| France, Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 21 mars 2024, 18/04872

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 18/04872
N° Portalis 352J-W-B7C-CMZVZ

N° MINUTE :

Assignation du :
25 Avril 2018

JUGEMENT
rendu le 21 Mars 2024
DEMANDEUR

Monsieur [T] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 8]

représenté par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0795

DÉFENDEURS

Société ALLIANZ IARD, SA, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 9]

représentée par Maître Marcel PORCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #G0450

Société OLT GESTION IMMOBILIERE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 10]

représentée par Maître Alexandra SOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #G0627

Décision du 21 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 18/04872 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMZVZ

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son représenté par son administrateur provisoire en exercice, Maître [G] [S], administrateur judiciaire dont l’Etude est sise à [Adresse 6], fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance sur requête signée le 7 février 2019 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal de PARIS
[Adresse 5]
[Localité 8]

représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0165

PARTIE INTERVENANTE

Madame [B] [W]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Me Jacques RAYNALDY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0164

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Monsieur LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble [Adresse 5] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Décision du 21 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 18/04872 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMZVZ

La S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE en a été le syndic jusqu'à l'assemblée générale du 7 novembre 2018 ayant désigné Madame [A] en qualité de syndic bénévole pour lui succéder.

Monsieur [C] [Z] était copropriétaire majoritaire des lots n° 7,8,9,10,11,12,13,14,15,17,18,20,22,23,24 au sein de cet immeuble, représentant 53,75 % des voix.

Monsieur [C] [Z] est décédé le 27 septembre 2012 en laissant ouverte sa succession auprès de cinq héritiers.

Monsieur [C] [Z] a laissé pour recueillir sa succession ses cinq enfants, à savoir :

* Mademoiselle [K] [X] [P] [Z];
* Madame [V] [M] [F] [Z];
* Madame [I] [Z];
* Monsieur [J] [Z] ;
* Monsieur [T] [Z].

Selon l’acte de notoriété, Monsieur [T] [Z] a été institué légataire universel.

Une assemblée générale de copropriétaire a été convoquée à la diligence de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE et s'est tenue le 20 décembre 2017, au cours de laquelle divers travaux ont été votés, à la suite d'un arrêté d'insalubrité pris par la préfecture de [Localité 11] le 3 juillet 2017.

Se plaignant de manquements fautifs de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE et de la convocation de l'assemblée du 20 décembre 2017 par un syndic dont le mandat aurait expiré, Monsieur [T] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] et la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILERE, par acte d'huissier du 25 avril 2018, devant le tribunal de grande instance de Paris, afin de solliciter, à titre principal, l'annulation de l'assemblée générale du 20 décembre 2017 en son entier et la condamnation de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE à garantir le syndicat des copropriétaires des conséquences financières des travaux d'ores et déjà engagés en vertu de l'assemblée générale annulée.

Selon ordonnance en la forme des référés du 5 avril 2018, confirmée par arrêt de la cour d'appel de Paris du 4 juillet 2018 - le pourvoi en cassation formé par Monsieur [T] [Z] contre cet arrêt ayant été rejeté le 17 octobre 2019 -, Maître [B] [W] a été désignée en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [C] [Z] pour une durée d'un an, avec notamment pour mission de « représenter tant en demande qu'en défense la succession dans toutes les instances dont l'objet entre dans la limite de ses pouvoirs d'administrateur ».

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2020, Maître [B] [W] est intervenue volontairement dans le cadre de la présente instance.

La mission de Maître [W] a par la suite été régulièrement prorogée jusqu'au 7 juillet 2024.

Selon ordonnance de référé rendue le 7 février 2019, Maître [G] [S] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La mission de Maître [G] [S] a par la suite été régulièrement prorogée jusqu'au 7 février 2025.

Par acte d'huissier du 14 juin 2019, la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE a appelé en intervention forcée et en garantie son assureur responsabilité civile professionnelle, la S.A. ALLIANZ IARD (affaire enregistrée sous le numéro de RG 19/09736).

La jonction des deux affaires a été prononcée, par mentions aux dossiers, le 5 septembre 2019, l'instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 18/04872.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 août 2022, Monsieur [T] [Z] demande au tribunal de :

A titre principal, sur l’assemblée du 20 décembre 2017,

Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967,
Vu l’assemblée du 20 décembre 2017,
Vu les articles 1003 et suivants du Code Civil,
Vu les articles 813-1 et suivants du Code Civil,
Vu l’article 785 du Code Civil,
Vu l’article 814 du Code Civil,
Vu l’article 544 du Code Civil,
Vu l’intervention volontaire aux débats de Me [W],
Vu les articles 121 et 126 du Code de Procédure Civile,
Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile,
Vu l’article 1353 du Code Civil,
Vu l’article 1240 du Code Civil (ex article 1382),

Déclarer Monsieur [Z] recevable et bien fondé en ses demandes,

Annuler l’assemblée du 20 décembre 2017 de l’immeuble [Adresse 5],

Sur la responsabilité du syndic OLT GI
Vu l’article 1240 du Code Civil (ex article 1382),

Condamner in solidum la société OLT GI et la société ALLIANZ à garantir le Syndicat des Copropriétaires et M. [Z] des conséquences financières des travaux d’ores et déjà engagés en vertu de cette assemblée qui est nulle du seul fait des carences du syndic et dont le montant sera à parfaire au jour du jugement à intervenir.

