TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
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2ème chambre civile
N° RG 19/14551
N° Portalis 352J-W-B7D-CRKDE
N° MINUTE :
Assignation du :
28 Novembre 2019
JUGEMENT
rendu le 21 mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [U] [C] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 8]
représenté par Maître Olivier LIGETI de l’AARPI ALMATIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0560
DÉFENDEURS
Monsieur [S] [K]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représenté par Maître Sandrine MENDES du Cabinet SPADA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L23
S.A. AXA FRANCE IARD
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399
Décision du 21 Mars 2024
2ème chambre civile
N° RG 19/14551 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRKDE
S.C.P. [T] PEREZ CARCENAC, Notaires
[Adresse 2]
[Localité 10]
représentée par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848
S.A.S. LETTIDIAG
[Adresse 3]
[Localité 6]
Non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-présidente Adjointe
Claire ISRAEL, Vice-Présidente
Robin VIRGILE, Juge
assistés de Sylvie CAVALIÉ, Greffière
DEBATS
A l’audience collégiale du 25 Janvier 2024 présidée par Catherine LECLERCQ RUMEAU et tenue publiquement, rapport a été fait par Robin VIRGILE, en application de l’article 804 du code de procédure civile.
Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 mars 2024.
JUGEMENT
Prononcé en audience publique
Réputé contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DES FAITS
Par acte authentique en date du 26 mars 2019 reçu par Me [L] [T], notaire au [Localité 10] (93), M. [S] [K] en qualité de vendeur et M. [U] [Z] en qualité d'acquéreur ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur un appartement, une cave et une chambre de service constituant les lots n°27, 28 et 29 d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 8], au prix de 3.000.000 euros.
Suivant acte authentique reçu par Me [L] [T] le 5 juin 2019, les parties ont réitéré la vente des lots précités.
Il a été joint à ces actes notariés un certificat de superficie réalisé par la SA LETTIDIAG le 8 février 2019, lequel mentionne une superficie carrez de 309,77 m², dont 302,18 m² pour le seul appartement. Cette superficie est reprise tant dans la promesse synallagmatique de vente que dans l'acte de vente.
Estimant que la surface de l'appartement serait en réalité de 289.86 m², et par actes d'huissier des 28 novembre et 2 décembre 2019, M. [U] [Z] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, M. [S] [K], la SAS LETTIDIAG, la SA AXA France IARD et la SCP [T] PEREZ CARCENAC en réparation de son préjudice.
Par ordonnance en date du 22 mars 2021, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à M. [D] [J], géomètre-expert pour procéder notamment au mesurage des surfaces querellées.
L'expert a rendu son rapport le 17 novembre 2021, et indique notamment avoir évalué à 290,30 m² la surface privative de l'appartement. Il précise en outre, concernant les différences de superficies par rapport au mesurage de la SAS LETTIDIAG, que "la présence dans le tableau comparatif, à la fois de différences de superficies importantes pour certaines pièces et minimes pour d'autres laisse à penser que les écarts les plus importants sont dus à des erreurs de mesurage".
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 février 2023, M. [U] [Z] demande au tribunal de :
"Vu les articles 1240, 1137 et 1112-1 du Code civil,
Vu l'article L. 124-5 du code des assurances,
A titre principal,
- JUGER que la société LETTIDIAG a commis une faute engageant sa responsabilité à l'égard de Monsieur [U] [Z] ;
- JUGER que SCP [T], PEREZ ET CARCENAC a commis des fautes engageant sa responsabilité à l'égard de Monsieur [Z] lors de la rédaction de l'acte de vente conclu entre Monsieur [Z] et Monsieur [K] ;
- JUGER que Monsieur [S] [K] a engagé sa responsabilité à l'égard de Monsieur [Z] pour dol ;
- JUGER que Monsieur [S] [K] a engagé sa responsabilité à l'égard de Monsieur [Z] en agissant de mauvaise foi ;
- JUGER que Monsieur [S] [K] a engagé sa responsabilité à l'égard de Monsieur [Z] pour manquement à son obligation d'information et de bonne foi ;
- JUGER que Monsieur [Z] a subi un préjudice consistant en la perte de chance de mieux négocier le prix de son appartement pouvant s'évaluer à la somme de 106 148,40 euros, et à tout le moins à 100 000 euros ;
- JUGER qu'il existe un lien de causalité entre les fautes de Monsieur [K], la société LETTIDIAG et la SCP [T],PEREZ et CARCENAC et le préjudice de Monsieur
[Z] ;
En conséquence,
- Condamner, in solidum, Monsieur [S] [K] et la SCP [T], PEREZ ET CARCENAC la société LETTIDIAG et son assureur, la société AXA France IARD, à payer à Monsieur [U] [Z] la somme de 106 148,40 € au titre de dommages et intérêts, et à tout le moins à 100 000 euros ;
- Condamner, in solidum, Monsieur [S] [K] et la SCP [T], PEREZ ET CARCENAC la société LETTIDIAG et son assureur, la société AXA France IARD, à payer à Monsieur [U] [Z] la somme 5000 € au titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance d'éviter d'exposer des frais de contentieux qui est la conséquence de l'erreur de mesurage.
