TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Nathalie ORPHELIN-BARBERON
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Gabriel NEU-JANICKI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/05096 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EJM
N° MINUTE : 2
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 mars 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. VILLA LAFERRIERE,
[Adresse 2]
représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [S] [G],
[Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Nathalie ORPHELIN-BARBERON, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté d’Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté d’Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 19 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05096 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EJM
Suivant bail signé le 20 octobre 1981, à effet au 1er octobre 1981, la société DEVOIR ET PREVOYANTE aux droits de laquelle est venue la SCI VILLA LAFERRIERE, a donné à bail à Madame [J] [V], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1].
Le 6 juin 2011, à effet au 1er octobre 2008, la SCI VILLA LAFERRIERE a renouvelé le bail de Madame [J] [V]
.
Le 5 mars 2020, Madame [J] [V] et Monsieur [S] [G] ont enregistré un pacte civil de solidarité.
Madame [J] [V] est décédée le 8 mars 2020. Elle avait institué Monsieur [S] [G] pour légataire universel, ce dernier ayant recueilli l’intégralité du patrimoine de Madame [J] [V] en l’absence d’héritier réservataire.
Monsieur [S] [G] ne réglant pas régulièrement ses loyers, plusieurs commandements de payer lui ont été signifiés, puis un dernier commandement de payer visant la clause résolutoire, en date du 27 janvier 2022, pour une dette en principal de 28096,44 euros, acte demeuré infructueux.
La CCAPEX a été saisie le 31 janvier 2022.
Par assignation en référé délivrée le 7 juin 2023, la SCI VILLA LAFERRIERE a attrait Monsieur [S] [G], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
–de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation à compter du 28 mars 2022 et de juger que le bail du 6 juin 2011 signé entre la SCI VILLA LAFERRIERE et Madame [J] [V] est résilié depuis le 28 mars 2022;
–de déclarer Monsieur [S] [G] occupant sans droit ni titre et lui ordonner de libérer les lieux sous astreinte de 1000 euros par jours de retard
- d'ordonner l'expulsion du locataire en ordonnant la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et du bénéfice de la trêve hivernale entre le 1er novembre et le 31 mars prévue à l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi que de tous occupants de son chef, du logement, et statuer sur le sort des meubles et d’autoriser leur vente ;
–de condamner par provision, Monsieur [S] [G] au paiement des sommes suivantes :
–18551,97 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers charges) arrêté au 28 mars 2022, outre intérêts à compter au taux légal à compter de l’assignation avec application de l‘anatocisme;
–A compter du 28 mars 2022, une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 1651,23 euros et jusqu'à la libération effective de l’appartement loué;
–2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en ce compris l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision dont les honoraires de recouvrement.
L'affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2023, puis renvoyée à celle du 23 janvier 2024 où elle a été retenue et plaidée.
Lors de l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, a indiqué que la dette avait baissé et est désormais de 25392,89 euros d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 22 janvier 2024.
Il a précisé que les loyers courants de décembre 2023 et janvier 2024 sont réglés.
Il a précisé que bien que le locataire ait repris le paiement des loyers courants, il reste opposé à l’échéancier proposé par ce dernier, rappelant avoir déjà proposé un protocole au locataire qu’il n’a pas respecté.
Il a sollicité pour le surplus le bénéfice des termes de son assignation.
Monsieur [S] [G], représenté par son Avocat, n’a pas contesté la dette. Il a indiqué à la barre souhaiter un échéancier de la dette suspensif de la clause résolutoire, en sus des loyers courants, comme suit :
-Un virement de 15000 euros le 30 janvier 2024,
-le règlement du solde de la dette (10392,89 euro) au plus tard le 30 juin 2024 (tandis que ses conclusions visées par le greffe prévoient le paiement de la somme de 10 000 euros la semaine du 29 janvier 2024 puis règlement de la dette restant due en 35 mensualités).
La procédure étant orale, il sera tenu compte des demandes formulées à la barre et consignées sur la note du greffier.
Il précise avoir eu des problèmes de santé, avoir repris le paiement des cinq derniers loyers, et bénéficier désormais d’une somme qui a été débloquée par son Notaire.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande :
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 08 juin 2023).
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 31 janvier 2022).
