TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 19/03/2024
à : Monsieur [M] [T], Madame [N] [Y] épouse [T]
Copie exécutoire délivrée
le : 19/03/2024
à : Me HOCQARD Jérôme,
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 22/08081 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYT4L
N° MINUTE :
1/2024
JUGEMENT
rendu le mardi 19 mars 2024
DEMANDERESSE
Syndicat Des Copropriétaires des immeubles PIERRE PATOUT sis [Adresse 3], [Adresse 1], [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet LE TERROIR, [Adresse 5] [Localité 6],
Représenté par Me HOCQARD Jérôme, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEURS
Monsieur [M] [T], demeurant [Adresse 4], [Localité 7],
comparant
Madame [N] [Y] épouse [T], demeurant [Adresse 4], [Localité 7],
Représenté par son époux, Monsieur [M] [T], muni de pièces d’identité et d’un pouvoir
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier
Décision du 19 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 22/08081 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYT4L
Par actes de commissaire de justice signifiés les 26 octobre 2022, le Syndicat des copropriétaires des immeubles Pierre Patout situés [Adresse 3], [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 6] a fait assigner Monsieur [M] [T] et Madame [N] [Y] épouse [T] copropriétaires indivis du lot 15 aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts:
- 4013,77 euros représentant les charges de copropriété impayées au 1er juillet 2022, et ce avec intérêts au taux légal,
- 410,99 euros au titre des frais de suivi de contentieux et de mise en demeure, et 31 euros au titre des frais de réquisition hypothécaire,
- 1000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
et leur condamnation aux dépens.
A l'audience du 12 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires des immeubles Pierre Patout situés [Adresse 3], [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 6] sollicite désormais la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la sommes suivantes :
- 889,47 euros représentant les charges de copropriété impayées au 11 janvier 2024,
- 912,71 euros au titre des frais de suivi de contentieux et de mise en demeure, et 31 euros au titre des frais de réquisition hypothécaire,
- 1000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 2769,94 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
et aux dépens, la demande de capitalisation des intérêts n’ayant pas été maintenue.
En défense, Monsieur [M] [T] et Madame [N] [Y] épouse [T] représentée par son époux muni d’un pouvoir à cet effet demandent au tribunal de :
- faire intervenir le syndic à la cause,
- condamner le syndicat des copropriétaire et son syndic solidairement à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts et aux dépens, et les condamner conjointement à leur payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles,
- les dispenser du paiement de toute somme mise à la charge du syndicat des copropriétaires.
Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION
Il est rappelé à titre liminaire comme lors de l’audience qu’il n’appartient pas au tribunal ni au demandeur de “mettre dans la cause” un tiers dont le défendeur souhaite engager la responsabilité.
Cette demande de Monsieur [M] [T] et Madame [N] [Y] épouse [T] est donc rejetée et les demandes en paiement à l’encontre du syndic qui n’est pas partie à l’instance sont déclarées irrecevables.
Sur la demande au titre des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée.
Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.
A l'appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires des immeubles Pierre Patout situés [Adresse 3], [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 6] verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- la justification de la qualité de copropriétaires indivis de Monsieur [M] [T] et Madame [N] [Y] épouse [T],
- les procès-verbaux d'assemblées générales en date des 16 juin 2021, 15 juin 2022 et 12 juin 2023, approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux,
- les décomptes annuels de répartition définitive des charges,
- un décompte de créance du 1er octobre 2021, provisions 10/2021 à 12/2021 incluses au 5 janvier 2024, appel fonds travaux 01/2024 inclus,
- une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 mars 2022 la somme de 3345,16 euros.
Ces pièces justifient du principe de la réclamation initiale formée à l'encontre de Monsieur [M] [T] et Madame [N] [Y] épouse [T] pour la période courant du 1er octobre 2021 au 8 décembre 2022, mais pas de la demande portant sur la somme résiduelle de 889,47 euros appelée au 5 janvier 2024 qui correspond à la reprise d’un solde débiteur de 1182,63 euros appelé au 1er octobre 2021 non justifié et dont le tribunal ne peut vérifier le bien-fondé, après déduction du montant volontairement payé par les défendeurs sur le solde débiteur de 293,16 euros.