Condamner in solidum la société OLT GI et la société ALLIANZ à verser à [T] [Z] la somme de 5.000 € à titre de dommage et intérêts.
En toute hypothèse,

Débouter le syndicat des Copropriétaires, la société OLT GI et la société ALLIANZ de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions Page 23 sur 24 Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la société OLT GESTION IMMOBILIERE et ALLIANZ à verser chacun à [T] [Z] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Nicolas GARBAN, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2021, Maître [B] [W], administrateur provisoire, agissant en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [C] [Z], demande au tribunal de :

A titre principal, sur l’assemblée du 20 décembre 2017
Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967,
Vu l’assemblée du 20 décembre 2017,
Vu les articles 1003 et suivants du Code Civil Vu les articles 813-1 et suivants du Code Civil,
Vu l’article 785 du Code Civil Vu l’article 814 du Code Civil,
Vu l’article 544 du Code Civil,
Vu l’article 1240 du Code Civil,

Recevoir Maître [B] [W] es qualité de Mandataire Successoral de la succession [C] [Z], en ses conclusions,

En conséquence,

Annuler l’assemblée du 20 décembre 2017 de l’immeuble [Adresse 5],

Condamner la société OLT GI à garantir le Syndicat des Copropriétaires et la succession [C] [Z], représentée par Maître [W] en qualité de Mandataire successoral des conséquences financières des travaux d’ores et déjà engagés en vertu de cette assemblée qui est nulle du seul fait des carences du syndic et dont le montant sera à parfaire au jour du jugement à intervenir.

Condamner la société OLT GI IMMOBILIERE à verser à [T] [Z] et Maître [W] en qualité de Mandataire successoral la somme de 5.000 € à titre de dommage et intérêts.

En toute hypothèse,

Débouter le syndicat des Copropriétaires, la société OLT GI et la société ALLIANZ de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre Maître [B] [W], es qualité de Mandataire successoral de la succession [C] [Z].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] demande au tribunal de :

A titre principal,

Vu les articles 122 et suivant du Code de Procédure Civile et l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Dire et juger Monsieur [T] [Z] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité pour agir. Dire et juger Maître [B] [W], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [C] [Z], forclose et irrecevable en ses demandes.

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où le Tribunal annulerait l’Assemblée Générale du 20 décembre 2017,

Condamner la société OLT GESTION IMMOBILIERE à garantir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 5] A [Localité 8] des condamnations pécuniaires éventuellement prononcées à son encontre.

Condamner la société OLT GESTION IMMOBILIERE à rembourser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 5] A [Localité 8], les honoraires perçus au cours des périodes pendant lesquelles l’ancien syndic aurait agi sans mandat valable.

Dans tous les cas,

Condamner solidairement toutes les parties succombantes à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 5] A [Localité 8] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner solidairement toutes les parties succombantes aux dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2022, la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE demande au tribunal de :

Vu l’article 56 du CPC,
Vu l’article 114 du CPC,
Vu les articles 122 et suivants du CPC,
Vu l’article 4 du CPC,
Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret n° 67 223 du 17 mars 1967,
Vu l’article 6 du Décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 28,29,33 et 69 du Décret du 4 janvier 1955,
Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1382 ancien du Code Civil,
Vu l’article 1240 nouveau du Code Civil,
Vu l’article 1304 ancien du Code Civil,
Vu l’article 1352 nouveau du Code Civil,
Vu les articles 1301 et suivants du Code Civil,
Vu les articles 1303 et suivants du Code Civil,

A titre principal,

Déclarer nulle l’assignation délivrée par Monsieur [T] [Z] à la société OLT GESTION IMMOBILIERE, aucun moyen de droit n’étant développé au soutien de son action dirigée contre l’ancien syndic,

A titre subsidiaire,

Déclarer Monsieur [T] [Z] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité pour agir et pour cause de forclusion d’action,

Déclarer Maître [W] es qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [Z] irrecevable en ses demandes et forclose,

Prononcer l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [T] [Z] et de Maître [W] es qualité.

A titre infiniment subsidiaire,

Débouter Monsieur [T] [Z] et Maître [W] es qualité de leur demande de nullité de l’assemblée générale du 20 décembre 2017,

Déclarer que la société OLT GESTION IMMOBILIERE n’a pas commis de manquements susceptibles d’engager sa responsabilité professionnelle,

Dire et juger que ni Monsieur [T] [Z] ni Maître [W] ne démontrent l’existence d’un préjudice direct et personnel, ni d’un lien de causalité entre les fautes alléguées et le préjudice prétendument subi,

Prononcer la mise hors de cause de la société OLT GESTION IMMOBILIERE,

Débouter Monsieur [T] [Z] et Maître [W] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société OLT GESTION IMMOBILIERE tendant à l’obtention de dommages et intérêts, ainsi que de leurs demandes tendant à faire supporter à la société OLT GESTION IMMOBILIERE « les conséquences financières des travaux d’ores et déjà engagés » en vertu de l’assemblée du 20 décembre 2017,

A titre encore plus infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire l’assemblée générale du 20 décembre 2017 venait à être annulée et des manquements reprochés à la société OLT GESTION IMMOBILIERE,
Décision du 21 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 18/04872 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMZVZ

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à payer à la société OLT GESTION IMMOBILIERE une indemnité ou des dommages et intérêts équivalents au montant de ses honoraires, de sa rémunération et des débours engagés au cours des périodes pendant lesquelles, elle aurait agi en vertu d’un mandat postérieurement annulé,

Condamner la compagnie ALLIANZ IARD appelée en intervention forcée et en garantie à relever et garantir indemne la société OLT GESTION IMMOBILIERE de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, en principal, intérêts et frais.

En tout état de cause,

Débouter Monsieur [T] [Z], Maître [W] es qualité, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et la Compagnie ALLIANZ IARD, de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société OLT GESTION IMMOBILIERE,

Condamner Monsieur [T] [Z] à payer à la société OLT GESTION IMMOBILIERE la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner in solidum Monsieur [T] [Z] et toutes parties succombantes à payer à la société OLT GESTION IMMOBILIERE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur [Z] et toutes parties succombantes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Alexandra SOUSSAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2021, la S.A. ALLIANZ IARD, recherchée en qualité d'assureur de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE, demande au tribunal de :

A titre principal,

Déclarer Monsieur [Z] et Maître [W] es qualités irrecevables et forclos en leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

Débouter Monsieur [Z], Maître [W] es qualités et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de l’ensemble de leurs demandes ;

Débouter l’ensemble des parties à la présente procédure de toute demande dirigée à l’encontre de la Compagnie ALLIANZ ;

A titre infiniment subsidiaire,

Dire que la condamnation hypothétique pesant sur la Compagnie ALLIANZ IARD ne pourra s’entendre que dans les limites des garanties du contrat opposables à toutes les parties, le plafond de 460.000 euros et la franchise à hauteur de 10% avec un minimum de 915 € et un maximum de 9.145 euros ;

En tout état de cause,

Débouter Monsieur [Z] et Maître [W] de leurs demandes d’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Condamner tout succombant au paiement d’une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Me PORCHER qui justifie en avoir fait l’avance dans les termes de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 février 2023.