- Condamner, in solidum, Monsieur [S] [K] et la SCP [T], PEREZ ET
CARCENAC la société LETTIDIAG et son assureur, la société AXA France IARD, à payer à Monsieur [U] [Z] la somme de 6 783,2 € au titre de la part des frais d'agence notariés calculés sur une surface inexistante ;
En tout état de cause,
- Débouter Monsieur [K] de ses demandes reconventionnelles ;
- Condamner, in solidum, Monsieur [S] [K] et la SCP [T], PEREZ ET CARCENAC, la société LETTIDIAG et son assureur, la société AXA France IARD, à payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner, in solidum, Monsieur [S] [K] et la SCP [T], PEREZ ET
CARCENAC la société LETTIDIAG et son assureur, la société AXA France IARD aux
dépens comprenant les frais d'expertise ;
- Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. "
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 décembre 2022, M. [S] [K] demande au tribunal de :
" Vu les pièces communiquées,
Vu l'article 46 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1137, 1112-1 et 1240 du code civil,
Vu les articles 32-1 et 700 du Code de Procédure Civile,
A titre principal :
- Déclarer Monsieur [U] [Z] irrecevable en ses demandes à l'encontre de Monsieur [S] [K] fondées sur les articles 1137 et 1112-1 du code civil, son action étant régie exclusivement par les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965,
A titre subsidiaire :
- Dire et juger que Monsieur [U] [Z] ne justifie pas du bien-fondé de ses demandes,
- Débouter Monsieur [U] [Z] de l'intégralité des demandes qu'il formule à l'encontre de Monsieur [S] [K].
- A défaut, condamner la Société LETTIDIAG et son assureur la Société AXA FRANCE IARD à relever et garantir Monsieur [K] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
- Condamner Monsieur [U] [Z] à payer à Monsieur [S] [K] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- Condamner Monsieur [U] [Z] à payer à Monsieur [S] [K] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [U] [Z] aux dépens"
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 avril 2022, la SCP [T] PEREZ CARCENAC demande au tribunal de :
"Déclarer la SCP [T] PEREZ CARCENAC, notaire, recevable et bien fondée en ses conclusions.
Juger que l'action de Monsieur [Z] est régie exclusivement par les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965
- Vu la différence de superficie inférieure à 1/5éme
Déclarer Monsieur [Z] irrecevable en ses demandes
- A titre subsidiaire,
Juger que Monsieur [Z] ne justifie pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager la responsabilité du notaire.
Le débouter de l'ensemble de ses demandes.
Condamner la partie qui succombera au paiement d'une somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Décision du 21 Mars 2024
2ème chambre civile
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Condamner la même aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l'article 699 du Code de procédure Civile."
