incapacité à pouvoir se projeter tant que les travaux n'auront pas été faits, à l'intérieur de son appartement.
La S.A.S. GID répond en substance que :
- Monsieur [M] [R] avait la possibilité d'exercer une action directe à l'encontre de l'assureur multirisque immeuble de la copropriété, laquelle n'est nullement prescrite, ou du moins ne l'était pas au moment de l'introduction de la présente action, en application de l'article L. 124-3 du code des assurances, le délai de prescription de cette action étant quinquennal (ex. : Civ. 3ème, 12 avril 2018, n° 17-14.858), s'agissant d'un sinistre dont il est allégué qu'il serait né en 2016, de sorte que la prescription court jusqu'en 2021,
- en toute hypothèse, sa responsabilité n'est pas engagée, en l'absence de faute commise dans sa mission de syndic, alors qu'il a été diligent depuis juin 2016 afin de remédier aux désordres (pièces n° 3 à 13),
- lors de l'assemblée générale du 21 novembre 2017, était adoptée la résolution n° 12.2 ayant pour objet la résolution des problèmes d'humidité rencontrés dans l'appartement de Monsieur [R] (pièce n° 1),
- le jour même, il a adressé un ordre de service à Monsieur [O], pour qu'il confirme l'origine des infiltrations par des tests de mise en eau,
- Monsieur [M] [R] sera informé le 17 juillet 2018 que les travaux peuvent débuter ainsi que de la nécessité qu'il soit présent pour laisser accéder à son appartement durant les travaux,
- il proposera de débuter les travaux à partir du 9 août, date qui sera retenue,
- néanmoins, les travaux ne pourront démarrer du fait de l'absence de Monsieur [R] de son logement,
- il proposera de faire intervenir un nouvel architecte, le 30 août 2018, dont le rapport différera de celui établi par Monsieur [O] sur l'origine des désordres, ce qui conduira à l'annulation des travaux approuvés lors de l'assemblée générale en date du 21 novembre 2017 lors de l'assemblée générale du 5 novembre 2018, mettant fin à la mission de Monsieur [O],
- le cabinet G. ARCHITECTE a en effet déterminé la cause des désordres comme provenant du défaut d'étanchéité des cours, dont celle sur laquelle donne l'appartement de Monsieur [R],
- l'état de l'appartement sera constaté antérieurement au démarrage des travaux, par constat d'huissier du 14 décembre 2018,
- le contrat de maîtrise d’œuvre sera accepté le 18 décembre 2018, les travaux débutant à compter du 9 janvier 2019 et ayant nécessité la libération de l'appartement de Monsieur [R], dont le syndicat des copropriétaires a pris en charge les frais d'hôtel (pièces n° 22 à 25),
- les travaux ont été réceptionnés le 13 mas 2019 (pièce n° 26),
- l'ensemble des faits décrits ci-avant démontre que le syndic a été diligent dans la réalisation de sa mission concernant la remise en état des désordres,
- au vu des informations dont il disposait, il ne pouvait connaître l'origine des désordres, n'étant pas un professionnel de la construction,
- les travaux préconisés par le premier architecte, puis par le second, relèvent d'une dégradation liée à l'usure inéluctable du temps, qui n'auraient pas été pris en charge par l'assurance multirisques immeubles.
S'agissant des nouveaux désordres allégués par Monsieur [R], elle précise que ce dernier se contente de produire un rapport de recherche de fuite du 9 février 2022, sans démontrer qu'il en aurait été informé, cette allégation démontrant l'acharnement dont fait preuve Monsieur [R] à son encontre.
Sur le lien de causalité, elle soutient que le syndic n'est pas l'auteur de l'absence de mobilisation de l'assurance multirisques immeubles, qui peut être saisi directement par un copropriétaire, le préjudice n'étant pas indemnisable deux fois. Elle ajoute que le retard apparaît être dû au manque de diligence de l'architecte, Monsieur [O], qui a tardé à intervenir, malgré les multiples relances qui lui ont été adressées.
Sur les préjudices, elle fait valoir que :
- le préjudice de Monsieur [R] n'est pas né, actuel, direct et certain,
- il n'est en rien fondé, malgré plusieurs demandes en ce sens,
- celui égal à la moitié de la valeur locative mensuelle du bien n'est pas davantage justifié, alors que les désordres décrits dans le procès-verbal de constat d'huissier n'ont nullement rendu le logement de Monsieur [R] inhabitable,
- pour justifier la somme de 10.000 € demandée au titre du préjudice moral, Monsieur [R] indique qu'il « pouvait espérer légitimement, être indemnisé, il a appris que tel ne serait pas le cas »,
- s'agissant des nouveaux désordres non réglés, Monsieur [R] ne précise pas de quels désordres il s'agit, mais se contente de demander au tribunal une somme aléatoire sans aucune justification,
- le caractère certain du dommage fait défaut, celui-ci n'étant pas indemnisable.
