TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [DZ] [MY]
Monsieur [X] [MY]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Aurélie BOULBIN
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/05379 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GQN
N° MINUTE : 4
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 mars 2024
DEMANDEURS
Monsieur [B] [M],
[Adresse 2]
représenté par Maître Aurélie BOULBIN de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS,
Madame [S] [G] [C] [O],
[Adresse 3]
représentée par Maître Aurélie BOULBIN de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS,
Madame [F] [M],
[Adresse 1]
représentée par Maître Aurélie BOULBIN de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS,
Madame [R] [M],
[Adresse 5]
représentée par Maître Aurélie BOULBIN de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS,
Madame [VT] [M],
[Adresse 6]
représentée par Maître Aurélie BOULBIN de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS,
Monsieur [P] [M],
[Adresse 14]
représenté par Maître Aurélie BOULBIN de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS,
Décision du 19 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05379 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GQN
Madame [Y] [M],
[Adresse 9]
représentée par Maître Aurélie BOULBIN de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS,
Monsieur [AU] [M],
[Adresse 12]
représenté par Maître Aurélie BOULBIN de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS,
Madame [J] [M],
[Adresse 15]
représentée par Maître Aurélie BOULBIN de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS,
Monsieur [Z] [M],
[Adresse 13]
représenté par Maître Aurélie BOULBIN de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS,
Madame [H] [M],
[Adresse 10]
représentée par Maître Aurélie BOULBIN de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS,
Madame [V] [M],
[Adresse 8]
représentée par Maître Aurélie BOULBIN de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS,
Monsieur [T] [M],
[Adresse 4]
représenté par Maître Aurélie BOULBIN de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS,
Monsieur [KL] [M],
[Adresse 13]
représenté par Maître Aurélie BOULBIN de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS,
Monsieur [D] [M],
[Adresse 13]
représenté par Maître Aurélie BOULBIN de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS,
Monsieur [PP] [M]
[Adresse 7]
représenté par Maître Aurélie BOULBIN de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Monsieur [DZ] [MY],
[Adresse 16]
non comparant, ni représenté
Monsieur [X] [MY],
[Adresse 11]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté d’Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 janvier 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté d’Aurélia DENIS, Greffier
Suivant bail signé le 15 juin 2006, à effet au 17 juin 2006, les consorts [M] ont consenti à Monsieur [DZ] [MY] un contrat de bail d’habitation principale portant sur un appartement sis [Adresse 16] et simultanément, un cautionnement solidaire était conclu par Monsieur [X] [MY].
Par acte d’huissier du 4 novembre 2021, un congé pour vendre a été délivré au preneur pour le 16 juin 2022.
Le bailleur soutient que le preneur se maintient abusivement dans les lieux et a accumulé une dette locative de 4290,13 euros.
Par assignation en référé délivrée le 6 juin 2023, Monsieur [B] [W] [M], Madame [S] [G] [C] [O], Madame [F] [A] [M], Madame [R] [G] [M], Madame [TH] [E] [M], Monsieur [P] [Z] [I] [M], Madame [Y] [N] [M], Monsieur [AU] [M], Madame [J] [M], Monsieur [Z] [DS] [M], Madame [H] [M], Madame [V] [M], Monsieur [T] [M], Monsieur [KL] [U] [I] [M], Monsieur [D] [L] [PP] [M], et Monsieur [PP] [KL] [M], en leur qualité d’héritiers indivis de Madame [K], [E] [M] née [ND] décédée le 14 novembre 2020, ont attrait Monsieur [DZ] [MY] et Monsieur [X] [MY] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
–constater la résiliation du bail consenti par les Consorts [M] à Monsieur [DZ] [MY] aux torts de ce dernier,
–d'ordonner l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement, de lui ordonner de remettre les clefs, et statuer sur le sort des meubles ;
–de condamner par provision, solidairement Monsieur [DZ] [MY] et Monsieur [X] [MY] au paiement des sommes suivantes :
–4290,13 euros au titre des loyers et charges impayés;
–3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 9 septembre 2023 puis mise en délibéré au 22 novembre 2023. A cette date, il a été ordonné la réouverture des débats à l’audience du 23 janvier 2024, pour justification de la qualité d’héritiers des demandeurs faisant défaut au dossier.