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 décembre 2022, la SA AXA FRANCE IARD demande au tribunal de :
"DECLARER Monsieur [U] [Z] irrecevables en ses
demandes ;
EN CONSÉQUENCE,
DEBOUTER Monsieur [U] [Z] de toutes ses demandes ;
SUBSIDIAIREMENT,
DIRE que le grief dirigé à l'encontre du diagnostiqueur LETTIDIAG n'est pas démontré ;
DIRE & JUGER que la restitution d'une partie du prix due par le vendeur ne constitue pas un préjudice indemnisable ;
EN CONSÉQUENCE,
DEBOUTER Monsieur [U] [Z] de toutes ses demandes fins et conclusions ;
CONSTATER qu'il n'est pas démontré l'existence d'un préjudice en lien de causalité avec le grief reproché ;
DEBOUTER Monsieur [U] [Z] de toutes ses demandes fins et conclusions ;
DEBOUTER Monsieur [S] [K] de ses demandes fins et conclusions ;
INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT,
RAMENER le préjudice allégué à de plus justes proportions pour tenir compte du caractère indemnitaire et non imposable des dommages et intérêts et du fait que Monsieur [U] [Z] n'a jamais subi qu'une perte de chance, dont la réparation n'est jamais égale à l'avantage perdu ;
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,
DIRE qu'à supposer la compagnie AXA France IARD condamnée à garantir son assuré LETTIDIAG, elle ne pourrait l'être que dans les limites de la police d'assurance qui prévoit à la charge de l'assuré une franchise, opposable aux tiers, de 10% du sinistre avec un minimum de 400 € et un maximum de 2.500 € ;
CONDAMNER Monsieur [U] [Z] à payer, une somme de 4.000,00 € à la compagnie AXA France IARD au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et encore aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Patricia ROY-THERMES - SCP CORDELIER & Associés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;"
Il sera renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un exposé exhaustif des demandes et moyens à leur soutien, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La SAS LETTIDIAG n'a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire à son égard.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 avril 2023.
A l'audience du 25 janvier 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2023.
MOTIFS
Sur la demande de M. [S] [K], de la SCP [T] PEREZ CARCENAC et de la SA AXA FRANCE IARD de déclarer irrecevable l'action de M. [U] [Z] en paiement de dommages et intérêts
M. [S] [K], la SCP [T] PEREZ CARCENAC et la SA AXA FRANCE IARD considèrent que la demande de M. [U] [Z] doit être déclarée irrecevable dès lors que son action se fonde sur l'inexactitude de la surface mentionnée à l'acte de vente, de sorte qu'elle est exclusivement régie par les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l'a jugé la Cour de cassation le 26 novembre 2015.
Au soutien de cette fin de non-recevoir, ils font valoir des moyens identiques et exposent que :
- la sanction tirée de l'inexactitude de la surface est encadrée par des conditions que M. [U] [Z] ne remplit pas, l'expert l'ayant estimé à 3,93 %,
- M. [U] [Z] tente de contourner l'expiration du délai de prescription d'un an pour les actions sur le fondement de l'article 46 précité,
- M. [U] [Z] ne peut déroger à ce texte spécial en s'appuyant sur des dispositions plus générales,
M. [S] [K] précise en outre que l'arrêt de la Cour de cassation cité par M. [U] [Z] concerne un agent immobilier et non un vendeur,
En défense à cette fin de non-recevoir, M. [U] [Z] fait valoir que :
- l'arrêt sur lequel s'appuient les défendeurs concerne exclusivement l'action du propriétaire à l'égard du vendeur, et non les autres intervenants (métreur, notaire...),
- concernant les autres intervenants, il n'agit pas aux fins d'obtenir la restitution du prix de vente, mais recherche leur responsabilité afin de l'indemniser de son préjudice de perte de chance d'acquérir le bien à un prix moindre,
- la Cour de cassation a cassé le 6 juin 2013 un arrêt ayant rejeté la demande de dommages et intérêts sans rechercher si la faute de l'agent immobilier, qui avait établi le certificat de mesurage erroné, n'avait pas néanmoins privé l'acquéreur d'une chance d'obtenir l'acquisition du bien à un moindre prix,
- il ne s'appuie pas sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, mais sur l'article 1240 du code civil concernant les défendeurs autres que le vendeur,
- concernant le vendeur, il ne demande pas la restitution des surfaces manquantes et n'invoque pas un déficit de superficie, mais des dommages et intérêts résultant ou d'un dol, ou d'une faute contractuelle, ou d'un manquement à l'obligation d'information.
Sur ce,
L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :
"Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot
(...)
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance."
Enfin, lorsque l'acquéreur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
En l'espèce, M. [U] [Z] se prévaut d'une erreur de mesurage et fait valoir un préjudice en découlant. Il en résulte que dès lors qu'il agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action à l'égard de celui-ci ne peut être régie que par les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Toutefois, si l'action du demandeur ne peut se fonder que sur les dispositions précitées, aucune cause d'irrecevabilité de l'action contre le vendeur n'est alléguée, comme par exemple la prescription, M. [S] [K] indiquant seulement que l'acquéreur a "détourné" les dispositions de la loi Carrez.
