TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 15/14389
N° Portalis 352J-W-B67-CGITY
N° MINUTE :
Assignation du :
02 Octobre 2015
JUGEMENT
rendu le 21 Mars 2024
DEMANDEURS
Monsieur [J] [B]
Madame [N] [V] épouse [B]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Monsieur [I] [R]
Madame [P] [E] épouse [R]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Monsieur [M] [A]
[Adresse 7]
[Localité 2] (SUISSE)
Tous représentés par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0154
DÉFENDEUR
Syndicat de copropriétaires [Adresse 4] et [Adresse 1], représenté par son syndic, la société ASTRAE GTC IMMOBILIER
représenté par Maître Lionel BUSSON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0466
Décision du 21 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 15/14389 - N° Portalis 352J-W-B67-CGITY
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 18 Janvier 2024 tenue en audience publique devant, Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
Exposé du litige :
L'ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 1], est composé de deux bâtiments : le premier, au [Adresse 1] et le second, au [Adresse 4].
Cet ensemble immobilier est régi par son règlement de copropriété publié le 19 décembre 1964 et ses modificatifs en date des 10 décembre 1973 et 21 juin 1979.
Aux termes de l’acte modificatif en date du 10 décembre 1973, « les dépenses entrainées par le ravalement intérieur des cages d’escalier et de leurs paliers sont réparties entre les seuls copropriétaires des étages ».
Monsieur [J] [B], Madame [N] [V] épouse [B], Monsieur [I] [R], Madame [P] [E] épouse [R] et Monsieur [M] [A] sont copropriétaires au sein de cet ensemble immobilier.
Par acte d’huissier en date du 2 octobre 2015, les consorts [B] [R] [A] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins, notamment, de voir déclarer non écrite, au visa des articles 10 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la clause du règlement de copropriété aux termes de laquelle « les dépenses entrainées par le ravalement intérieur des cages d’escalier et de leurs paliers sont réparties entre les seuls copropriétaires des étages ».
Par jugement du 13 juin 2019, le tribunal de grande instance de Paris a, notamment :
- déclaré les époux [R] irrecevables en leur demande visant à déclarer non écrite la clause aux termes de laquelle “les dépenses entrainées par le ravalement intérieur des cages d’escalier et de leurs paliers sont réparties entre les seuls copropriétaires des étages”,
- constaté que la clause du règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 4] et [Adresse 1] aux termes de laquelle « les dépenses entrainées par le ravalement intérieur des cages d’escalier et de leurs paliers sont réparties entre les seuls copropriétaires des étages », est contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
- réputé non écrite cette clause,
- dit que les dépenses entraînées par le ravalement intérieur des cages d’escalier et de leurs paliers seront réparties en charges communes générales selon la clause de répartition des charges communes générales établie en date du 03 juin 1964,
- ordonné la publication du dispositif du jugement au service de la publicité foncière de Paris, aux frais du syndicat des copropriétaires, à compter de la date à laquelle le jugement sera devenu définitif,
- déclaré le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 1] recevable en sa demande de désignation d’un expert aux fins de proposer une grille de répartition des charges communes générales,
- déclaré illicite la répartition des charges communes générales, au motif que celle-ci ne respecte pas les critères des articles 5 et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
- ordonné une expertise et désigné M. [F] [Y] en qualité d'expert aux fins de visiter les parties communes concernées et proposer une grille de répartition des charges communes générales conforme aux exigences de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 combiné à l’article 5 de la même loi,
- fixé à la somme de 3.000 € la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par les consorts [B] [R] [A] à la régie du tribunal au plus tard le 19 août 2019,
- renvoyé le dossier à la mise en état,
-condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 1] à payer 1.000 € à chacun des requérants au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dispensé les consorts [B] [R] [A] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 1] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Par jugement du 25 juin 2020, le tribunal de céans a déclaré le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 1] bien fondé en sa demande de rectification d’erreur matérielle affectant le dispositif du jugement rendu le 13 juin 2020 et dit qu’en conséquence, la mission de l'expert, telle que décrite dans le dispositif du jugement, sera rectifiée comme suit : « Visiter les parties communes concernées et les parties privatives de l'immeuble ».
Par ordonnance du 21 novembre 2019, le juge chargé du contrôle des expertises, saisi par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 1], a relevé ce dernier de la caducité prévue par l’article 271 du code de procédure civile et l’a autorisé à consigner la provision.
