TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [V] [X]
Mme [S] [D] ép [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Catherine SEGUIN
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/05626 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2I43
N° MINUTE :
2
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 mars 2024
DEMANDERESSE
Madame [I] [P],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Catherine SEGUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C911
DÉFENDEURS
Monsieur [V] [X], demeurant Chez M et Mme [D] - [Adresse 3]
comparant en personne
Madame [S] [D] épouse [X], demeurant Chez M et Mme [D] - [Adresse 3]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 mars 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 19 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05626 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2I43
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 18 novembre 2021, Madame [I] [P] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [V] [X] et Madame [S] [X] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 680 euros et d’une provision pour charges de 115 euros.
Par actes de commissaire de justice du 17 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6 360 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [V] [X] et Madame [S] [X] le 20 février 2023.
Par assignations du 7 juin 2023, Madame [I] [P] a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [X] et Madame [S] [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9 540 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 16 janvier 2024, Madame [I] [P] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 janvier 2024, s'élève désormais à 15 105 euros. Madame [I] [P] précise qu’il n’y a pas eu de reprise du loyer courant. En réponse aux allégations selon lesquels les locataires auraient cessé de payer le loyer en raison de l’insalubrité du logement consécutive à la présence de nuisibles et à des problèmes d’humidité, elle expose que l’appartement a été refait à neuf avant l’entrée dans les lieux des locataires et qu’aucun courrier n’a été adressé à la bailleresse sur des difficultés rencontrées dans les lieux précédemment à l’arrêt du paiement des loyers au mois de juillet 2022. Elle ajoute qu’à la suite d’un dégât des eaux provenant de l’appartement du dessus, les locataires ont refusé d’effectuer une déclaration de sinistre et de produire une attestation d’assurance. Enfin, la bailleresse indique que le locataire lui a lui-même écrit le 21 août 2022 pour lui indiquer que la famille de Mme [X] avait saccagé l’appartement.
Monsieur [V] [X] et Madame [S] [X] exposent qu’ils n’occupent plus l’appartement en raison de son insalubrité et qu’ils veulent bien quitter les lieux en contrepartie de l’effacement de leur dette. Ils indiquent qu’ils ont fait part à la bailleresse de l’indécence du logement due à la présence de nuisibles ce qui a motivé l’arrêt du paiement des loyer. Ils ajoutent qu’ils sont épiés par la gardienne qui est la sœur de la bailleresse et qui a les clés de leur logement.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
Madame [I] [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 17 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6 360 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Pour justifier le non-paiement des loyers, les locataires indiquent qu’ils ont fait part à leur bailleresse de l’indécence du logement en raison de la présence de nuisibles et qu’en l’absence de réaction de celle-ci, ils ont arrêté de payer les loyers et ont saisi les services de la mairie.
Il ressort des pièces versées aux débats que si les locataires ont évoqué à plusieurs reprises la présence de souris dans le logement, la bailleresse de son côté n’est pas restée inactive, l’immeuble ayant fait l’objet d’une dératisation et d’une « désourisation » à plusieurs reprises depuis le début du bail. Par ailleurs, il résulte des pièces versées au débats qu’aucun courrier n’a été adressé à la bailleresse à ce sujet, seuls des sms ayant été adressés à son mandataire dans lesquels les locataires indiquaient également être satisfaits des lieux et ne pas vouloir les quitter. Par ailleurs, il convient de relever que les courriers produits par les locataires ont été adressés à l’ADIL et à la mairie bien après la naissance de la dette et sont même postérieurs tant à la délivrance du commandement et qu’à celle de l’assignation.
Les locataires sont donc mal fondés à invoquer l’indécence du logement pour justifier le non-paiement des loyers dès lors qu’aucune mise en demeure n’a été adressée à la bailleresse et que le caractère inhabitable des lieux n’est pas démontré, préalables nécessaires à la mise en œuvre de l’exception d’inexécution prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 18 avril 2023.
Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [I] [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, Madame [I] [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 janvier 2024, Monsieur [V] [X] et Madame [S] [X] lui devaient la somme de 15 105 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Monsieur [V] [X] et Madame [S] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 sur la somme de 6 360 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3 180 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 795 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [I] [P] ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [V] [X] et Madame [S] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Madame [I] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 novembre 2021 entre Madame [I] [P], d’une part, et Monsieur [V] [X] et Madame [S] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 18 avril 2023,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [V] [X] et Madame [S] [X], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à Monsieur [V] [X] et Madame [S] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [S] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 795 euros (sept cent quatre-vingt-quinze euros) par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 avril 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [S] [X] à payer à Madame [I] [P] la somme de 15 105 euros (quinze mille cent cinq euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 sur la somme de 6 360 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3 180 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [S] [X] à payer à Madame [I] [P] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [S] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 février 2023 et celui des assignations du 7 juin 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