Comme le vendeur, les autres défendeurs ne forment pas non plus de moyens relatifs à la recevabilité de l'action de M. [U] [Z], mais critiquent en réalité son bien-fondé. Par exemple, le moyen tiré du fait que l'écart de superficie entre la surface réelle et celle figurant à l'acte de vente est inférieur à 5% relève du bien-fondé de l'action, et non de sa recevabilité. En définitive, les autres défendeurs invoquent uniquement comme cause d'irrecevabilité le fait de ne pas se fonder sur les dispositions de loi Carrez. Or, le fait de ne pas se fonder sur les dispositions de la loi Carrez mais sur la responsabilité civile délictuelle n'est pas en tant que tel une cause d'irrecevabilité, étant relevé au surplus que ladite loi Carrez n'est applicable que dans les rapports entre acquéreur et vendeur.
Par conséquent, la fin de non-recevoir formée par les défendeurs sera rejetée, et l'action de M. [U] [Z] sera déclarée recevable.
Sur la demande de M. [U] [Z] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre le vendeur M. [S] [K]
M. [U] [Z] sollicite la condamnation de M. [S] [K] à lui payer la somme de 106.148,40 euros de dommages et intérêts, et forme un moyen principal fondé sur le dol du visa de l'article 1137 du code civil, un moyen subsidiaire fondé sur la responsabilité contractuelle au visa des articles 1104 et 1231-1 du code civil, et un moyen infiniment subsidiaire fondé sur le défaut d'information du vendeur au visa de l'article 1112-1 du même code.
Sur le premier moyen fondé sur le dol, il fait valoir que M. [S] [K] n'ignorait pas que son appartement avait été mesuré d'une surface de 294,50 m² quatre ans auparavant, et a intentionnellement laissé l'agence Sotheby's publier une annonce avec une surface trompeuse.
Sur le moyen fondé à titre subsidiaire sur la responsabilité contractuelle, M. [U] [Z] soutient que le refus du vendeur de procéder à un nouveau mesurage a été abusif et de mauvaise foi, lui occasionnant un préjudice consistant en la perte de chance d'avoir pu négocier à la baisse le prix de l'appartement.
Sur le moyen fondé à titre infiniment subsidiaire sur le défaut d'information, M. [U] [Z] soutient que la surface réelle du bien était une caractéristique essentielle et déterminante de son consentement, et qu'en s'abstenant d'informer correctement son acheteur sur la véritable superficie, M. [S] [K] a manqué à son devoir d'information
M. [S] [K] s'oppose à la demande de M. [U] [Z] en paiement de dommages et intérêts.
Il se défend d'abord d'avoir commis un dol, et expose qu'il ne se souvenait pas du métrage exact de l'appartement acquis quatre ans auparavant, que le diagnostic a été réalisé par un professionnel dont il n'avait pas de raison de douter de la compétence, et qu'il n'avait pas de raisons de s'alerter sur cet écart puisqu'il avait supprimé des cloisons, sa déclaration sur l'absence de travaux portant sur une période postérieure au passage du diagnostiqueur.
M. [S] [K] soutient ensuite ne pas avoir commis de faute contractuelle, dès lors qu'il n'était pas tenu de procéder à un nouveau mesurage et qu'il pas agi de mauvaise foi.
M. [S] [K] soutient enfin ne pas avoir manqué à son devoir d'information, en ce que le notaire de l'acquéreur était en possession de l'acte d'acquisition de 2015, le rapport d'expertise notant également que la problématique de la surface était connue de tous dès la promesse de vente et avait été considérée comme subsidiaire.
Sur ce,
Lorsque l'acquéreur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, duquel il résulte que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
En l'espèce, puisque M. [U] [Z] invoque un déficit de superficie, son action ne peut être régie que par les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'il ne peut invoquer le dol, la responsabilité contractuelle pour faute du vendeur, ou son défaut d'information, et qu'il n'y a donc pas lieu à examen de ces moyens inopérants.
Il ressort du rapport d'expertise en date du 17 novembre 2021 que la surface mesurée par l'expert pour le seul appartement est de 290,30 m² au lieu des 302,18 m² figurant à l'acte de vente du 5 juin 2019. Il n'est contesté par aucune des parties, dont M. [U] [Z], que l'écart entre la surface vendue et la surface mesurée par l'expert est inférieur à 5%.