Monsieur [Y] a déposé son rapport d’expertise le 27 novembre 2021.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2022, les époux [B], les époux [R] et Monsieur [A] demandent au tribunal de :
Vu les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, vu le règlement de copropriété et ses modificatifs, vu les dispositions des articles 394 et 395 du code de procédure civile,
Dire et juger recevables et bien fondés en leurs présentes écritures, Monsieur [J] [B], Madame [N] [V] épouse [B], Monsieur [R] [I], Madame [P] [E] épouse [R] et Monsieur [M] [A],
Donner acte à Monsieur [I] [R] et Madame [P] [E] épouse [R] de leur désistement d’instance et d’action à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 1] enrôlée devant la 8e Chambre 2ème Section du tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 15/14389,
Homologuer le rapport d’expertise déposé par Monsieur [F] [Y] le 27 novembre 2021,
Ordonner que la nouvelle répartition des charges communes générales soit faite pour l’avenir conformément à la grille figurant en page 10 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Y],
Dire que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] et [Adresse 1] représenté par son syndic, la société ASTRAE-GTC IMMOBILIER, devra faire publier auprès du service de la publicité foncière, à ses frais, la grille de répartition des charges communes générales précitée qui modifie le règlement de copropriété, ainsi que la méthodologie utilisée par Monsieur [Y], après établissement d’un modificatif du règlement de copropriété conforme par acte notarié, et le condamner en tant que de besoin à y procéder,
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] et [Adresse 1], représenté par son syndic, la société ASTRAE-GTC IMMOBILIER, de ses plus amples demandes, fins et conclusions,
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 1], représenté par son syndic, la société ASTRAE-GTC IMMOBILIER, à payer à Monsieur [J] [B], Madame [N] [V] épouse [B] et Monsieur [M] [A], la somme de 3.000 euros, chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société ASTRAE-GTC IMMOBILIER, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [F] [Y], dont distraction au profit de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juin 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 1] demande au tribunal de :
Vu les articles 8, 10, 42 et 43 de la Loi du 10 juillet 1965, vu les articles 515, 699 et 700 du code de procédure civile,
Homologuer le rapport d’expertise déposé par Monsieur [F] [Y] le 27 novembre 2021,
Fixer la répartition des charges communes générales selon la grille figurant en page 10 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Y],
Condamner in solidum Monsieur et Madame [B], Monsieur et Madame [R] et Monsieur [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société GTC IMMOBILIER, la somme de 6.000 euros,
Les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire,
Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2023.
L’affaire, plaidée à l’audience du 18 janvier 2024, a été mise en délibéré au 21 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le désistement d’instance et d’action des époux [R] :
Les époux [R] exposent avoir vendu leurs lots et ne plus être copropriétaires au sein de l’immeuble.
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A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de “donner acte” ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Cependant, il est manifeste que cette demande doit être entendue comme une demande en constat du désistement d’instance et d’action des époux [R].
Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 395 du code de procédure civile, « le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur ».
Aux termes de l’article 397 du même code, « le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l’acceptation ».
Aux termes de l’article 399 du même code, « le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte ».
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires forme à l’encontre des époux [R], dans ses dernières conclusions notifiées le 22 juin 2022, des demandes au seul titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.
Après que les époux [R] ont notifié le 7 novembre 2022 des conclusions de désistement d’instance et d’action, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 1] n’a pas conclu sur l’acceptation du désistement en dépit de deux renvois ordonnés à cette fin par le juge de la mise en état.
Dans ces conditions, l’acceptation implicite du désistement d’instance et d’action des époux [R] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 1] ne peut être retenue.
Il convient donc de déclarer non parfait le désistement des époux [R].
Sur la fixation de la répartition des charges communes générales des lots de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] :
Les époux [B] et M. [A] estiment que la proposition de l’expert est conforme à l’alinéa 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et rappellent les dispositions de l’article 43 de cette même loi aux termes desquelles « lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. ».
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 1] estime également que l’expert propose une grille de charges communes générales licite.
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A titre liminaire, il convient de préciser qu’il n’appartient pas au tribunal d’« homologuer » un rapport d’expertise. Le juge doit, conformément aux dispositions de l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixer la nouvelle répartition des charges de copropriété lorsqu’il répute non écrite une clause. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
Aux termes du deuxième alinéa de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes » […] « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ».
L'article 5 de ladite loi précise que « dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes » […] « afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».
Les critères posés par l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 sont impératifs s'agissant du calcul de la quote-part de charges communes générales imputable à chaque copropriétaire, en application de l'article 43 de ladite loi, les quote-parts de charges devant impérativement être fixées en relation avec la valeur relative des parties privatives comprises dans chacun des lots.