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation:
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [S] [G] le 27 janvier 2022, pour le montant alors resté dû des loyers et charges impayés en principal à hauteur de 28096,44 euros.
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 mars 2022, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif :
Monsieur [S] [G] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La SCI VILLA LAFERRIERE produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [G] reste lui devoir la somme de 25392,89 euros d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 22 janvier 2024, qu’il convient de retenir, outre intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation du 7 juin 2023, dette qui n’est pas contestée par le locataire.
Sur l’anatocisme :
L’article 1343-2 du code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.”
En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement :
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate) disposent que le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, qui le demande, et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
La locataire ayant repris le paiement des loyers courants, faisant état d’un échéancier tenable, il convient de dire que le locataire est autorisé à se libérer de sa dette selon échéancier suspensif de la clause résolutoire dans les termes du dispositif.
Il convient de prévoir dans le dispositif les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire, notamment en terme d’expulsion et d’indemnité d’occupation laquelle à défaut de précision sur le montant de 1651,23 euros par mois sollicité, sera fixée au montant du loyer actualisé, des charges et taxes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.
Il n’y pas lieu à condamnation sous astreinte, le recours possible aux forces de l’ordre et à un serrurier outre l’exécution provisoire de droit de la présente décision apparaissant suffisants pour en garantir la mise en œuvre.
De plus, aucun élément versé aux débats ne justifie de la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, ni de la suppression du bénéfice de la trêve hivernale entre le 1er novembre et le 31 mars prévue à l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.
Enfin, il sera rappelé que le sort des meubles est prévu aux articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-6 du Code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’y a donc lieu ni d’ordonner le transport et la séquestration, et encore moins la vente d’hypothétiques meubles, relevant le cas échéant du juge de l’exécution, tout comme les frais d’éventuelle exécution forcée de la présente décision.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [S] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé.
L’équité justifie de condamner Monsieur [S] [G] à payer à la SCI VILLA LAFERRIERE la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.
Décision du 19 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05096 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EJM
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARONS recevable l’action de la SCI VILLA LAFERRIERE ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 6 juin 2011 signé entre la SCI VILLA LAFERRIERE et Madame [J] [V] aux droits de laquelle vient Monsieur [S] [G] et concernant l’appartement situé [Adresse 1], sont réunies au 28 mars 2022,
CONSTATONS que Monsieur [S] [G] est donc, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des lieux loués,
CONDAMNONS Monsieur [S] [G] à verser à la SCI VILLA LAFERRIERE la somme provisionnelle de 25392,89 euros d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 22 janvier 2024, outre intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation du 7 juin 2023,
DISONS que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision,
DISONS que Monsieur [S] [G] est autorisé à s’acquitter de cette dette selon échéancier suspensif de la clause résolutoire, en sus des loyers courants, comme suit :
-Un virement de 15 000 euros le 30 janvier 2024,
-Le règlement du solde de la dette (10 392,89 euros) au plus tard le 30 juin 2024 ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;
DISONS qu’en cas de défaut de paiement tel qu’indiqué ci –dessus au titre de l’arriéré locatif comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit, à défaut de régularisation 15 jours après mise en demeure par le bailleur :
≡ la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
≡ la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,
Dans ce cas et en conséquence,
ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [S] [G], du logement situé [Adresse 1], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile,
DISONS n’y avoir lieu à condamnation sous astreinte,
DISONS n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, ni à suppression du bénéfice de la trêve hivernale entre le 1er novembre et le 31 mars prévue à l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution,
RAPPELONS en conséquence qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n’y a donc lieu ni d’ordonner leur transport et séquestration, ni d’autoriser leur vente ;
FIXONS, à compter du 28 mars 2022, l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel par Monsieur [S] [G] au montant du loyer actualisé, des charges et taxes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [S] [G] à verser à la SCI VILLA LAFERRIERE ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie ;
DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente ordonnance, les suivant avant le 10 de chaque mois;
DEBOUTONS la SCI VILLA LAFERRIERE de ses autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNONS Monsieur [S] [G] au paiement des dépens tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé ;
CONDAMNONS Monsieur [S] [G] à verser à la SCI VILLA LAFERRIERE la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 19 mars 2024.
Le greffier,Le juge.