Par conséquent, la demande en paiement de dommages et intérêts de M. [U] [Z] dirigée contre M. [S] [K] sera rejetée.
Sur les demandes de M. [U] [Z] en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la SAS LETTIDIAG, la SCP [T] PEREZ CARCENAC et la SA AXA FRANCE IARD
Les demandes de dommages et intérêts dirigées contre le diagnostiqueur et son assureur ainsi que contre le notaire ne relèvent pas de la loi Carrez, laquelle est applicable au seul rapport entre vendeur et acquéreurs et sont valablement fondées sur la notion de faute.
En application des dispositions de l'article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d'une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la SAS LETTIDIAG
M. [U] [Z] expose au visa de l'article 1240 du code civil
que :
- la responsabilité du professionnel en charge du mesurage peut être recherchée, avec un préjudice consistant en la perte de chance d'acquérir le bien à un prix moindre comme a pu le rappeler la Cour de cassation les 6 juin 2013 et 9 mars 2017,
- la SAS LETTIDIAG a établi un certificat de mesurage faisant apparaître que l'appartement litigieux mesurait en réalité 302,18 m²,
- c'est sur la base de ce certificat que l'agence Sotheby's a rédigé l'annonce et qu'il s'est déterminé à signer la promesse synallagmatique de vente puis la réitération,
- elle ne pouvait ignorer son erreur, la surface du lot mesurée lors de l'acquisition par M. [S] [K] en 2015 étant de 294,50 m²,
- le mesurage réalisé à sa demande par la société SODIAG montre un lot en réalité de 289,86 m²,
- le rapport d'expertise retient une mesure quasiment identique, de 290,30m²,
- la SA AXA FRANCE IARD, assureur de la SAS LETTIDIAG déplace le débat sur le fondement de la loi Carrez, mais il n'agit pas sur celui-ci,
- compte tenu du volume global, la différence est significative comme le retient l'expert,
- ce préjudice peut être évalué à la somme de 106 148,40 euros correspondant à la valeur des m² manquants en fonction du prix de vente,
- le fait que l'agence avait d'autre visites programmées ne permet pas d'établir que s'il avait conclu le prix, M. [S] [K] aurait vendu à un autre acquéreur, rien ne permettant non plus de dire que ces autres visites auraient abouti à d'autres offres au prix,
- son autre préjudice résulte de la perte de chance de ne pas exposer des frais de contentieux, qui est la conséquence de l'erreur de mesurage, outre des frais de notaire et d'agence indus.
La SA AXA FRANCE IARD, assureur de la SAS LETTIDIAG non constituée, expose que :
- l'erreur de mesurage de son assuré la SAS LETTIDIAG est inférieure au seuil de 5%,
- par analogie avec l'article 46 de la loi du 10 juillet 1946, la jurisprudence considère que l'acquéreur n'est pas fondé à agir en responsabilité contre le diagnostiqueur sur un autre fondement,
- les jurisprudences versées au débat par M. [U] [Z] portent sur une erreur de mesurage " grave et manifeste ", largement supérieure au seuil de 5% fixé par la loi,
- M. [U] [Z] réclame une partie du prix en restitution, et il ne s'agit pas de réparer un préjudice mais de corriger un prix de vente,
- il ne rapporte pas la preuve qu'il avait une réellement chance de renégocier le prix,
- il a acquis un bien au prix de 9.927,86 euros par m², alors que le prix médian pour l'arrondissement est supérieur, y compris pour cette rue (entre 11.3000 et 12.100 euros par m²),
- la perte de chance d'avoir pu éviter une procédure n'est pas constituée, puisqu'il a fait ce choix seul et est responsable de sa propre turpitude.
