TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [H] [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07107 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3REO
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 19 mars 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic FONCIA [Localité 3] RIVE GAUCHE sis [Adresse 2]
représenté par Me Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR
Monsieur [H] [C]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Présidente
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2024 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 19 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07107 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3REO
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [H] [C] est propriétaire des lots n°12, 42 et 68 d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 août 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 3] RIVE GAUCHE, a fait assigner Monsieur [H] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
- 4 273,42 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par conclusions signifiée le 4 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] a actualisé sa demande principale à la somme de 5 258,70 euros arrêtée au 1er janvier 2024 inclus.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.
A l'audience du 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.
Monsieur [H] [C], régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Le 8 mars 2024, les observations du demandeur ont été sollicitées sur la propriété du lot n°68 pour lequel il est réclamé le paiement de charges de copropriété dans le cadre de la présente procédure.
Par note en délibéré du 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a justifié de la propriété du lot.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [H] [C] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°12 et 42, et de la fiche immeuble pour le lot n°68,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2024 et arrêté à cette date à 5 258,70 euros (en ce inclus 1 075,85 euros de frais et 5,46 euros d'intérêts de retard),
- les appels de fonds couvrant la période,
- les comptes de charges pour les années 2021, 2022
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 14 avril 2022 et du 13 avril 2023, ayant notamment :
- approuvé les comptes pour les exercices 2021, 2022,
-approuvé le budget prévisionnel pour l'exercice 2023,
-décidé des travaux ou opérations suivants : nettoyage du tapis de l'escalier.
Le budget prévisionnel 2024 n'ayant pas été approuvé en assemblée générale, le somme de 440,58 euros appelée à ce titre sera rejetée.
Au vu des pièces produites, Monsieur [H] [C] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 3 736,81 euros, pour la période allant du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2024, incluant l'appel provisionnel du 4e trimestre 2023.
En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 10 mars 2023, date du commandement de payer pour la somme de 2 415,19 euros (somme réellement due hors frais à la date de la mise en demeure), à compter du 17 août 2023, date de l'assignation pour la somme de 881,08 euros, à compter du 4 janvier 2024, date de signification des conclusions d'actualisation, pour le surplus. Et non à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2022 qui n'a pas été remise et n'a pas fait l'objet d'un avis de passage du fait d'un défaut d'accès ou d'adressage.
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée, elle sera accordée.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l'envoi d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant le commandement de payer délivré le 10 mars 2023. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée.
Il est sollicité 550 euros d'honoraires de syndic pour la constitution du dossier pour l'avocat, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Cette somme sera écartée.
Par ailleurs, aucun fondement n'étant proposé à l'appui de la demande en paiement de la somme de 5,46 euros correspondant à des intérêts de retard, elle sera rejetée.
En conséquence la somme globale de 149,85 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023.
Sur les dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [H] [C] ne paye pas régulièrement ses charges depuis le mois d'octobre 2021 contraignant le syndicat des copropriétaires a engager une nouvelle action en justice. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [H] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Condamné aux dépens, Monsieur [H] [C] devra verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 3] RIVE GAUCHE une somme qu'il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [H] [C] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 3] RIVE GAUCHE, les sommes suivantes :
- 3 736,81 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2024, incluant l'appel provisionnel du 4e trimestre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 10 mars 2023, pour la somme de 2 415,19 euros, à compter du 17 août 2023 pour la somme de 881,08 euros, à compter du 4 janvier 2024 pour le surplus,
-149,85 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023,
- 200 euros au titre des dommages-intérêts,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil,
CONDAMNE Monsieur [H] [C] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 3] RIVE GAUCHE, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 3] RIVE GAUCHE du surplus de ses demandes,
CONDAMNE Monsieur [H] [C] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par le président et le greffier susnommés.
Le greffierLe président