***
Les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l'article 1240 du Code civil (Civ. 3ème, 9 juillet 1985, n° 83-12.960, 7 février 2012, n° 11-11.051).
Cette responsabilité suppose qu'une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l'encontre du syndic.
Compte tenu de l'ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultats (ex. : Cour d'appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).
Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex. : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Dans le cadre de sa mission le syndic doit également faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble en cas d’urgence.
La responsabilité du syndic peut ainsi être engagée, notamment s'il ne fait pas procéder, de sa propre initiative, à des travaux de réparation urgents et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (ex. : Civ. 3ème, 9 septembre 2014, n° 11-26.278, 24 mars 2015, n° 13-24.791, etc.).
Ne peut engager sa responsabilité un syndic qui démontre avoir accompli les diligences nécessaires, en ayant respecté les délibérations de l'assemblée générale, en ayant mandaté l'architecte de la copropriété et en étant intervenu auprès des copropriétaires pour déterminer l'origine des désordres et les faire cesser (ex. : Civ. 3ème, 8 juillet 2015, n° 13-28.083).
En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites qu'après avoir été informé par courriel du 16 juin 2016 des désordres affectant le logement de Monsieur [R], le syndic de l'immeuble a mandaté, dès le 9 septembre 2016, un architecte DPLG, Monsieur [K] [O], en lui demandant notamment de « prendre contact rapidement avec M/ [R], copropriétaire d'un appartement au RDC, Tél. […], afin de voir d'où proviennent ces infiltrations. (voir photos) ».
Monsieur [R] a été informé de cette démarche par courriel du 6 septembre 2016.
Le 5 octobre 2016, Monsieur [R] a informé le syndic qu'il n'avait pas été contacté par Monsieur [O], la société GID lui ayant répondu par courriel du même jour qu'une assemblée générale aurait lieu le 11 octobre prochain au cours de laquelle serait abordée la question des travaux à engager, en présence de Monsieur [O].
Par la suite, la société GID a relancé à de multiples reprises Monsieur [K] [O], par courriel du 6 octobre 2016, puis entre mars et juin 2017, afin qu'il se rapproche de Monsieur [R] « dans les meilleurs délais », de même que le président du conseil syndical, par courriel du 7 avril 2017.
Un rendez-vous sera finalement fixé par Monsieur [K] [O] le 9 mai 2017 à 14 heures 30 (pièce n° 8 produite par la S.A.S. GID, courriel du 3 mai 2017), qui sera ensuite relancé par le syndic de l'immeuble pour obtenir communication de son rapport de visite.
Le syndic a ensuite fait inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2017 d'un projet de résolution portant sur la résolution des problèmes d'humidité rencontrés dans l'appartement de Monsieur [R], avec chiffrage du ravalement partiel de la façade sur cour arrière, à la visite des visites et préconisations de Monsieur [O], une résolution n° 12. 2° ayant été adoptée à cet effet lors de l'assemblée générale du 21 novembre 2017, incluant le ravalement partiel de la cour arrière (côté rue des Moines) jusqu'à hauteur du 2ème étage (création d'un bandeau béton), selon devis de la société BRAGA SAS d'un montant de 37.418,60 € TTC.
L'assemblée générale a par ailleurs décidé de confier une mission complète de maîtrise d’œuvre à Monsieur [O] dans le cadre de la réalisation de ces travaux, devant intervenir « courant Janvier/Février 2018 » (pièce n° 1 produite par la S.A.S. GID).
Le jour même de la tenue de ladite assemblée, la S.A.S. GID a adressé un ordre de service n° 19226 à Monsieur [K] [O], lui demandant, conformément à la décision d'assemblée générale, « de bien vouloir confirmer l'origine des infiltrations dans l'appartement de M. [R] par des tests de mise en eau » (pièce n° 14 produite par la S.A.S. GID).
Le 18 juin 2018, l’entreprise DANIEL ROBERT a été mandatée par la S.A.S. GID pour établir un devis concernant « la réfection du collecteur sous la cour », avec les précisions selon lesquelles « Monsieur [R] a les pieds dans l'eau. Selon M. [O], vous avez déjà pris toutes les côtes pour chiffrer » (pièce n° 15 produite par la S.A.S. GID).