Sur ce,
En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise que la surface de l'appartement a été mesurée à 290,30 m², mesurage proche de celui que M. [U] [Z] a fait réaliser par la société SODIAG après l'acquisition ayant retenu une surface de 289, 86 m². Le mesurage réalisé par la SAS LETTIDIAG a quant à lui retenu une surface de 302,18 m², et l'expert indique sans être utilement contesté que "la présence, dans le tableau comparatif, à la fois de différences de superficies importantes pour certaines pièces et minimes pour d'autres laisse à penser que les écarts les plus importants sont dus à des erreurs de mesurage ". Les moyens de la SA AXA FRANCE IARD, assureur du diagnostiqueur, sont inopérants en ce qu'ils se fondent uniquement sur les dispositions de la loi Carrez lesquelles sont applicables aux seuls rapports entre le vendeur et l'acquéreur. Cette erreur de mesurage imputable à la SAS LETTIDIAG est constitutive d'une faute, laquelle est en lien direct avec le préjudice allégué par M. [U] [Z] consistant en la perte de chance d'acquérir le bien à un prix moindre, dont il appartient à M. [U] [Z] de rapporter la preuve.
S'il est justifié d'un écart de superficie de 11,88 m² entre la surface vendue de 302,18 m² et la surface réelle de 290,30 m², la perte de chance de négocier un prix moindre dépend aussi d'autres éléments intrinsèques au bien et au marché immobilier.
L'emplacement du bien, situé dans le 17ème arrondissement à [Localité 11], sa configuration puisqu'il dispose de quatre chambres, de deux salons et d'une salle à manger, établissent qu'il s'agit d'un bien d'exception, pour lequel il est justifié que d'autres visites avaient été programmées alors que l'acquisition est intervenue au premier semestre 2019, période de tension du marché immobilier parisien. Malgré l'écart de surface qui est démontré, ces éléments minorent nécessairement la perte de chance de M. [U] [Z] de négocier le bien à un prix moindre, laquelle sera justement indemnisée par la somme de 25.000 euros. Il est précisé que la perte de chance de négocier un prix moindre, indemnisée par la somme de 25.000 euros, comprend nécessairement déjà celle d'acquitter des frais notariés moindres, en ce qu'ils sont fixés proportionnellement au prix de vente. Il n'est en revanche pas démontré que les frais d'agence ont été fixés en fonction de la surface vendue, de sorte qu'aucune perte de chance d'exposer des frais d'agence moindre n'est démontrée par M. [U] [Z].
Enfin, M. [U] [Z] ne peut se prévaloir d'un préjudice résultant de la perte de chance d'éviter une procédure qu'il a lui-même décidé d'initier, de sorte que sa demande en paiement de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.
La SAS LETTIDIAG sera donc condamnée à verser à M. [U] [Z] la somme de 25.000 euros en réparation de son préjudice de perte de chance d'acquérir le bien à un coût moindre et d'acquitter des frais de notaire moindre.
Le surplus des demandes indemnitaires à l'encontre de la SAS LETTIDIAG sera rejeté.
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la SCP [T] PEREZ CARCENAC
M. [U] [Z] expose au visa de l'article 1240 du code civil
que :
- le notaire était en possession de l'acte d'acquisition de M. [S] [K] dans lequel il est fait état d'une superficie de 294,50 m²,
- il aurait dû interroger le vendeur sur l'incohérence entre cet acte de 2015 et le certificat fourni par le diagnostiqueur en 2019, ceci d'autant que M. [S] [K] a déclaré ne pas avoir fait de travaux modifiant la superficie,
- rien ne permettait de comprendre la différence de surface sans investigation,
- le notaire s'en est tenu aux explications du notaire du vendeur soutenant que des travaux avait été réalisés sans solliciter de plus amples explications sur leur ampleur, ni solliciter les justificatifs,
- alors qu'il prétend que cet écart de superficie serait justifié par des travaux d'abattement de cloisons, il est écrit dans l'acte que les travaux n'ont pas modifié la surface,
- le notaire a manqué à son devoir de mise en garde, d'information et de conseil,
- il ressort du rapport d'expertise que l'abattement de quelques cloisons ne peut justifier le déficit de superficie.