L'affaire, plaidée à l'audience du 10 janvier 2024, a été mise en délibéré au 21 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

La S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE soulève une exception de nullité de l'assignation délivrée par Monsieur [T] [Z], au visa de l'article 56 du code de procédure civile, pour absence de moyen de droit développé dans l'acte introductif d'instance.

Monsieur [T] [Z] répond qu'il s'agit d'une nullité de forme nécessitant la preuve d'un grief, en application de l'article 114 du code de procédure civile, lequel n'est pas justifié en l'espèce, alors que les conclusions récapitulatives successives ont purgé cette difficulté.

***
L'article 56 2° du Code de procédure civile prévoit que l'assignation contient à peine de nullité un « exposé des moyens en fait et en droit ».
Le régime de la nullité prévue par l’article 56 du Code de procédure civile, qui n’entre pas dans les cas limitativement prévus par l’article 117 du Code de procédure civile, est celui de la nullité pour vice de forme défini aux articles 112 et suivants du même code.

Aux termes des articles 114 et 115 du Code de procédure civile, la nullité pour vice de forme d'un acte de procédure ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité.

La nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l'acte si aucune forclusion n'est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

Décision du 21 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 18/04872 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMZVZ

Il est de jurisprudence constante que le fondement juridique peut se déduire de la demande et qu'il appartient au juge d’apprécier la validité de l'assignation au regard de l'objet de l'action dont il est saisi, l’objet de la demande pouvant n’être exprimé que de façon implicite (ex. Cour d'appel de Bordeaux, 17 décembre 2009, n° RG 08/06374).

En l'espèce, l'assignation délivrée le 25 avril 2018 à la requête de Monsieur [T] [Z] vise les dispositions des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 64 du décret du 17 mars 1967. Par ailleurs, si elle ne vise aucun fondement concernant la demande “de garantie” formulée à l'encontre de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE, l'assignation contient un exposé des moyens de droit dès lors qu'elle fait état de “carences” du syndic dans la gestion de l'immeuble et des comptes, à l'origine de frais et charges de copropriété que l'assemblée générale du 20 décembre 2017 aurait généré “au passif du compte [Z]”, de nature à engager la responsabilité du syndic (pages 7 et 8 sur 9).

Il se déduit nécessairement de ces éléments que Monsieur [T] [Z] sollicite l'engagement de la responsabilité civile délictuelle du cabinet OLT GESTION IMMOBILIERE, syndic de l'immeuble, et sa condamnation à le garantir, en qualité de copropriétaire, des “conséquences financières des travaux d'ores et déjà engagés en vertu” de l'assemblée générale du 20 décembre 2017 “qui est nulle du seul fait des carences du syndic” (dispositif, page 8), de sorte que l'assignation contient bien un exposé des moyens en droit, en application du 2° de l'article 56 du Code de procédure civile.

La nullité de l'assignation délivrée le 25 avril 2018 n'est donc pas encourue, dès lors qu'il ne peut sérieusement être reproché à Monsieur [T] [Z] de ne pas invoquer de motifs en droit, conformément aux dispositions de l'article 56 2° du Code de procédure civile précitées, permettant ainsi à la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE, qui ne pouvait se méprendre sur l'objet de la demande, de présenter une défense adaptée.

Au surplus, le tribunal relève qu'aux termes de ses dernières écritures notifiées le 31 août 2022 (pages 14 à 16/24 et dispositif, page 23/24), Monsieur [T] [Z] expose clairement le fondement juridique de son action engagée à l'encontre de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE, tendant à engager sa responsabilité civile délictuelle pour faute dans l'exécution de son mandat sur le fondement de l'article 1240 du code civil, ce qui permet de lever toute ambiguïté quant au fondement de son action et ne laisse subsister aucun grief au sens de l'article 115 du code de procédure civile.

L'exception de nullité de l'assignation délivrée par Monsieur [T] [Z], pour absence d'exposé de moyens en droit, soulevée par la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE, sera donc rejetée.