En l’espèce, le rapport d’expertise déposé le 27 novembre 2021 par M. [F] [U] propose, en page 10, une grille de répartition des charges communes générales des lots de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] calculée selon les critères suivants :
les superficies des lots, graphiquement déterminées à partir des plans de copropriété d’origine ; la consistance des lots, en tenant compte de : la nature physique des lots : coefficient de 1 pour les appartements, coefficient de 0.8 pour les chambres de service situées au 6ème étage dont la superficie est supérieure à 9 m², coefficient de 0.6 pour les chambres de service situées au 6ème étage dont la superficie est inférieure à 9 m², coefficient de 0.1 pour les caves, les balcons, les jardins, les escaliers intérieurs ; les hauteurs sous-plafonds : coefficient 1 +, appliqué aux seuls logements et chambres, calculé comme suit : (hauteur réelle – hauteur moyenne des locaux) / (2 x hauteur moyenne des locaux) ; la situation des lots, en tenant compte : de la situation et de l’exposition des bâtiments : 1 pour la rue Piccini ; 1.1 pour l’avenue Foch ; du niveau des lots : 0.9 en rez-de-chaussée ; 0.95 au premier étage ; 1 au deuxième étage ; 1.05 au troisième étage ; 1.08 au quatrième étage ; 1.11 au cinquième étage, 1.13 au sixième étage.
La grille de répartition des charges communes générales proposée en page 10 du rapport d’expertise est conforme aux critères impératifs d’ordre public posés par les articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Décision du 21 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 15/14389 - N° Portalis 352J-W-B67-CGITY
Dans ces conditions, il convient de fixer la nouvelle répartition des charges communes générales des lots de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] conformément au tableau en page 10 du rapport d’expertise M. [F] [U] en date du 27 novembre 2021, qui sera intégré au dispositif du présent jugement.
Il convient de rappeler que cette nouvelle répartition prendra effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
Il convient également de rappeler qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] de faire établir par acte authentique le règlement de copropriété ainsi modifié, incluant les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de charges afférentes à chacun des lots, et de faire publier ledit modificatif au service chargé de la publicité foncière, à ses frais, conformément à l'article 35 8° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.
Le tribunal n’est en revanche pas compétent pour condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à cette publication, « en tant que de besoin » de sorte que les époux [B] et M. [A] seront déboutés de cette demande de condamnation.
Sur les autres demandes :
Sur les dépens, il convient de rappeler que les demandes du syndicat des copropriétaires en expertise puis en fixation d’une nouvelle répartition des charges communes générales ont été formées à titre reconventionnel en réaction à la demande initiale des demandeurs, jugée bien fondée par jugement du 13 juin 2019, qui sollicitait de voir déclarer réputée non écrite une clause qui, pour concerner le ravalement intérieur des cages d’escalier et de leurs paliers, emportait l’illicéité de la répartition des charges entre les seuls copropriétaires des étages.
Les demandeurs, qui ont également sollicité l’entérinement de la proposition de la répartition des charges communes générales réalisée par l’expert, ne peuvent au demeurant pas être considérés comme parties succombantes.
Dès lors, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [F] [Y], dont distraction au profit de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
S’agissant des frais irrépétibles, les époux [R] ne forment aucune demande. L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 1] à payer à Monsieur [J] [B], Madame [N] [V] épouse [B] et Monsieur [M] [A], la somme globale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Compatible avec la nature du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2004-836 du 20 août 2004 applicable au présent litige introduit par assignation en date du 2 octobre 2015.
Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
Déclare non parfait le désistement d’instance et d’action de Monsieur [I] [R] et de Madame [P] [E] épouse [R] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 1] ;
Fixe la nouvelle répartition des charges communes générales des lots de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] conformément au tableau en page 10 du rapport d’expertise M. [F] [U] en date du 27 novembre 2021, à savoir :
Rappelle que cette nouvelle répartition prendra effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ;
Rappelle qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] de faire établir par acte authentique le règlement de copropriété ainsi modifié, incluant les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de charges afférentes à chacun des lots, et de faire publier ledit modificatif au service chargé de la publicité foncière, à ses frais ;
Déboute Monsieur [J] [B], Madame [N] [V] épouse [B] et Monsieur [M] [A] de leur demande en condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à procéder à la publication au service chargé de la publicité foncière du règlement de copropriété modifié ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 1] à payer à Monsieur [J] [B], Madame [N] [V] épouse [B] et Monsieur [M] [A] la somme globale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 1] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [F] [Y], dont distraction au profit de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 21 Mars 2024
La Greffière Le Président