Monsieur [R] a été informé, par courriel de la société GID du 17 juillet 2018, que les travaux de remplacement des canalisations en fonte enterrées obstruées et fuyardes chiffrés par la société DANIEL ROBERT, selon devis joint, pouvaient démarrer fin juillet 2018, la durée prévisionnelle du chantier étant de trois semaines.
Dans ce même courriel, la société GID a précisé à Monsieur [R] que :
- les travaux seraient « contraignants en ce qui vous concerne puisque l'accès au chantier se fera quotidiennement par votre appartement. Bien entendu, un état des lieux par huissier sera fait avant le démarrage des travaux »,
- elle le remerciait de bien vouloir la tenir informée de ses « disponibilités quant à la date de réalisation des travaux » (pièce n° 16 produite par la S.A.S. GID).
Monsieur [R] a alors proposé que les travaux démarrent « à partir du jeudi 9 août » et par courriel du 24 juillet 2018, Monsieur [R] a été informé par la société GID qu'en accord avec Monsieur [O], « les travaux débuteront le 9 Août à 9h30 » (pièce n° 17 produite par la S.A.S. GID).
Cependant, par courriel du 9 août 2018, Monsieur [K] [O] a informé le syndic que les travaux de réfection du sol de la courette n'avaient pu être réalisés par l'entreprise présente de 8h50 à 9h50 sans que Monsieur [R] réponde à ses appels, de sorte qu'il convenait de « fixer au plus vite une nouvelle date de démarrage des travaux » (pièce n° 18 produite par la S.A.S. GID).
Le 22 août 2018, Monsieur [K] [O] a adressé au président du conseil syndical une demande de dédommagement de l'entreprise DANIEL ROBERT suite à l'absence de Monsieur [R], transmise au syndic de l'immeuble (pièce n° 20 produite par la S.A.S. GID).
Par courriel du 28 août 2018, la S.A.S. GID a proposé à Monsieur [R] un nouvel architecte, devant intervenir le jeudi 30 août à 9 h 00 (pièce n° 21 produite par la S.A.S. GID).
Décision du 21 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/05348 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHIU
Le rapport de visite de ce nouvel architecte, en date du 3 septembre 2018, mettra en évidence la nécessité de faire réaliser rapidement des travaux de réfection des cours avec mise en place d'une étanchéité, pour empêcher les infiltrations dans les logements du rez-de-chaussée et éviter l'apparition de moisissures (pièce n° 22 produite par la S.A.S. GID).
C'est dans ces conditions que l'assemblée générale des copropriétaires en date du 5 novembre 2018 a décidé de changer d'architecte en remplaçant Monsieur [K] [O] par le cabinet G. ARCHITECTE, selon résolution n° 4, et de voter des travaux de réfection des étanchéités des cours de l'immeuble, pour un montant total de 34.387,65 € TTC, selon devis de l'entreprise RENOVETANCHE, (cour centrale et cour située derrière le logement de Monsieur [R]), conformément à la proposition du cabinet G. ARCHITECTE jointe à la convocation, selon résolutions n° 5.1 à 5.8 (pièce n° 2 produite par la S.A.S. GID).
Un état des lieux, notamment, de l'appartement de Monsieur [M] [R] a été réalisé contradictoirement, selon procès-verbal de constat d'huissier du 14 décembre 2018 à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] représenté par son syndic, la S.A.S. GID (pièce n° 23 produite par la S.A.S. GID).
Le contrat de maîtrise d’œuvre du cabinet G. ARCHITECTE a été signé par le syndic de l'immeuble le 18 décembre 2018, les travaux ayant débuté à compter du 9 janvier 2019 et ayant été réceptionnés sans réserve le 13 mars 2019, les frais d'hébergement de Monsieur [R] durant la réalisation des travaux ayant été pris en charge par la copropriété (pièces n° 25 et 26 produite par la S.A.S. GID).