I – Sur les fins de non-recevoir soulevées en défense par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE et son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD (dessaisissement des pouvoirs patrimoniaux du légataire universel, défaut de qualité à agir en l'absence de notification opérée dans les conditions de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, rendant la mutation intervenue inopposable au syndicat, forclusion de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, demande non chiffrée formée au nom du syndicat des copropriétaires) :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE et son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD font valoir en substance que :
- la désignation d'un mandataire successoral a pour effet de dessaisir les héritiers de l'exercice des prérogatives entrant dans la mission de celui-ci (Civ. 1ère, 1er juin 2017, n° 16-18.314),
- au cas présent, la mission confiée à Maître [W] comprend notamment l'administration de la succession de Monsieur [C] [Z], la représentation de la succession dans toutes les instances dont objet entre dans la limite de ses pouvoirs d'administrateur, l'accomplissement de tous actes d'administration nécessaires,
- il ne fait aucun doute que cette mission comprend celle d'administrer l'ensemble des actifs immobiliers dépendant de la succession de Monsieur [Z] et d'engager les actions nécessaires à la préservation des droits de ladite succession, donc notamment le pouvoir de solliciter l'annulation d'une assemblée générale, si besoin était,
- par l'effet du principe du dessaisissement, Monsieur [T] [Z] est irrecevable en ses demandes, faute de qualité pour agir (pièce n° 11, Cour d’appel de Paris, 10 mai 2019),
- il est constant que l'absence de notification opérée au visa de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 rend inopposable au syndicat des copropriétaires la mutation intervenue et qu'à défaut de notification adressée au syndic, le propriétaire d'un lot n'a pas la qualité de copropriétaire (Civ. 3ème, 4 janvier 1996, n° 93-18.228),
- au cas présent, Monsieur [T] [Z] n'a pas, à la suite du décès de son père, fait publier une attestation immobilière auprès du service de la publicité foncière en méconnaissance des articles 28, 29, 33 et 69 du décret du 4 janvier 1955, de sorte qu'aucune notification de mutation n'a pu être transmise au syndic, qu'à l'égard du syndicat des copropriétaires, Monsieur [T] [Z] n'a pas la qualité de propriétaire et qu'il ne peut contester l'asemblée générale querellée,
- Maître [W] est irrecevable en sa contestation d'une assemblée générale qui ne peut intervenir que par voie d'assignation,
- l'assignation délivrée le 25 avril 2018 n'a pas pu valablement interrompre le délai de forclusion,
- sur la forclusion de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il est acquis que, à compter de la désignation de Maître [W], es qualités, Monsieur [Z] n'avait plus qualité pour agir, de sorte que l'assignation délivrée le 25 avril 2018 n'a pu valablement interrompre le délai de forclusion, rien ne démontrant que le procès-verbal notifié aurait été incomplet, alors qu'il appartient au destinataire d'un envoi recommandé qui en conteste le contenu d'établir l'absence des documents énoncés (Civ. 2ème, 6 novembre 2014, n° 13-23.568),
- ni M. [Z] ni Maître [W] ne démontrent que le procès-verbal notifié aurait été incomplet, d'autant plus que la lettre postée a bien été timbrée à 5,36 € soit le prix en 2018 d'un recommandé avec AR d'un poids compris entre 21 et 50 g, conformément au tableau extrait du site internet de la Poste,
- le document tronqué communiqué par M. [Z] comprend 4 pages au total, correspondant à deux pages recto-verso, soit 10 grammes (5 grammes par page), de sorte que le prix aurait été de 4,93 €,
- en réalité, le document transmis comprenait 7 pages (1 page d'envoi et 6 pages correspondant au procès-verbal), soit 4 pages recto-verso, ou 20 grammes, plus le poids de l'enveloppe, ce qui est conforme au prix payé, soit 5,36 €,
- le procès-verbal complet de l'asemblée générale du 20 décembre 2017 a été signifié par RPVA à Maître [W] le 26 septembre 2019, aucune contestation n'ayant été formulée suite à cette communication,
- Monsieur [Z] a reçu un procès-veral complet à compter de la première présentation du procès-verbal, intervenue le 23 février 2018,
- le courrier est parti le 22 février 2018, comme indiqué sur la lettre d'envoi,
- or, il n'a engagé son action que le 25 avril 2018, de sorte qu'il doit être déclaré forclos,
- une demande non chiffrée formée au profit du syndicat des copropriétaires, alors que nul ne plaide par procureur, est irrecevable (défaut de qualité, demande indéterminée).

Monsieur [T] [Z] répond que :
- en sa qualité de légataire universel, et independammant de toute notification de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, il est réputé saisi à compter du décès du défunt des biens du défunt ce qui l'autorise à contester les décisions antérieures de l'assemblée génénérale, sans avoir à justifier du concours de ses coïndivisaires (Civ. 1ère, 11 mai 2016, n° 14-16.967, publié au bulletin),
- le syndicat des copropriétaires a clairement renoncé à se préaloir à l'absence de notification prévue au titre de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 en reconnaissant à plusieurs reprises sa qualité de copropriétaires (pièces n° 7 à 9),
- le dessaisissement lié à la désignation d'un mandataire successoral est limité aux seules prérogatives entrant dans la mission confiée par le juge au mandataire,
- en l'espèce, il n'y a pas de concurrence de prérogatives, dont la mission est limitée aux actes mentionnés à l'article 784 du code civil et à la représentation en demande et en défense de la succession dans les instances dont l'objet entre dans la limite de ses pouvoirs d'administrateur,
- les pouvoirs du mandataire définis par l'article 784 du code civil sont les actes conservatoires se rapportant à l'actif de la succession et aux dettes de celles-ci,
- en toutes hypothèses, le mandataire successoral est intervenu volontairement à la procédure, en reprenant ses arguments, de sorte que la situation a été régularisée en application des articles 121 et 126 du code de procédure civile,
- la première présentation est intervenue le 24 février, de sorte que le délai de recours n'a couru qu'à compter du 25 février 2018 et qu'il n'était pas expiré au jour de l'assignation délivré le 25 avril 2018.

***
En application de l'article 42 de la loi n° 65-57 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

En application de l’article 1240 du code civil (ancien article 1382), tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il est constant que la désignation d'un mandataire successoral investi du pouvoir d'accomplir les actes prévus aux articles 813-4 et 813-5 du code civil, dessaisit les héritiers de l'exercice des prérogatives entrant dans le cadre de sa mission (ex. : Civ. 3ème, 1er juin 2017, n° 16-18.314, publié au bulletin).

L'article 813-4 du code civil dispose notamment que :
« Tant qu'aucun héritier n'a accepté la succession, le mandataire successoral ne peut accomplir que les actes mentionnés à l'article 784, à l'exception de ceux prévus à son deuxième alinéa. Le juge peut également autoriser tout autre acte que requiert l'intérêt de la succession ».

Par ailleurs, aux termes du premier alinéa de l'article 813-5 dudit code : « Dans la limite des pouvoirs qui lui sont conférés, le mandataire successoral représente l'ensemble des héritiers pour les actes de la vie civile et en justice. »

Contrairement à ce que soutient Monsieur [T] [Z], la mission du mandataire successoral n'a pas été restreinte aux seuls actes conservatoires dès lors que, si le dispositif de l'ordonnance du 5 avril 2018 dispose que « le mandataire successoral aura le pouvoir d'accomplir les actes mentionnés à l'article 784 du code civil, à l'exception de ceux énumérés au deuxième alinéa », il prévoit également que ce même mandataire :

- est désigné « à l'effet d'administrer provisoirement la succession de [C] [Z] », ce qui renvoie à une mission d'administration,
- est investi, « en particulier » (au delà des seuls actes conservatoires mentionnés au premier alinéa de l'article 784 du code civil), du pouvoir de « toucher le montant de toutes sommes revenant à quelque titre que ce soit à la succession » […], « représenter tant en demande qu'en défense la succession dans toutes les instances dont l'objet entre dans la limite de ses pouvoirs d'administrateur, à l'exclusion de celles qui concernent le partage de la succession ou qui conduiraient à des actes de disposition sur les biens successoraux » (aucune des demandes formulées par Monsieur [Z] n'entrant dans l'une de ses deux catégories d'actions), « faire tous actes d'administration nécessaires à charge de nous en rendre compte dans les conditions prévues par l'alinéa 2 de l'article 813-8 du Code civil et de soumettre pour examen tous les frais exposés » etc.

