TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [C] [F]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Laurent ABSIL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09930 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TD2
N° MINUTE : 14
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 mars 2024
DEMANDERESSE
E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH,
[Adresse 1]
représentée par Me Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,
DÉFENDERESSE
Madame [C] [F],
[Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 19 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09930 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TD2
Suivant bail signé le 15 février 2021 à effet au 16 février 2021, la société PARIS HABITAT-OPH, a donné à bail à Madame [C] [F], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2].
La locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le 14 mars 2022, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail et, visant les sommes alors restées dues à hauteur de 2296,59 euros en principal acte demeuré infructueux.
La CCAPEX a été saisie le 15 mars 2022.
Par assignation en référé délivrée le 7 décembre 2023, la société PARIS HABITAT-OPH a attrait Madame [C] [F], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
–de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;
–d'ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement, et statuer sur le sort des meubles ;
–de condamner par provision, Madame [C] [F] au paiement des sommes suivantes :
–1935,28 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) arrêté au 17 octobre 2023, mois de septembre 2023 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 14 mars 2022 sur la somme de 1935,28 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
–A compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et majoré de 20%, jusqu'à parfaite libération des lieux;
–1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 janvier 2024.
Lors de l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, a indiqué que la dette est de 2287,85 euros d’arriéré locatif au 17 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse.
Il a précisé ne pas être opposé à l’échéancier proposé à hauteur de 63 euros par mois en sus des loyers courants, indiquant que l’intéressée a repris des paiements, qu’elle a fait des démarches pour obtenir un FSL et qu’elle est volontaire pour une proposition de règlement.
Madame [C] [F], comparaissant en personne, n’a pas contesté la dette. Elle a indiqué avoir repris les paiements et a sollicité des délais, faisant état de sa situation et proposant de régler 63 euros par mois en sus des loyers courants.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Conformément à l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
En application l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
Sur la recevabilité de la demande :
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023 (le 07 décembre 2023).
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (15 mars 2022).
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation et l’expulsion :
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989(modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate) dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [C] [F], le 14 mars 2022, pour le montant alors resté dû des loyers et charges impayés à hauteur de 2296,59 euros en principal.
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 avril 2022, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif :
Madame [C] [F] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
Il est constant qu'il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus.
En l'espèce, PARIS HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 17 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, Madame [C] [F] lui est redevable de la somme de 2287,85 euros d’arriéré locatif.
Madame [C] [F] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, qu’elle reconnaît, elle sera condamnée, à titre provisoire, au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate) disposent que le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, qui le demande, et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet
La locataire ayant repris le paiement des loyers courants, faisant état d’un échéancier tenable, et en accord avec le bailleur, il convient de dire que la locataire est autorisée à se libérer de sa dette selon échéancier suspensif de la clause résolutoire dans les termes du dispositif.
Il convient de prévoir dans le dispositif les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire, notamment en terme d’expulsion et d’indemnité d’occupation laquelle sera fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, sans majoration excessive de 20% qu’aucun élément versé aux débats ne justifie.
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Sur les demandes accessoires
Madame [C] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer du 15 juillet 2023.
L’équité ne justifie pas de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par PARIS HABITAT-OPH.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARONS recevable l’action de PARIS HABITAT-OPH ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 15 février 2021 à effet au lendemain, conclu entre PARIS HABITAT-OPH et Madame [C] [F], concernant l’appartement situé [Adresse 2], sont réunies au 26 avril 2022,
CONSTATONS que Madame [C] [F] est donc, depuis cette date, occupante sans droit ni titre des lieux loués,
CONDAMNONS Madame [C] [F] à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 2287,85 euros d’arriéré locatif au 17 janvier 2024 (décembre 2023 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
DISONS que Madame [C] [F] est autorisée à s’acquitter de cette dette par 35 versements mensuels consécutifs de 63 euros, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ;
DISONS que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente ordonnance, les suivants avant le 10 de chaque mois ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;
DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit, à défaut de régularisation 15 jours après mise en demeure par le bailleur :
≡ la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
≡ la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,
Dans ce cas et en conséquence,
ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [C] [F], du logement situé [Adresse 2], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile,
RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS, à compter du 26 avril 2022, l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel par Madame [C] [F] au montant du loyer contractuel augmenté des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Madame [C] [F] à verser à PARIS HABITAT-OPH ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie ;
DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente ordonnance, les suivants avant le 10 de chaque mois;
DEBOUTONS PARIS HABITAT-OPH de ses autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNONS Madame [C] [F] au paiement des dépens, en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer du 14 mars 2022 ;
DISONS n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 19 mars 2024.
Le Greffier, Le Juge.