De cette chronologie, il ne ressort aucune inertie fautive caractérisée imputable au syndic de l'immeuble, professionnel de l'immobilier et non de la construction, qui :
- a répondu avec diligence aux différentes sollicitations de Monsieur [R] dans le cadre de son obligation de moyen,
- s'est heurté à l'inertie de l'architecte initialement mandaté pour déterminer l'origine des désordres, puis à l'impossibilité d'accéder au logement de Monsieur [R], le 9 août 2018,
- ne disposait pas d'éléments techniques justifiant qu'il procède, de sa propre initiative, à la réalisation de travaux urgents et indispensables à la sauvegarde de l'immeuble, sans décision préalable de l'assemblée générale,
- a fait inscrire à l'ordre du jour de deux assemblées générales les projets de résolutions qui s'imposaient, concernant les travaux à réaliser dans le cadre du sinistre « dégât des eaux » déclaré par Monsieur [R],
- et a mis en œuvre les mesures de nature à permettre l'exécution des travaux de reprise nécessaires pour remédier de manière pérenne aux désordres subis dans le logement de Monsieur [R], lorsqu'il a eu connaissance de leur origine et des moyens d'y mettre un terme.
S'il s'est écoulé un temps important entre la déclaration de sinistre effectuée par Monsieur [R] en juin 2016 et la mise en œuvre des travaux de reprise nécessaires pour remédier aux désordres d'infiltration subi, la longueur des investigations techniques auxquelles il a été procédé ne saurait, en l'espèce, être imputé au syndic de l'immeuble, qui s'est trouvé confronté à de nombreuses difficultés (défaut de réponse de Monsieur [O] à plusieurs courriels qui lui ont été adressés, nécessité de procéder à des investigations techniques approfondies, impossibilité d'accès, à l'été 2018, au logement de Monsieur [R], alors qu'un rendez-vous avait été préalablement fixé entre les parties, etc.).
Aucun manquement fautif à l'origine des désordres d'infiltration subis par Monsieur [M] [R] n'apparaît donc caractérisé en l'espèce à l'encontre de la S.A.S. GID, qui a donné suite à la demande formulée par Monsieur [M] [R] en juin 2016, ayant nécessité plusieurs investigations techniques puis le vote de travaux en assemblée générale.
De surcroît, Monsieur [M] [R] ne justifie d'aucune impossibilité d'être indemnisé de ses dommages par l'assureur de la copropriété, au moment de l'introduction de la présente instance, l'action de la victime se prescrivant dans le même délai que celle applicable à l'action contre le responsable du dommage, à savoir le délai quinquennal de l'article 2224 du code civil, dont le point de départ est celui de la date de prise de connaissance de l'identité exacte du responsable et de celle de son assureur.
La preuve n'est donc pas rapportée que le préjudice lié à l'absence de « possibilité d'indemnisation » allégué par Monsieur [R] serait certain, né et actuel.
Au surplus, la nature même du préjudice correspondant à « la moitié de la valeur locative mensuelle » allégué par Monsieur [R] n'est pas précisée, ce dernier n'étant justifié par aucun élément de preuve, pas davantage que le préjudice moral allégué en demande, motivé par la perte d'espoir d'être indemnisé, alors qu'il a été vu précédemment qu'aucune impossibilité d'être indemnisé n'est caractérisée en l'espèce.
S'agissant des nouveaux désordres allégués en demande, Monsieur [R] ne justifie pas en avoir régulièrement informé le syndic de l'immeuble, les pièces produites en demande ne permettant pas, par ailleurs, d'en déterminer l'origine exacte.
Aucun défaut de diligence imputable au syndic de l'immeuble, en lien avec ces nouveaux désordres allégués en demande, n'est donc davantage caractérisé.
Compte tenu de l'ensemble des éléments précités, il convient de débouter Monsieur [M] [R] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de la S.A.S. GID au titre de l'indemnisation qu'il aurait été en droit de percevoir, de la moitié de la valeur locative de son appartement depuis l'apparition des désordres jusqu'à leur réfection totale en début 2020, puis de janvier 2020 à mai 2022, et du préjudice moral.
II – Sur les autres demandes :
S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.
Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.
Monsieur [M] [R], qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu'au paiement :
- de la somme de 3.000,00 € à la S.A.S. GID sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- et de la somme de 3.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande en revanche, en l'espèce, de débouter la S.A. GENERALI IARD, recherchée en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], et Monsieur [K] [O] de leurs demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître François BLANGY.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
Déboute Monsieur [M] [R] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de la S.A.S. GID au titre de l'indemnisation qu'il aurait été en droit de percevoir, de la moitié de la valeur locative de son appartement depuis l'apparition des désordres jusqu'à leur réfection totale en début 2020, puis de janvier 2020 à mai 2022, et du préjudice moral,
Condamne Monsieur [M] [R] aux entiers dépens,
Accorde à Maître François BLANGY le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [M] [R] à payer à la S.A.S. GID la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la S.A. GENERALI IARD, recherchée en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], et Monsieur [K] [O] de leurs demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 21 Mars 2024
La Greffière Le Président