Les actes que le mandataire successoral a le pouvoir d'accomplir aux termes de l'ordonnance du 5 avril 2018 ne sont donc pas limités aux actes conservatoires mais s'étendent, comme le prévoit expressément l'article 813-4 du code civil, à d'autres actes que « requiert l'intérêt de la succession », et en particulier à tous actes nécessaires à la bonne administration de la succession, ainsi qu'à la représentation du syndicat dans tous les instances judiciaires entrant dans la limite de ses pouvoirs d'administrateur.
Décision du 21 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 18/04872 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMZVZ

Entre dans le cadre des pouvoirs du mandataire successoral désigné par ordonnance du 5 avril 2018 la présente action engagée par Monsieur [T] [Z] en nullité de l'assemblée générale du 20 décembre 2017 et en condamnation de la société OLT GESTION IMMOBILIERE à l'indemniser « des conséquences financières des travaux d'ores et déjà engagés en vertu de cette assemblée qui est nulle du seul fait des carences du syndic » par le paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

Au surplus, aux termes de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 : « Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la décision du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l'adresse électronique de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxièmes et troisièmes alinéas de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Or, il est constant que seule la notification d'une mutation opérée selon le formalisme prévu par les dispositions du décret susmentionné rend cette mutation opposable au syndicat des copropriétaires (ex. Civ. 3ème, 22 mars 2000, n° 98-14.409, deuxième moyen), le propriétaire d'un lot n'ayant dès lors pas la qualité de copropriétaire à l'égard du syndicat (ex. : Civ. 3ème, 4 janvier 1996, n° 93-18.228).

En l'espèce, Monsieur [T] [Z] ne justifie nullement avoir procédé auprès du syndic de la copropriété à la notification prévue par l'article 6 du décret du 17 mars 1967 et s'il est exact que le conseil du syndicat des copropriétaires lui a adressé le 13 octobre 2015 une mise en demeure de régler un arriéré de 74.580,89 €, ce même courrier évoque simultanément sa qualité d’héritier et l’existence d’une indivision qui est redevable de cette somme, ce qui ne peut valoir reconnaissance de la qualité de seul titulaire des droits de propriété résultant de la succession de Monsieur [C] [Z].

Les autres pièces produites par Monsieur [T] [Z] (relance comptabilité, procès-verbal de l'assemblée générale du 10 décembre 2012, convocation de M. [Z] [T] à l'assemblée générale du 20 décembre 2017, etc.) ne peuvent davantage valoir renonciation tacite du syndicat à se prévaloir de l'inopposabilité résultant de l'absence de notification au sens de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, alors même que le conseil de Monsieur [T] [Z] a demandé au syndic de l'immeuble, par courriel du 20 janvier 2014 de s'adresser directement à Me [L] [Y], notaire (pièce n° 26 produite par la S.A.R.L.OLT GESTION IMMOBILIERE).

Au regard de l'ensemble des éléments précités, Monsieur [T] [Z] devra être déclaré irrecevable en l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] et de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE pour défaut de qualité à agir.

S'agissant de la demande de nullité de l'assemblée générale du 20 décembre 2017 formée par Maître [B] [W], es qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [C] [Z], se rattachant à la demande originaire de Monsieur [T] [Z] (ex. : Civ. 3ème, 4 avril 2002, n° 96-12.284), le mandataire successoral ne peut se prévaloir, en tant qu'intervenant volontaire, d'un quelconque effet interruptif qui aurait été attaché à l'assignation délivrée le 25 avril 2018 à la requête de Monsieur [T] [Z], ce dernier, bien qu'ayant été institué légatative universel au dècès de son père, ne justifiant pas de sa qualité de copropriétaire des lots n° 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17, 18, 20, 22, 23 et 24 dépendant de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8], faute d'avis de mutation notifié dans les conditions des dispositions précitées de l'article 6 du décret du 17 mars 1967.

Par ailleurs, Maître [W] fait état dans ses dernières écritures (page 5) d'une première présentation du procès-verbal de l'assemblée générale du 20 décembre 2017 intervenue le 24 février 2018, sans toutefois rapporter la preuve qui lui incombe du caractère prétendument incomplet du procès-verbal notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (ex. : Civ. 2ème, 6 novembre 2014, n° 13-23.568), tandis que ses conclusions d'intervention volontaire n'ont été notifiées que le 16 septembre 2020, soit bien au-delà du délai de forclusion de deux mois mentionné au deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, la demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] en date du 20 décembre 2017, formée par Maître [B] [W], es qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [C] [Z], devra être déclarée irrecevable comme forclose.