La SCP [T] PEREZ CARCENAC expose que :
- Me [L] [T] n'a pas commis de faute, et a aussitôt constaté la différence de superficie entre l'acte de vente de 2015 et celle du diagnostiqueur,
- elle a interrogé son confrère et a formulé différents questionnements concernant les travaux effectués dans les lieux et la surface déclarée,
- le notaire du vendeur lui a répondu point par point, en faisant état de la création d'une salle d'eau, et de travaux d'aménagement avec abattement de murs non-porteurs, et le fait que les 309,77 m² intègrent la chambre service qui doit être exclue pour arriver à la superficie du lot n°27,
- le notaire a pris le soin de joindre les plans initiaux pour vérifier qu'il n'y a pas eu d'annexion des parties communes,
- le paragraphe " travaux " de la promesse unilatérale de vente fait état des travaux effectués,
- le notaire a donc mené toutes les investigations pour expliquer la différence de superficie entre 2015 et 2019,
- il n'avait pas de raison de douter des déclarations du vendeur ou du technicien ayant réalisé le mesurage annexé à l'acte,
- le notaire n'est pas tenu de vérifier sur place la consistance de locaux,- la seule obligation du notaire est d'attirer l'attention des parties sur les conséquences du régime institué par la loi,
- il n'y a pas non plus de lien de causalité, et l'erreur de calcul ne relève pas de la responsabilité du notaire.
Sur ce,
En vertu de l'article 1240 du code civil précité, le notaire rédacteur d'un acte de vente a l'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité de son acte. Le notaire recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude. Il est cependant tenu de vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur qui par leur nature ou leur portée juridique conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse.
Selon l'article 16 de la loi numéro 90-1258 du 31 décembre 1990 relative aux sociétés d'exercice libéral, chaque associé répond, sur l'ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu'il accomplit et la société d'exercice libéral est solidairement responsable avec lui. Il en résulte que l'action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l'associé concerné, ou encore contre les deux.
En l'espèce, Me [L] [T] a mené des investigations et a interrogé son confrère notaire du vendeur. Le courriel du 5 mars 2019, antérieur à la promesse synallagmatique de vente, montre que celle-ci a posé à son confrère les questions suivantes :
- " Lors de l'acquisition par Monsieur [S] [K], en comparant le schéma des diagnostics annexés à ton acte et le plan annexé au modificatif du 25 septembre 2001, il semble qu'une salle d'eau avec WC ait été créée au fond de l'appartement desservant les deux chambres, peux-tu m'en dire plus ? ",
- " Il semble que Monsieur [S] [K] a réalisé des travaux dans l'appartement. Peux-tu m'indiquer quels travaux ont été faits ? Des travaux étaient-ils soumis à autorisation ? ",
- " Lors de l'acquisition par Monsieur [S] [K], la surface CARREZ était de 294,50 m² ; aujourd'hui la surface est de 309,77
m² ; soit une différence en plus de 15,27 m² ; peux-tu m'expliquer la différence ? ".
Elle a reçu de son confrère les réponses suivantes :
- "[S] [K] a effectivement créé une salle d'eau en remplacement d'un point d'eau préexistante. Il n'existe par ailleurs pas de sanibroyeur",
- "Les travaux réalisés sont de simples travaux d'aménagement avec abattement de murs non porteurs",
- "Les 309,77 m² intègrent la chambre de service au 7ème étage. Il convient donc de l'exclure pour arriver à la superficie du lot 27. Pour le reste, [S] [K] a récupéré de la superficie dans le cadre de l'exécution de ses travaux sans avoir annexé de partie commune".
Il en résulte que les vérifications de Me [L] [T] ont précisément porté sur la différence de superficie entre le certificat de la SAS LETTIDIAG et l'acte d'acquisition de M. [S] [K]. Compte tenu des explications rassurantes qui lui ont été apportées, celle-ci a pu tout à fait considérer qu'il n'y avait pas lieu d'attirer l'attention de son client sur cet écart. Il n'existe pas non plus de contradiction entre ces précisions apportées par le notaire du vendeur avec la clause figurant à la promesse synallagmatique de vente et l'acte réitératif selon laquelle le vendeur n'a pas fait de travaux modifiant la superficie, cette clause se rapportant à d'éventuels travaux intervenus depuis l'établissement du certificat de mesurage de la SAS LETTIDIAG, et non des travaux antérieurs. Il résulte de ce qui précède que le notaire, qui n'est pas tenu de procéder lui-même à des mesurages et à des vérifications matérielles, n'a commis aucune faute.
Par conséquent, la demande en paiement de dommages et intérêts de M. [U] [Z] dirigée contre la SCP [T] PEREZ CARCENAC sera rejetée.
Sur la demande de M. [U] [Z] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la SA AXA FRANCE IARD
Selon l'article L214-3 du code des assurances, "Le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable."
