TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Laurence D’ORSO
Monsieur [P] [Z]
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07109 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RFJ
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 19 mars 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5] [Localité 3], représenté par son syndic, la société André DEGUELDRE , Philippe DEGUELDRE & Cie sise [Adresse 1] - [Localité 4]
représenté par Me Laurence D’ORSO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0343
DÉFENDEUR
Monsieur [P] [Z],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2024 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 19 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07109 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RFJ
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [P] [Z] est propriétaire des lots n°381 et 800 d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société André DEGUELDRE, Philippe DEGUELDRE & Cie, a fait assigner Monsieur [P] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
- 8 307,71 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2023 pour la somme de 5 272,95 euros, à compter du 20 juin 2023 pour la somme de 1 153,35 euros et à compter de l'assignation pour la somme de 1 881,41 euros,
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2 160 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre les dépens, incluant la prestation de recouvrement ou d'encaissement en application de l'article A 444-32 du code de commerce.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.
A l'audience du 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a actualisé ses demandes portant à 9 395,88 euros sa demande principale et à la somme de 600 euros sa demande de dommages et intérêts et a maintenu les autres demandes. Il a précisé être opposé à l'octroi de délais de paiement.
Monsieur [P] [Z], a comparu en personne, reconnaît être redevable de ses charges de copropriété. Il explique avoir connu de graves problèmes de santé ayant nécessité de longues hospitalisations, période durant laquelle il n'a plus pu procéder au paiement des charges ni même réceptionner ses courriers. Il précise avoir perdu son activité de pharmacien indépendant et vivre de ses économies n'ayant plus aucun revenu. Cependant, il expose être en recherche d'emploi et avoir débuté un accompagnement social, l'amenant notamment à déposer prochainement un dossier de surendettement et à solliciter le versement du RSA. Il propose de verser 50 euros par mois pendant 24 mois et le solde à l'issue ce qui, selon lui, lui donnera le temps de trouver un nouvel emploi.
Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [Z] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°381 et 800,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2024 et arrêté à cette date à 9 395,88 euros (en ce inclus 249,84 euros de frais),
- les appels de fonds couvrant la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2024,
- les comptes de charges pour les années 2020, 2021, 2022
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 22 juin 2021, 8 juin 2022, 19 avril 2023, ayant notamment :
- approuvé les comptes pour les exercices 2020, 2021, 2022,
- approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023, 2024,
- décidé des travaux ou opérations suivants : étude conformité incendie chaufferie, création d'un adoucisseur pour l'eau chaude, étude de rentabilité de pose de répartiteurs de frais de chaleur, rénovation de l'entrée de la résidence, raccordement à la CPCU, mise en conformité de l'ascenseur.
Au vu des pièces produites, Monsieur [P] [Z] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 9 146,04 euros, pour la période allant du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024.
En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 13 mars 2023 pour la somme de 5 186,95 euros, à compter du 20 juin 2023, date d'envoi de la mise en demeure, pour la somme de 749,71 euros, à compter de l'assignation du 26 octobre 2023 pour la somme de 2 121,21 euros et à compter du présent jugement pour le surplus (sommes réellement dues hors frais).
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l'envoi d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant le commandement de payer délivré le 13 mars 2023. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 43 euros.
La preuve de l'envoi des relances n'est pas apportée, la somme de 50 euros facturée le 22 février 2023 sera rejetée.
En conséquence la somme de 156,84 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023.
Sur les dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve qu'il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que la partie défenderesse soit de mauvaise foi, ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement.
Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.
Sur la demande de délais pour payer la dette
En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Au regard des déclaration de Monsieur [P] [Z] à l’audience, qui justifie ses difficultés financières ponctuelles par un grave accident de santé, et qui fait état de perspectives de retour à l'emploi réelles ainsi que d'un accompagnement social, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après. Etant précisé que le syndicat des copropriétaires des copropriétaires qui comprend 448 copropriétaires, s'il indique que le défaut de paiement d'un copropriétaire prive la collectivité d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, ne produit aucun élément en ce sens justifiant, par exemple, de besoin urgent de trésorerie.
Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [P] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu de statuer sur la question de la prestation de recouvrement ou d'encaissement en application de l'article A 444-32 du code de commerce, les frais d'exécution forcée n'étant à ce stade qu'éventuels et incertains.
L'équité et la situation économique respective des parties commandent d'écarter toute condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société André DEGUELDRE, Philippe DEGUELDRE & Cie, les sommes suivantes :
- 9 146,04 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 13 mars 2023 pour la somme de 5 186,95 euros, à compter du 20 juin 2023 pour la somme de 749,71 euros, à compter du 26 octobre 2023 pour la somme de 2 121,21 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,
-156,84 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023,
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
AUTORISE Monsieur [P] [Z] à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités de 50 euros, la dernière soldera la dette en principal et intérêts,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,
REJETTE la demande formée au titre des dommages-intérêts,
REJETTE la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société André DEGUELDRE, Philippe DEGUELDRE & Cie, du surplus de ses demandes,
CONDAMNE Monsieur [P] [Z] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la présidente et la greffière susnommées.
La greffièreLa présidente