II - Sur les demandes indemnitaires formées sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle du syndic :

Maître [B] [W] reproche divers manquements fautifs à la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE :
- lancement de travaux essentiels sans s'assurer de la régularité de son mandat et du financement des travaux à intervenir,
- absence de prise en compte des relevés de compteurs d'eau, alors que les lots [Z] sont vides et que si l'immeuble n'est pas doté de compteurs divisionnaires dans la totalité des lots, la consommation d'eau doit être répartie dans la catégorie des charges communes générales mais que, - dès lors que chaque lot est doté de compteurs comme c'est le cas en l'espèce, le syndic qui ne s'emploie pas à les relever procède à une répartition des charges erronées,
- comptes de la copropriété aberrants avec une ventilation inexpliquée,
- absence de gestion d'un dégât des eaux [O] situé au premier étage et absence de prise en compte du rapport d'un architecte de 2013 (Monsieur [E], pièce n° 10),
- inscription à l'ordre du jour de l'assemblée de 2017 de la rénovation des installations électriques dans les parties communes, alors qu'un devis avait été voté en 2009 de la société [D] au motif « fallacieux » que M. [D] aurait été placé en redressement judiciaire, en faisant réaliser des travaux approximatifs par une entreprise tierce qu'il connaissait, sans les superviser, ce dont il a résulté une non-conformité des installations,
- non sécurisation des parties communes face à l'intrusion de squatters (pièce n°11, procès-verbal de constat du 4 mai 2016),
- non déclaration d'actes de vandalisme à l'assurance de l'immeuble ou déclarations insuffisantes ou mal faites et non suivies,
- absence de sécurisation de la toiture, éventrée, alors qu'il existe un accès depuis les parties communes qui aurait permis à une entreprise de passer par l'extérieur pour tout bâcher,
- avances faites par M. [Z] au titre de travaux de serrurerie qui lui ont pas été intégralement remboursées,
- non prise en compte de règlements directs de M. [Z] à l'assurance de l'immeuble dans les comptes de la copropriété, pour un montant de 29.145,25 € au titre de travaux de réfection des portes de l'immeuble,
- installation par un copropriétaire du rez-de-chassée d'une gaine d'extraction de fumées sans autorisation préalable de l'assemblée ni réaction du syndic.

Il fait état d'un préjudice directement causé par les faute de l'ancien syndic, « estimé à 5.000 € ».

La S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE répond que :
- la répartition des charges d'eau aux tantièmes est conforme à la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété,
- aucun élément de preuve ne vient étayer l'allégation selon laquelle les comptes seraient aberrants et leur ventilation inexpliquée,
- selon résolution n° 10 de l'assemblée générale du 12 juin 2012, il a été décidé d'effectuer un audit des compteurs existants par le conseil syndical, qui n'a jamais été réalisé, de sorte qu'elle n'avait d'autre solution que de répartir les charges d'eau au prorata des tantièmes,
- aucune erreur n'a été commise dans la répartition des charges d'eau, Madame [A] disposant de son propre compteur et payant directement ses propres charges d'eau, ce qui explique que les charges d'eau étaient réparties sur 914.000èmes (pièce n° 41),
- l'allégation selon laquelle elle aurait mal géré un dégât des eaux ayant sinistré la cage d'escalier, contribuant à l'affaissement de la poutre entre le 1er étage et le rez-de-chaussée, n'est étayée par aucun élément probant, alors qu'elle a effectué une déclaration de sinistre auprès de l'assureur de l'immeuble, s'agissant d'une fuite privative, qu'elle a écrit à plusieurs reprises à M. [O] pour solliciter la facture justifiant des réparations effectuées (pièces n° 11 à 13) et qu'elle s'est déplacée avec l'expert de la compagnie d'assurance, qui a fixé l'indemnisation à la somme de 933,75 € sur la base d'un devis en adéquation avec le dégât des eaux, ce qui ne constitue pas une maigre indemnisation,
- il n'appartenait pas à l'assurance de l'immeuble de refaire à neuf la cage d'escalier vétuste,
- l'assemblée générale du 16 juillet 2013 a missionné M. [E] pour réaliser une étude en décidant de reporter le vote des travaux de réfection de la cage d'escalier puis l'assemblée générale du 30 mars 2015 a voté un budget de 5.000 € aux fins de procéder aux travaux de réfection de la sous-face de l'escalier et l'assemblée générale du 29 juin 2016 a voté les travaux de réfection des escaliers, de sorte qu'aucun manquement ne saurait lui être reproché à ce titre,
- les allégations selon lesquelles elle aurait fait réaliser des travaux de rénovation des installations électriques approximatifs par une entreprise tierce dont le devis avait été voté en 2009, et n'aurait pas supervisé les travaux effectués, sont inexactes et ne sont étayées par aucun élément probant, les travaux n'ayant finalement pas été effectués ce que les états détaillés des dépenses versés aux débats établissent (pièce n° 42),
- les dépenses de remplacement de la porte d'entrée par une porte avec des ventouses de 600 kg de pression, d'installation d'un Vigik et de frais de garde chien ont bien été payés par le syndicat des copropriétaires, le syndic s'étant chargé de sécuriser l'immeuble en adressant un appel de fonds en 2011 pour faire effectuer des travaux à deux reprises sur la porte de l'immeuble par la société AXE SERVICES outre le passage de maître chien par la société VOLK (pièces n° 8, 47, 48, 49),
- elle a tout mis en œuvre pour qu'il soit mis fin aux actes de vandalisme et a déposé des plaintes les 13 novembre et 17 décembre 2015 (pièce adverse n° 3 [Z], pièces n° 42 et 43 : ferme porte, pose d'une serrure etc.),
- elle a effectué les déclarations de sinistre (pièce n° 7),
- s'agissant des colonnes d'eau, les états détaillés des dépenses des années 2012 à 2015 mentionnent les différentes interventions de la société de plomberie LE MEHAUTE, intervenue sur l'immeuble à plusieurs reprises, à sa demande, pour réparer les fuites (pièces n° 42 à 44), de sorte qu'elle a fait preuve de diligence,
- elle ne pouvait faire intervenir les entreprises pour sécuriser la toiture, faute de trésorerie, M. [Z] ne payant pas ses charges, outre que les accès aux appartements [Z] étaient impossibles car ils étaient squattés, alors que ces accès étaient indispensables, et que l'assemblée générale du 16 juillet 2013 (résolution n° 10) a décidé de reporter à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale les travaux de toiture (pièce n° 40),
- Monsieur [Z] n'a jamais formé la moindre réclamation au titre du remboursement de travaux de serrurerie payés par le syndic, avant l'introduction de la présente procédure,
- aucune pièce ne vient étayer l'allégation selon laquelle elle aurait effectué des règlements directs à l'assurance de l'immeuble, non pris en compte, alors qu'elle a procédé chaque année au règlement des primes d'assurance dont les montants annuels étaient de l'ordre de 2.200 à 2.600 € (pièce n° 50),
- la somme de 29.145,25 € avancée par Monsieur [Z] au titre de travaux, n'ayant strictement rien à voir avec l'assurance de l'immeuble, est totalement fantaisiste,
- elle a récupéré les archives de l'ancien syndic, la société PROXARIS (pièces n° 23 et 24),
- elle a adressé des lettres recommandées à la SCI FONCIERE INVEST IMMO la mettant en demeure d'agir auprès de ses locataires pour que leurs effets soient retirés (pièce n° 51),
- les travaux qu'elle a lancés ont été approuvés par l'assemblée générale du 20 décembre 2017, tous les copropriétaires hormis la succession [Z] ayant réglé les appels de fonds correspondants, alors qu'un arrêté d'insalubrité avait été pris par le préfet de [Localité 11] le 3 juillet 2017,
- il ne peut non plus lui être reproché de n'avoir pas obtenu de subventions publiques, alors que l'immeuble n'entrait pas dans le périmètre géographique d'une opération programmée et qu'elle a mis à l'ordre du jour de l'assemblée du 20 décembre 2017 la souscription d'un emprunt collectif contracté par le syndicat, outre que Monsieur [T] [Z] était copropriétaire (bailleur) majoritaire et détenait plus de 50 % dans trois immeubles,
- aucune erreur n'a été commise dans la convocation et la tenue de l'assemblée générale du 20 décembre 2017 ni dans les missions qui lui ont été dévolues,
- les assemblées générales annuelles des années 2015 à 2017 ont donné quitus au syndic pour sa gestion, ce qui vaut ratification globale de l'ensemble des actes accomplis, exonère totalement le syndic et le décharge de sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires (pièces n° 31 à 33),
- elle a géré en toute bonne foi et en bon père de famille la copropriété durant de nombreuses années, tous ses actes ayant été accomplis dans l'intérêt de la copropriété, en gérant les affaires du syndicat avec tous les soins nécessaires.

