TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 19/03/2024
à : Me HOCQUARD Jérôme
Copie exécutoire délivrée
le : 19/03/2024
à : Me MLICZAK Thomas
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 22/08149 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYVEQ
N° MINUTE :
2/2024
JUGEMENT
rendu le mardi 19 mars 2024
DEMANDERESSE
Syndicat secondaire Des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic dûment habilité
Représenté par Me MLICZAK Thomas, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEURS
Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me HOCQUARD Jérôme, avocat au barreau de PARIS
Madame [P] [T], demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me HOCQUARD Jérôme, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier
Par actes de commissaire de justice signifiés les 18 novembre et 15 décembre 2022, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] a fait assigner Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T] copropriétaires indivis des lots 47 et 289 aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts:
- 2765,60 euros représentant les charges de copropriété impayées au 1er octobre 2022, et ce avec intérêts à compter de la mise en demeure / du commandement de payer,
- 216 euros au titre des frais de recouvrement,
- 2500 euros à titre de dommages-intérêts,
- 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
et aux dépens.
A l'audience du 12 janvier 2024, le Syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] sollicite désormais la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer les sommes suivantes :
- 5168,13 euros représentant les charges de copropriété impayées au 5 septembre 2023 et les frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal majoré et capitalisation,
- 2500 euros à titre de dommages-intérêts en raison des impayés de charges,
- 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
et aux dépens,
et demande que Madame [P] [T] soit condamnée à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages intérêts en raison de l’usurpation de titre et fonctions de conseiller syndical et que les membres du syndicat soient dispensés des frais et condamnations résultant de la présente instance.
Il renonce expressément à la demande contenue dans ses conclusions de faire injonction à Madame [P] [T] d’usurper la fonction de membre du conseil syndical.
En défense, Madame [P] [T] et Monsieur [W] [C] demandent au tribunal de rejeter les demandes et :
- d’ordonner au syndicat des copropriétaires de porter au crédit de leur compte la somme de 2981,60 euros pour le mettre à jour,
- condamner le syndicat des copropriétaire à leur payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.
Le tribunal se réfère aux écritures déposées à l’audience auxquelles les parties se sont expressément référées étant relevé que les écritures déposées par les défendeurs lors de l’audience du 12 janvier 2024 sont datées du 16 juin 2023.
Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION
Décision du 19 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 22/08149 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYVEQ
Sur la demande au titre des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble situé, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée.
Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.
Les contestations des défendeurs relatives aux modalités de paiement des travaux adoptés en assemblée générale ou aux modalités d’exécution des travaux votés par le syndicat des copropriétaires sont donc sans incidence sur leur obligation en paiement.
A l'appui de ses prétentions, le Syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- la justification de la qualité de copropriétaires indivis de Madame [P] [T] et Monsieur [W] [C],
- les procès-verbaux d'assemblées générales en date des 26 mai 2017, 5 septembre 2018, 9 septembre 2019, 18 décembre 2019, 15 décembre 2020, 28 juin 2021, 8 septembre 2021 et 15 juin 2022, approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux,
- les relevés individuels de charges de janvier 2020 à octobre 2022 et les décomptes annuels de répartition définitive des charges,
- un décompte de créance du 31 janvier 2020 au 1er octobre 2022, comportant une reprise de solde, le grand livre du syndic pour la période du 1er janvier 2016 au 15 novembre 2019, et un décompte de créance du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2024 appel de fonds 1/4 inclus,
- des mises en demeure de payer.
Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l'encontre de Madame [P] [T] et Monsieur [W] [C] jusqu’au 1er octobre 2023, 4ème appel de charges inclus, le procès-verbal d’assemblée générale permettant d’appeler la provision du 1er trimestre 2024 n’étant pas produit au débat.
Il convient par ailleurs de déduire du principal du décompte les frais qui sont, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, soit excessifs, soit inutiles, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il sera fait droit en conséquence à la demande principale du Syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] à l’encontre de Madame [P] [T] et Monsieur [W] [C] à hauteur de la somme de 4384,01 euros, avec intérêts légaux à compter du jugement en l’absence d’autre demande.
La demande des défendeurs de voir créditer leur compte de la somme y figurant au débit est donc sans objet.
Il convient, en outre, de lui allouer la somme de 246 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance, représentant le coût des mises en demeure et relance, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
La capitalisation des intérêts, de droit, est ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil pour les intérêts échus pour une année entière.
Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible. En application de l'article 1310 du Code civil, la solidarité ne se présume pas et est légale ou contractuelle.
Ainsi, en cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus au paiement des charges et frais à hauteur de leurs droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.
En l’espèce, le tribunal ne peut vérifier que les extraits de règlement de copropriété produits au débat prévoyant la solidarité correspondent à la copropriété concernée.
En conséquence, les défendeurs seront tenus de la dette de charges et frais à hauteur de leurs droits respectifs dans l'indivision
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires
Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu'il convient d'indemniser.
En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [P] [T] et Monsieur [W] [C] à verser au Syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] à hauteur de leurs droits dans l’indivision la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts.
Sur la demande en dommages et intérêts complémentaire
Le syndicat des copropriétaires justifie que Madame [P] [T] s’est présentée auprès d’un tiers comme membre du conseil syndical sans en avoir la qualité.
Ce comportement constitue une faute de sa part qui crée un préjudice au syndicat des copropriétaires justifiant de lui allouer la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les mesures accessoires
Les dépens seront supportés pour moitié par Madame [P] [T] et Monsieur [W] [C], parties perdantes.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat secondaire des copropriétaires les frais exposés à l'occasion de la présente instance non compris dans les dépens, de sorte que Madame [P] [T] et Monsieur [W] [C] devront les supporter à hauteur de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile pour moitié chacun, leur demande réciproque étant rejetée.
La charge des frais de recouvrement et de procédure relève des décisions prises au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des décisions relatives aux dépens et frais irrépétibles.
La demande de dispense des membres du syndicat secondaire des copropriétaires au paiement de frais relatifs à la présente instance est donc rejetée.
La présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Condamne Madame [P] [T] et Monsieur [W] [C] à payer au Syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] à hauteur de leur part et portion dans l'indivision les sommes suivantes :
- 4384,01 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 appel de fonds 4/4 inclus, avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil,
- 246 euros au titre des frais de poursuite, avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil,
- 200 euros à titre de dommages-intérêts,
Condamne Madame [P] [T] à payer la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts au Syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3],
Décision du 19 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 22/08149 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYVEQ
Rejette toutes les autres demandes des parties,
Condamne Madame [P] [T] et Monsieur [W] [C] à hauteur de moitié chacun à verser au Syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne Madame [P] [T] et Monsieur [W] [C] à hauteur de moitié chacun aux dépens de l’instance, comprenant le coût des assignations,
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits
LE GREFFIER LE PRESIDENT
