TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Valérie FIEHL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08906 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KFB
N° MINUTE : 8
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. VPF,
[Adresse 2]
représentée par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [M] [Y],
[Adresse 1]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté d’Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté d’Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 19 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08906 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KFB
Suivant bail signé le 10 janvier 2018, à effet au 1er février 2018, les consorts [I] aux droits desquels vient aujourd’hui la Société VPF, ont consenti à Monsieur [M] [Y], un contrat de bail d’habitation principale portant sur un appartement sis [Adresse 1].
Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le 1er août 2023, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail et, visant les sommes alors restées dues, acte demeuré infructueux pour recouvrer la somme de 4127,04 euros représentant les loyers et charges allant de mai 2023 à juillet 2023 inclus.
La CCAPEX a été saisie le 02 août 2023.
Par assignation en référé délivrée le 8 novembre 2023, la société VPF a attrait Monsieur [M] [Y], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
–de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;
–d'ordonner l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement, et statuer sur le sort des meubles ;
–de condamner par provision, Monsieur [M] [Y] au paiement des sommes suivantes :
–8487,60 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) selon décompte arrêté du mois de mai 2023 à octobre 2023 inclus, outre intérêts à compter du commandement du 1er août 2023 sur la somme de 4127,04 euros;
–une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer actualisé majoré des taxes et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu'au départ effectif des lieux en ce compris la remise des clefs;
–1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer du 1er août 2023 et sa notification à la CCAPEX du 2 août 2023.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 janvier 2024.
Lors de l’audience, la bailleresse, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation. Le décompte actulisé réajustant une dette à hauteur de 12 844,44 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de janvier 2024, janvier 2024 inclus.
Elle a indiqué qu’il n’y avait pas de reprise du paiement des loyers et qu’elle n’était pas d’accord avec l’octroi de délais de grâce non suspensifs de la clause résolutoire, tels que sollicités par le locataire souhaitant quitter les lieux.
Monsieur [M] [Y] comparaissant en personne, a indiqué reconnaître la dette, ne pas contester l’annulation du bail, souhaitant quitter les lieux et demandé l’octroi d’un échéancier à hauteur de 16 échéances mensuelles successives de 500 euros, la 17ème et dernière échéance soldant la dette.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande :
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 9 novembre 2023).
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 02 août 2026).
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation et l’expulsion :
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989(modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate) dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [M] [Y], le 1er août 2023, pour le montant alors resté dû des loyers et charges impayés à hauteur de de 4127,04 euros.
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 septembre 2023, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif :
Monsieur [M] [Y] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La société VPF produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [Y] reste lui devoir, la somme de 12 844,44 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de janvier 2024, janvier 2024 inclus, qu’il convient de retenir, outre intérêts de retard qui seront dus à compter du commandement du 1er août 2023 sur la somme de de 4127,04 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus, dette qui n’est pas contestée par le locataire.
Sur les délais de paiement :
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate) disposent que le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, qui le demande, et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Le locataire ayant repris le paiement des loyers courants, faisant état d’un échéancier tenable et en considération de l’accord des parties, il convient de dire que le locataire est autorisée à se libérer de sa dette selon échéancier suspensif de la clause résolutoire dans les termes du dispositif.
Toutefois, l’intéressé n’ayant pas repris le paiement des loyers courants ne peux pas bénéficier de tels délais suspensifs de la clause résolutoire qu’il ne demande pas à l’audience.
Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l’espèce, le défendeur explique la dette par une situation qui a été rendue fragile du fait d’une rupture difficile. Il souhaite quitter le logement et propose de régler sa dette à hauteur d’un échéancier tenable à hauteur de 500 euros par mois au titre des délais de grâce.
Compte tenu de ces éléments et de la qualité du bailleur, il convient d'octroyer les délais conformément aux modalités fixées au dispositif.
Toutefois à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.
Il convient en outre d’ordonner dans le dispositif les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire au 13 septembre 2023, notamment en terme d’expulsion et d’indemnité d’occupation.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [M] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer du 1er Août 2023 et de sa notification à la CCAPEX du 2 août 2023.
L’équité ne justifie pas de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par la Société VPF.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARONS recevable l’action de la Société VPF ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 10 janvier 2018, à effet au 1er février 2018, portant sur l’appartement sis [Adresse 1], conclu entre les consorts [I] aux droits desquels vient la société VPF et Monsieur [M] [Y] sont réunies au 13 septembre 2023,
CONSTATONS que Monsieur [M] [Y] est donc, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des lieux loués,
CONDAMNONS Monsieur [M] [Y] à verser à la Société VPF la somme provisionnelle de 12 844,44 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de janvier 2024, janvier 2024 inclus, outre intérêts de retard à compter du commandement du 1er août 2023 sur la somme de 4127,04 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;
DISONS que Monsieur [M] [Y] est autorisée à s’acquitter de cette dette par 16 versements mensuels consécutifs de 500 euros, le 17ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ;
DISONS que le premier versement interviendra dans le mois de la signification de la présente décision et les suivants avant le 10 de chaque mois ;
DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant d’indemnité d’occupation, à défaut de régularisation 15 jours après mise en demeure par le bailleur, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [M] [Y] du logement situé sis [Adresse 1], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;
RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS, à compter du 13 septembre 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel par Monsieur [M] [Y] au montant du loyer actualisé, des charges et taxes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [M] [Y] à verser à la Société VPF ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie;
DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente ordonnance, les suivant avant le 10 de chaque mois;
DEBOUTONS la Société VPF de ses autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNONS Monsieur [M] [Y] au paiement des dépens, en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer du 1er août 2023 et de sa notification à la CCAPEX du 2 août 2023;
DISONS n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 19 mars 2024.
Le greffier,Le juge.