A titre subsidiaire, elle sollicite la garantie de son assureur responsabilité civile professionnelle et dénie toute faute intentionnelle, laquelle n'est étayée par aucun élément probant et suppose la volonté de créer le risque ainsi que de créer le dommage tel qu'il est survenu.

***
Les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l'article 1240 du Code civil (Civ. 3ème, 9 juillet 1985, n° 83-12.960, 7 février 2012, n° 11-11.051).

Cette responsabilité suppose qu'une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l'encontre du syndic.

Compte tenu de l'ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultats (ex. : Cour d'appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex. : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Dans le cadre de sa mission le syndic doit également faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble en cas d’urgence.

En l'espèce, les manquements fautifs imputés à l'ancien syndic de l'immeuble par Maître [B] [W], es qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [C] [Z], reposent exclusivement sur :

- un état des lieux du cabinet [U] [E] en date du 19 juin 2013, mettant en évidence divers désordres en parties communes nécessitant la mise en oeuvre à court terme de travaux (pièce n° 10, M. [Z]),
- et un procès-verbal de constat d'huissier réalisé le 4 mai 2016 à la requête de Monsieur [T] [Z] relevant :
l'état de dégradation de la porte d'entrée de l'immeuble,le mauvais état du rez-de-chaussée (impacts sur les murs, peinture décollée, traces et coulures visibles, porte d'accès au sous-sol dégondée et menaçant de tomber, pierre fissurée et cassée),l'état de dégradation de WC communs,la présence de deux portes au 3ème étage gauche et droite de l'immeuble comportant des serrures dans lesquelles un clou a été inséré, rendant impossible leur ouverture, de même qu'au 4ème étage gauche et droite,la présence d'une bâche sur le palier du 5ème sur laquelle sont posés des produits d'entretien, un pull, des journaux, un radio réveil, des papiers et quelques restes de nourriture,une porte du 5ème étage gauche, taguée et présentant en périphérie de la serrure des décollements du bois,un grande porte métallique d'aspect neuf au 5ème étage droite ne s'ouvrant pas avec les clés détenues par Monsieur [Z].
Ces éléments ne sont pas de nature à caractériser les manquements fautifs imputés à la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIER, qui justifie de son côté que :

- selon résolution n° 10, intitulée “Pose de compteurs individuels d'eau froide” de l'assemblée générale du 12 juin 2012, il a été précisé que “l'immeuble était équipé en grande partie de compteurs, Mme [A] du conseil syndical effectuera un audit des compteurs existants et transmettra au syndic une liste permettant un traitement informatique de ces données. Ce sont les propriétaires qui effectueront les relevés de chaque année pour les transmettre au syndic” (pièce n° 38),

- faute d'établissement de ce recensement des compteurs existants par le conseil syndical, elle a procédé à une répartition des charges d'eau au prorata des tantièmes des copropriétaires, à l'exception de Madame [A], qui disposait de son propre compteur d'eau dans sa boutique, justifiant que les charges d'eau soient réparties sur 914.000ème (pièce n° 41),

- elle a accompli plusieurs diligences dans le cadre de la gestion du dégât des eaux déclaré par les époux [O], en sollicitant auprès d'eux la facture de réparation de la fuite et/ou le devis de remise en état, la justification de la suppression de la cause du sinistre, la réparation de la machine à laver, puis la communication de la facture justifiant des réparations des évacuations d'eaux usées dans la cuisine et la salle de bains de leur appartement (pièces n° 10 à 12),

- lors de l'assemblée générale du 16 juillet 2013, les copropriétaires ont décidé, selon résolution n° 10, de reporter la décision de réaliser des travaux de toiture inscrits à l'ordre du jour, en missionnant un architecte afin qu'il définisse les priorités de travaux à envisager pour l'immeuble et, compte tenu de la décision prise en résolution n° 10, de ne pas voter des travaux de réfection de la toiture avec souscription d'une police dommages-ouvrage ainsi que ceux de réfection de la cage d'escalier (pièce n° 40),

