TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [J] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Laurent ABSIL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09933 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TEH
N° MINUTE : 15
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 mars 2024
DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT OPH,
[Adresse 1]
représentée par Me Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,
DÉFENDERESSE
Madame [J] [K],
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 janvier 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 19 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09933 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TEH
Suivant bail signé le 13 juin 2017, prenant effet le 19 juin 2017, [Localité 3] HABITAT-OPH, a donné à bail à Madame [J] [K] un logement sis [Adresse 2].
La locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le 31 mai 2023, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail et, visant les sommes alors restées dues à hauteur de 4371,43 euros en principal, acte demeuré infructueux.
La CCAPEX a été saisie le 1er juin 2023.
Par assignation en référé délivrée le 7 décembre 2023, la société [Localité 3] HABITAT-OPH a attrait Madame [J] [K], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
–de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;
–d'ordonner l'expulsion de la locataire, ainsi que de tous occupants de son chef du logement;
–de condamner par provision Madame [J] [K], au paiement des sommes suivantes:
–8127,43 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) arrêté au 14 octobre 2023 (mois d’octobre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 31 mai 2023 sur la somme de 8127,43 euros et de la signification de l’assignation pour le surplus ;
–une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail, égale au montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges et majoré de 20%, jusqu'au départ effectif des lieux et restitution des clefs ;
–1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer;
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 janvier 2024.
Lors de l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son acte introductif d’instance, indiquant que la dette est en hausse.
Madame [J] [K], citée à étude, n’est ni présente, ni représentée.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande :
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines (loi du 27 juillet 2023) avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 07 décembre 2023).
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CAF deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 1er juin 2023).
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation:
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989(modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate) dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [J] [K], le 31 mai 2023, pour le montant alors resté dû des loyers et charges impayés à hauteur de 4371,43 euros en principal.
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti de six semaines.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 juillet 2023, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif :
Madame [J] [K] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
Il est constant qu'il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus.
En l'espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 14 octobre 2023 (mois d’octobre 2023 inclus), Madame [J] [K] lui est redevable de la somme de 8127,43 euros d’arriéré locatif.
Madame [J] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, étant absente à l’audience, elle sera condamnée, à titre provisoire, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023, sur la somme de 4371,43 euros et de l’assignation du 7 décembre 2023 pour le surplus,
Sur les délais de paiement et l’expulsion:
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate) disposent que le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, qui le demande, et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
La locataire absente à l’audience ne justifiant pas avoir repris le paiement des loyers courants, compte tenu des mesures nouvellement applicables au titre de la loi du 27 juillet 2023, il ne saurait avoir lieu à octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.
Il convient de prévoir dans le dispositif les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire, notamment en terme d’expulsion et d’indemnité d’occupation, laquelle sera égale au montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges, sans majoration de 20% excessive et injustifée par les éléments versés aux débats.
Sur les autres demandes
Madame [J] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de condamner Madame [J] [K] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
DECLARONS recevable l’action de [Localité 3] HABITAT-OPH,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 13 juin 2017 prenant effet le 19 juin 2017, entre [Localité 3] HABITAT-OPH et Madame [J] [K] concernant l’appartement situé [Adresse 2], sont réunies au 12 juillet 2023,
CONSTATONS que Madame [J] [K] est donc, depuis cette date, occupante sans droit ni titre des lieux loués,
CONDAMNONS Madame [J] [K], à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 8127,43 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) arrêté au 14 octobre 2023 (échéance d’octobre 2023 incluse), outre les intérêts au taux légal sur la somme de 4371,43 euros en principal à compter du 31 mai 2023 et de la date de l’assignation du 7 décembre 2023 pour le surplus,
DISONS n’y avoir lieu à octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire,
ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [J] [K] du logement situé [Adresse 2], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile,
RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,
RAPPELONS que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXONS, à compter du 12 juillet 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel par Madame [J] [K] au montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges, jusqu'au départ effectif des lieux et restitution des clefs ; CONDAMNONS Madame [J] [K] à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie,
DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois,
DEBOUTONS [Localité 3] HABITAT-OPH de toutes autres demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNONS Madame [J] [K], à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNONS Madame [J] [K] au paiement des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 31mai 2023,
RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 19 mars 2024.
Le greffier,Le juge.