Lors de l’audience du 23 janvier 2024, les consorts [M], représentés par leur Avocat, ont produit en pièce 5 une attestation notariée en date du 1er octobre 2021 faisant état de la qualité d’ayants- droit de Monsieur [B] [W] [M], Madame [S] [G] [C] [O], Madame [F] [A] [M], Madame [R] [G] [M], Madame [TH] [E] [M], Monsieur [P] [Z] [I] [M], Madame [Y] [N] [M], Monsieur [AU] [M], Madame [J] [M], Monsieur [Z] [DS] [M], Madame [H] [M], Madame [V] [M], Monsieur [T] [M], Monsieur [KL] [U] [I] [M], Monsieur [D] [L] [PP] [M], et Monsieur [PP] [KL] [M], en leur qualité d’héritiers indivis de Madame [K], [E] [M] née [ND] décédée le 14 novembre 2020, au titre du bien loué.
Ils ont demandé le bénéfice des termes de leur assignation.
Tous deux cités par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [DZ] [MY] et Monsieur [X] [MY] ne sont ni présents, ni représentés.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande :
Il ressort de la pièce 5 produite aux débats à la demande du tribunal que Monsieur [B] [W] [M], Madame [S] [G] [C] [O], Madame [F] [A] [M], Madame [R] [G] [M], Madame [TH] [E] [M], Monsieur [P] [Z] [I] [M], Madame [Y] [N] [M], Monsieur [AU] [M], Madame [J] [M], Monsieur [Z] [DS] [M], Madame [H] [M], Madame [V] [M], Monsieur [T] [M], Monsieur [KL] [U] [I] [M], Monsieur [D] [L] [PP] [M], et Monsieur [PP] [KL] [M], en leur qualité d’héritiers indivis de Madame [K], [E] [M] née [ND] décédée le 14 novembre 2020,ont qualité et intérêt à agir au titre du bien loué.
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 31 mars 2023).
L’action est donc recevable.
Sur la validité du congé pour vendre donné à Monsieur [DZ] [MY] le 4 novembre 2021 au regard de l’article 15.2 de la loi du 6 juillet 1989
Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. »
De plus, « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, art. 190-1).
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. »
Enfin, « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. »
Il a été jugé de manière constante que le locataire est recevable à invoquer la fraude et que le juge doit rechercher si le congé a été donné frauduleusement (Cass civ 3ème 26/06/2007).
En l'espèce, le bailleur produit en pièce 3 un « congé bail d’habitation pour vendre » ne répondant pas aux contions de validité posées par l’article15.2 de la loi du 6 juillet 1989 applicables à la date de celui-ci. Il n’indique nullement le prix et les conditions de la vente projetée et ne vaut pas offre de vente au profit du locataire.
Dès lors, il n’y a eu omission des mentions obligatoires dans le congé délivré le 4 novembre 2021 à Monsieur [DZ] [MY].
En outre, le bailleur ne justifie pas d’une intention réelle et sérieuse de vendre le bien par les pièces qu’il produit aux débats, ne démontrant aucune démarche en ce sens, aucune publication d'annonce ni aucun mandat de vente.
Il convient dès lors de déclarer nul et de nul effet le congé pour vendre ainsi délivré à Monsieur [DZ] [MY] et de débouter les requérants de leurs demandes visant à :
- constater la résiliation du bail consenti par les Consorts [M] à Monsieur [DZ] [MY] aux torts de ce dernier,
- ordonner l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement loué,
- lui ordonner de remettre les clefs,
- statuer sur le sort des meubles.
Sur l’arriéré locatif :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail qui prévoit une clause résolutoire, que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.
Il résulte du décompte produit en pièces 4 et 5 par les requérants que le solde débiteur locatif de Monsieur [DZ] [MY] est de 4290,13 euros selon décompte arrêté au mois de novembre 2022.
Monsieur [DZ] [MY] absent à l’audience n’apporte aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette ainsi justifiée.
Il est produit en pièce 1 le contrat de bail du 15 juin 2006 au titre duquel Monsieur [X] [MY] s’est engagé en qualité de caution solidaire en application du chapitre V dudit bail intitulé « cautionnement » et acte sur lequel il a mentionné « lu et approuvé é et apposé sa signature.
Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [DZ] [MY] et Monsieur [X] [MY] à payer à Monsieur [B] [W] [M], Madame [S] [G] [C] [O], Madame [F] [A] [M], Madame [R] [G] [M], Madame [TH] [E] [M], Monsieur [P] [Z] [I] [M], Madame [Y] [N] [M], Monsieur [AU] [M], Madame [J] [M], Monsieur [Z] [DS] [M], Madame [H] [M], Madame [V] [M], Monsieur [T] [M], Monsieur [KL] [U] [I] [M], Monsieur [D] [L] [PP] [M], et Monsieur [PP] [KL] [M], la somme de 4290,13 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au mois de novembre 2022 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur les autres demandes :
Monsieur [DZ] [MY] et Monsieur [X] [MY], qui succombent partiellement, supporteront pour moitié la charge des dépens, l’autre moitié étant mise à la charge de Monsieur [B] [W] [M], Madame [S] [G] [C] [O], Madame [F] [A] [M], Madame [R] [G] [M], Madame [TH] [E] [M], Monsieur [P] [Z] [I] [M], Madame [Y] [N] [M], Monsieur [AU] [M], Madame [J] [M], Monsieur [Z] [DS] [M], Madame [H] [M], Madame [V] [M], Monsieur [T] [M], Monsieur [KL] [U] [I] [M], Monsieur [D] [L] [PP] [M], et Monsieur [PP] [KL] [M], en application de l’article 69- du Code de procédure civile.
L’équité ne commande pas de faire droit à la demande faite par Monsieur [B] [W] [M], Madame [S] [G] [C] [O], Madame [F] [A] [M], Madame [R] [G] [M], Madame [TH] [E] [M], Monsieur [P] [Z] [I] [M], Madame [Y] [N] [M], Monsieur [AU] [M], Madame [J] [M], Monsieur [Z] [DS] [M], Madame [H] [M], Madame [V] [M], Monsieur [T] [M], Monsieur [KL] [U] [I] [M], Monsieur [D] [L] [PP] [M], et Monsieur [PP] [KL] [M] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au Greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS recevable l’action de Monsieur [B] [W] [M], Madame [S] [G] [C] [O], Madame [F] [A] [M], Madame [R] [G] [M], Madame [TH] [E] [M], Monsieur [P] [Z] [I] [M], Madame [Y] [N] [M], Monsieur [AU] [M], Madame [J] [M], Monsieur [Z] [DS] [M], Madame [H] [M], Madame [V] [M], Monsieur [T] [M], Monsieur [KL] [U] [I] [M], Monsieur [D] [L] [PP] [M], et Monsieur [PP] [KL] [M], en leur qualité d’héritiers indivis de Madame [K], [E] [M] née [ND] décédée le 14 novembre 2020 ;
DISONS que le congé pour vendre notifié par les demandeurs le 4 novembre 2021, pour le 16 juin 2022, à Monsieur [DZ] [MY], pour l'appartement situé [Adresse 16], est nul, et de nul effet ;
En conséquence ;
DÉBOUTONS Monsieur [B] [W] [M], Madame [S] [G] [C] [O], Madame [F] [A] [M], Madame [R] [G] [M], Madame [TH] [E] [M], Monsieur [P] [Z] [I] [M], Madame [Y] [N] [M], Monsieur [AU] [M], Madame [J] [M], Monsieur [Z] [DS] [M], Madame [H] [M], Madame [V] [M], Monsieur [T] [M], Monsieur [KL] [U] [I] [M], Monsieur [D] [L] [PP] [M], et Monsieur [PP] [KL] [M], de leurs demandes visant à
- constater la résiliation du bail consenti par les Consorts [M] à Monsieur [DZ] [MY] aux torts de ce dernier,
- ordonner l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement loué,
- lui ordonner de remettre les clefs,
- statuer sur le sort des meubles ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [DZ] [MY] et Monsieur [X] [MY] à payer à Monsieur [B] [W] [M], Madame [S] [G] [C] [O], Madame [F] [A] [M], Madame [R] [G] [M], Madame [TH] [E] [M], Monsieur [P] [Z] [I] [M], Madame [Y] [N] [M], Monsieur [AU] [M], Madame [J] [M], Monsieur [Z] [DS] [M], Madame [H] [M], Madame [V] [M], Monsieur [T] [M], Monsieur [KL] [U] [I] [M], Monsieur [D] [L] [PP] [M], et Monsieur [PP] [KL] [M], la somme de 4290,13 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au mois de novembre 2022 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
DISONS n'y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Monsieur [DZ] [MY] et Monsieur [X] [MY], à payer la moitié des dépens, Disons que l’autre moitié des dépens est à la charge de Monsieur [B] [W] [M], Madame [S] [G] [C] [O], Madame [F] [A] [M], Madame [R] [G] [M], Madame [TH] [E] [M], Monsieur [P] [Z] [I] [M], Madame [Y] [N] [M], Monsieur [AU] [M], Madame [J] [M], Monsieur [Z] [DS] [M], Madame [H] [M], Madame [V] [M], Monsieur [T] [M], Monsieur [KL] [U] [I] [M], Monsieur [D] [L] [PP] [M], et Monsieur [PP] [KL] [M] ;
DÉBOUTONS du surplus des demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé le 19 mars 2024.
Le greffierLe juge