En l'espèce, il n'est pas contesté que la SAS LETTIDIAG est assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD, suivant contrat du 9 octobre 2018, lequel garantit notamment l'activité de mesurage " Loi Carrez ".
Les conditions particulières produites montrent un plafond de 300.000 euros par sinistre relatif à la responsabilité civile professionnelle, outre une franchise de 10% d'un montant minimal de 500 euros et maximal de 2.500 euros, que la SA AXA FRANCE IARD pourra opposer à son assurée comme aux tiers.
Par conséquent, la SA AXA FRANCE doit être condamnée in solidum avec la SAS LETTIDIAG à indemniser M. [U] [Z] de son préjudice résultant de la faute de cette assurée, ceci dans les limites contractuelles du contrat d'assurance du 9 octobre 2018.
Sur la demande de M. [S] [K] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre M. [U] [Z]
Au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros dirigée contre M. [U] [Z], M. [S] [K] fait valoir au visa de l'article 32-1 du code de procédure civile que le recours réalisé par celui-ci est abusif, en ce qu'il savait qu'il ne remplissait pas les conditions d'une réduction de prix et a décidé de détourner la procédure. Il expose que les accusations laissant à croire qu'il serait une personne malhonnête portent atteinte à sa réputation et à son honneur.
M. [U] [Z] expose que c'est légitimement qu'il tente d'obtenir la réparation du préjudice qu'il a subi, et observe que M. [S] [K] ne prend pas la peine d'expliquer en quoi la procédure lui occasionne un préjudice.
Sur ce,
Il résulte de l'article 1240 du code civil que l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et qu'elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l'intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.
En l'espèce, il ne résulte d'aucun élément que M. [U] [Z], qui a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits à l'égard de M. [S] [K], ait agi à l'encontre de celui-ci avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire.
La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.
Sur les autres demandes
Aucune condamnation n'étant prononcée contre M. [S] [K], ses appels en garantie dirigés contre la SAS LETTIDIAG et la SA AXA FRANCE IARD sont sans objet.
La SAS LETTIDIAG, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens, dont la distraction sera ordonnée.
S'agissant des demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de :
- condamner la SAS LETTIDIAG à payer à M. [U] [Z] la somme de 5.000 euros,
- condamner M. [U] [Z] à payer à M. [S] [K] la somme de 5.000 euros,
- condamner M. [U] [Z] à payer à la SCP [T] PEREZ CARCENAC la somme de 3.500 euros.
Toutes les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
Enfin, l'article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, introduite antérieurement au 1er janvier 2020, autorise le juge à ordonner l'exécution par provision de sa décision chaque fois qu'il l'estime nécessaire et que cette mesure est compatible avec la nature de l'affaire et autorisée par la loi.
En l'espèce, l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée compte tenu de l'ancienneté du litige.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
Rejette la fin de non-recevoir formée par M. [S] [K], la SCP [T] PEREZ CARCENAC et la SA AXA FRANCE IARD ;
Déclare recevable l'action de M. [U] [Z] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre M. [S] [K], la SAS LETTIDIAG, la SCP [T] PEREZ CARCENAC et la SA AXA FRANCE IARD ;
Rejette la demande de M. [U] [Z] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre M. [S] [K] ;
Rejette la demande de M. [U] [Z] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la SCP [T] PEREZ CARCENAC ;
Condamne in solidum la SAS LETTIDIAG et la SA AXA FRANCE IARD dans les limites du plafond et de la franchise applicables en application du contrat d'assurance du 9 octobre 2018, à payer à M. [U] [Z] la somme de 25.000 euros au titre du préjudice de perte de chance d'acquérir le bien à un prix moindre et d'acquitter des frais de notaire moindres ;
Rejette toutes les autres demandes de M. [U] [Z] en paiement de dommages et intérêts ;
Rejette la demande de M. [S] [K] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive dirigée contre M. [U]
[Z] ;
Condamne la SAS LETTIDIAG aux dépens et Ordonne la distraction des dépens ;
Condamne la SAS LETTIDIAG à payer à M. [U] [Z] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [U] [Z] à payer à M. [S] [K] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [U] [Z] à payer à la SCP [T] PEREZ CARCENAC la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toutes les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
Fait et jugé à Paris le 21 mars 2024
La Greffière La Présidente
Sylvie CAVALIÉ Catherine LECLERCQ RUMEAU