- l'assemblée générale du 30 mars 2015 a décidé, selon résolution n° 13, de procéder à la réfection de la sous-face escalier, volet 1er étage, afin de libérer les étais actuellement posés, en votant un budget de 5.000 € à cet effet (pièce n° 31) et l'assemblée générale du 29 juin 2016 a décidé, selon résolution n° 13, de procéder aux travaux de réfection des escaliers en votant un budget de 6. 000 € à cet effet (pièce n° 32),

- les travaux d'électricité qualifiés d'approximatifs et à l'origine de la non-conformité d'installations par Maître [B] [W], sans étayer ses allégations par le moindre élément de preuve, ne ressortent pas de l'état détaillé des dépenses de l'immeuble établi pour la période du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 (pièce n° 42)

- le syndic a accompli des démarches de sécurisations de l'immeuble (pièces n° 8 et 47 à 49), en faisant effectuer à deux reprises des travaux sur la porte de l'immeuble, avec pose d'une porte blindée le 14 octobre 2011, et en mandatant diverses entreprises pour sécuriser l'immeuble (pièce n° 42 précitée, état détaillé des dépenses, et pièce n° 49, extrait de compte ) : fourniture et pose ventouse, remise en fonction du système ventouse contrôlé par vigik, fourniture et pose d'un ferme porte, pose d'un serrure d'un montant de 1.458,19 €, grille d'entrée, etc.

- il a procédé au paiement régulier des primes de l'assurance de l'immeuble (pièce n° 50, extrait de compte du 05/07/2010 au 07/11/2018),

- il a récupéré les archives de l'ancien syndic de l'immeuble, la société PROXARIS (pièces n° 23 et 24),

- il a adressé plusieurs lettres recommandées, en 2014 et 2015, à la S.C.I. FONCIERE INVEST IMMO pour la mettre en demeure d'agir auprès de ses locataires afin que ses effets personnels entreposés dans la cour de l'immeuble soient retirés (pièces n° 25 et 51),

- il a également pris des mesures pour qu'il soit mis fin au squat des appartements inoccupés de la succession [Z] (pièces n° 3, 5 et 14 produite par M. [Z]), en déposant une plainte détaillée auprès du commissariat de Police du 20ème arrondissement de [Localité 11] le 15 avril 2015 (pièce n° 16), puis en effectuant des déclarations de sinistre auprès de l'assureur de l'immeuble, le 6 novembre 2015, pour des actes de vandalisme (dégradation de la porte d'entrée de l'immeuble) et le 17 novembre 2015 pour un vol (pièce n° 7, statistique sinistre de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] de P. PLASSE& Cie du 30/11/2017)

Il ne ressort d'aucun élément de preuve produit dans le cadre de la présente instance que l'absence de réalisation à bref délai de travaux de structure nécessaires à la conservation de l'immeuble, ayant conduit à l'arrêté préfectoral d'insalubrité notifié le 6 juillet 2017, aurait pour origine des négligences fautives imputables à l'ancien syndic de l'immeuble, qui s'est trouvé confronté à d'importants impayés de charges pour travaux, notamment de la part de la « succession [Z] », ayant conduit à la désignation d'un administrateur provisoire, en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au surplus, Maître [B] [W], es qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [C] [Z], ne précise pas la nature du préjudice “directement lié aux carences du syndic” dont elle se plaint, qui justifierait le montant réclamé, “pour l'instant chiffré forfaitairement à 5.000 €” (dernières écritres, page 17), de sorte que le préjudice allégué n'est justifié ni dans son principe ni dans son montant.

Dans ces conditions, et au regard de l'ensemble des éléments précités, Maître [B] [W], es qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [C] [Z], devra être intégralement déboutée de l'intégralité de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

III – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE :

La S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE souligne que Monsieur [Z], de parfaite mauvaise foi, multiplie les procédures judiciaires tout aussi infondées les unes que les autres, tant à l'encontre du syndicat des copropriétaires que des anciens syndics dans des conditions totalement abusives.

***
Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l'espèce, la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE ne rapporte la preuve de l'existence d'une faute commise par Monsieur [T] [Z] en introduisant l'instance, qui aurait été de nature faire dégénérer son action en abus de droit, alors même que l'absence de moyen sérieux (ex. : Civ. 2ème, 5 janvier 2017, n° 15-28.770) de même que la multiplication d'instances judiciaires (ex. : Civ. 2ème, 5 septembre 2019, n° 17-28.722) ne suffisent pas à caractériser un abus de droit.

Par ailleurs, la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE ne précise pas la nature du préjudice dont elle se plaint, qui n'est justifié par aucun élément de preuve dans son principe comme dans son quantum.

Dès lors, la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE ne pourra qu'être déboutée de l'intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [T] [Z] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

IV – Sur les autres demandes :

Nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, il convient d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement.

Monsieur [T] [Z] et Maître [B] [W], es qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [C] [Z], qui succombe, seront condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu'au paiement :
- de la somme de 4.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- et de la somme de 4.000,00 € à la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Alexandra SOUSSAN et à Maître Marcel PORCHER.

L'équité commande en revanche, en l'espèce, de débouter la S.A. ALLIANZ IARD, recherchée en qualité d'assureur de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE, de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette l'exception de nullité de l'assignation délivrée par Monsieur [T] [Z], pour absence d'exposé de moyens en droit, soulevée par la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE,

Déclare Monsieur [T] [Z] irrecevable, pour défaut de qualité à agir, en l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] et de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE,

Déclare Maître [B] [W], es qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [C] [Z], irrecevable comme forclose en sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] en date du 20 décembre 2017,

Déboute Maître [B] [W], es qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [C] [Z], de l'intégralité de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

Déboute la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE de l'intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [T] [Z] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne in solidum Monsieur [T] [Z] et Maître [B] [W], es qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [C] [Z], aux entiers dépens,

Accorde à Maître Alexandra SOUSSAN et à Maître Marcel PORCHER le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [T] [Z] et Maître [B] [W], es qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [C] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [T] [Z] et Maître [B] [W], es qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [C] [Z], à payer à la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A. ALLIANZ IARD, recherchée en qualité d'assureur de la S.A.R.L. OLT GESTION IMMOBILIERE, de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 21 Mars 2024

La Greffière Le Président