TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Olivier BROCHARD
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Léa HADAD TAIEB
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/01110 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZANV
N° MINUTE : 1
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 mars 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. IH IMMOBILIER,
[Adresse 2]
représentée par Me Léa HADAD TAIEB, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,
DÉFENDEUR
Monsieur [O] [I],
[Adresse 1]
représenté par Me Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS,
Madame [T] [B] es qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [O] [I]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012023018447 du 16/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté d’Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté d’Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 19 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/01110 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZANV
Suivant bail signé le 12 juin 2009, la SCI IH IMMOBILIER a donné en location à Monsieur [O] [I] un appartement sis [Adresse 1]. Le terme actuel est de 516,06 euros charges locatives récupérables comprises.
Le locataire a cessé le paiement de ses loyers en octobre 2022, laissant la dette augmenter de façon importante.
Le 10 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 1114,88 euros au titre des loyers et charges impayés, resté infructueux.
Par assignation en référé délivrée le 31 janvier 2023, la SCI IH IMMOBILIER a attrait Monsieur [O] [I], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;d'ordonner l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement, et ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution ,une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'au départ effectif des lieux ;de condamner par provision Monsieur [O] [I] au paiement de la somme 2147 euros à titre provisionnel au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) arrêté au 11 janvier 2023, date de l’assignation. ;Il n’est chiffré aucune demande au titre de la clause pénale du bail ni au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’assignation ne comportant pas la page « par ces motifs » ;
L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 16 juin 2023 au cours de laquelle il a été fait état d’une actualisation de la dette, consignée sur la note d’audience, à hauteur de 4014,02 euros, soit six mois sans versement de loyers, étant alors observé que les deux derniers loyers avaient été intégralement payés.
Monsieur [O] [I], comparaissant en personne avait expliqué qu’il était à l’hôpital pendant 6 mois et que personne ne gérait ses affaires en son absence.
Il soulignait qu’il ne pouvait plus écrire, que la sécurité sociale s’occupe de lui et qu’il a des difficultés pour parler.
Il a précisé percevoir 1000 euros par mois, être en arrêt de travail jusqu’au 30 septembre 2023 et ne plus avoir de paiement depuis un certain temps. Il a jouté devoir à l’issu de son arrêt de travail, percevoir en suite l’allocation d’adulte handicapé.
Il a refusé tout délai de paiement, ne faisant aucune proposition à ce titre.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2023 a été renvoyée à celle du 2 novembre 2023 pour réouverture des débats.
A l’audience du 2 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée à celle du 23 janvier 2024 où elle a été retenue et plaidée.
Lors de l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation, actualisant la dette à la somme de 5109,28 euros selon décompte arrêté au 15 janvier 2024. Il ne s’est pas opposé à une condamnation sous réserve de deniers et quittances valables, Monsieur [I] faisant état d’un versement récent non pris en compte dans le décompte.
Monsieur [O] [I], représenté, sollicite des délais proposant un échéancier sur 35 mensualités de 20 euros par mois, la 36ème échéance soldant la dette, en plus du loyer courant.
Le Conseil de Monsieur [O] [I] indique représenter également Madame [T] [B] intervenant volontairement à la procédure es qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [O] [I].
L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 01/02/2023)
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 14/11/2022).
L’action est donc recevable.
Il convient de recevoir l’intervention volontaire de Madame [T] [B] intervenant volontairement à la procédure es qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [O] [I].
Sur la résiliation
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [O] [I], le 10 novembre 2022, pour un montant principal de 1114,88 euros au titre des loyers et charges impayés.
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 janvier 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Monsieur [O] [I] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La SCI IH IMMOBILIER produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [I] reste lui devoir au titre de l’arriéré locatif, la somme de 5109,28 euros à titre provisionnel au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) arrêté au 15 janvier 2024.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [O] [I] à payer à titre provisionnel à la SCI IH IMMOBILIER, la somme de 5109,28 euros à titre provisionnel, sous réserve de deniers et quittances valables au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) arrêté au 15 janvier 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Compte tenu de l’état de l’assignation sans « par ces motifs » et des développements de celle-ci, et de l’absence de précision lors de l’audience tant sur le montant de l’éventuelle clause pénale que sur le montant d’une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure pénale, outre le fait que surabondamment pareille clause du bail étant interdite au sens de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet visant les pénalités et amendes contractuelles, et que l’équité ne commande pas de condamner Monsieur [O] [I], il convient dès lors de débouter la SCI IH IMMOBILIER de toute demande en paiement au titre de la clause pénale du bail infondée, et au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, sans nécessité de réouverture des débats.
Sur les délais de paiement
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate) disposent que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants et en situation de régler sa dette locative, à la demande de l’une ou l’autre des parties. Pendant le cours des délais ainsi accordés, le locataire ayant demandé la suspension de effets de la clause résolutoire en bénéficiera. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort de la pièce 19 produite aux débats par le défendeur que celui-ci a repris le paiement des loyers courants.
Monsieur [O] [I] âgé de 57 ans et handicapé dispose de ressources irrégulières mais justifie de mesure de sauvegarde ayant permis avec l’aide du mandataire judiciaire de reprendre les versements en diminution de la dette.
Compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [O] [I] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.
Monsieur [O] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARONS recevable l’action de la SCI IH IMMOBILIER;
RECEVONS l’intervention volontaire de Madame [T] [B] es qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [O] [I] ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juin 2009 entre la SCI IH IMMOBILIER et Monsieur [O] [I], concernant l’appartement sis [Adresse 1], sont réunies au 11 janvier 2023,
CONSTATONS que Monsieur [O] [I] est donc, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des lieux loués,
CONDAMNONS Monsieur [O] [I] à verser à la SCI IH IMMOBILIER la somme provisionnelle de 5109,28 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) selon décompte arrêté au 15 janvier 2024, sous réserve de deniers et quittances valables, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
DEBOUTONS la SCI IH IMMOBILIER de toute demande en paiement au titre de la clause pénale du bail ;
AUTORISONS Monsieur [O] [I] à s’acquitter de cette dette par 35 versements mensuels consécutifs de 20 euros, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ;
DISONS que le premier versement interviendra au plus tard à la fin du mois de la signification de la présente décision et les suivants avant le 20 de chaque mois ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise;
DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit, à défaut de régularisation du paiement 15 jours après mise en demeure par le bailleur :
≡ la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
≡ la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,
Dans ce cas et en conséquence,
ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [O] [I], du logement sis [Adresse 1], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile,
RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS, à compter du 11 janvier 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel par Monsieur [O] [I] au montant du loyer et des charges qui aurait été dus en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [O] [I] à verser à la SCI IH IMMOBILIER ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie ;
DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;
DEBOUTONS la SCI IH IMMOBILIER de ses autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNONS Monsieur [O] [I] au paiement des dépen s;
DISONS n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 19 mars 2024.
Le greffier, Le président.