Il y a donc lieu de rejeter la demande en paiement de la somme de 889,47 euros, et la prescription de la demande en paiement soulevée par les défendeurs pour la période antérieure au 18 janvier 2018 est sans objet.
Monsieur [M] [T] et Madame [N] [Y] épouse [T] n’indiquent pas ni a fortiori n’établissent que des paiements autres que ceux figurant au décompte débutant au 1er octobre 2021 qui fait l’objet de la présente instance n’auraient pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires, et ils ne justifient du reste pas des appels de frais évoqués pour la période antérieure au 1er octobre 2021.
Ainsi, si la dette de charges est effectivement soldée à compter du 1er janvier 2023 et à la date du 5 janvier 2024, après déduction de la reprise de solde débiteur non justifié par le syndicat des copropriétaires, il ressort du décompte débutant au 1er octobre 2021 qu’une dette de charges de copropriété et non de frais de recouvrement est bien établie par le syndicat des copropriétaires pour la période courant du 1er octobre 2021 au 8 décembre 2022, et donc lors des mises en demeure de payer envoyées en mars et juin 2022 et lors de l’introduction de l’instance, tout retard dans le paiement entravant le fonctionnement de la copropriété à qui il n’appartient pas de faire l’avance de fonds aux copropriétaires retardataires.
Outre le fait qu’il incombe aux défendeurs de signaler leurs éventuels changements d’adresse au syndicat des copropriétaires, les défendeurs ne justifiant pas en l’occurrence avoir communiqué l’information de leur changement d’adresse au syndicat des copropriétaires avant l’introduction de l’instance ni ne précisant du reste la date de ce changement d’adresse, ils ne pouvaient par ailleurs ignorer avoir des charges à régler trimestriellement, de nature à entraîner des frais de relance et mise en demeure voire des frais de procédure en cas de retard.
Il convient toutefois de déduire du principal du décompte les frais qui sont, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, soit excessifs, soit inutiles, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Ainsi, sont exclus des frais nécessaires au recouvrement les honoraires particuliers du syndic pour le suivi de la procédure, ou la remise du dossier à l’avocat ou au commissaire de justice, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement.
Décision du 19 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 22/08081 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYT4L
Il sera fait droit en conséquence à la demande principale du Syndicat des copropriétaires des immeubles Pierre Patout situés [Adresse 3], [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 6] à l’encontre de Monsieur [M] [T] et Madame [N] [Y] épouse [T] au titre des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 191,14 euros représentant le coût des deux mises en demeure envoyées en mars et juin 2022 et des frais de prise d’hypothèque.
Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible. En application de l'article 1310 du Code civil, la solidarité ne se présume pas et est légale ou contractuelle.
Ainsi, en cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus au paiement des charges et frais à hauteur de leurs droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires n’invoque en l’espèce ni ne justifie de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, de sorte que les défendeurs serons tenus de la dette de frais à hauteur de leurs droits respectifs dans l'indivision
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires
Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu'il convient d'indemniser.
Ce retard est établi pour la période courant du 1er octobre 2021 au 8 décembre 2022.
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [M] [T] et Madame [N] [Y] épouse [T] à verser au Syndicat des copropriétaires des immeubles Pierre Patout situés [Adresse 3], [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 6] à hauteur de leurs droits dans l’indivision la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.
Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts
Une dette de charges de copropriété étant bien établie lors de l’introduction de l’instance et les défendeurs ne justifiant ni de l’état de leur compte de charges pour la période courant de 2016 à 2021 durant laquelle ils indiquent s’être vus réclamer des frais indus, ni avoir communiqué leur changement d’adresse au syndicat des copropriétaires, il n’est pas établi de faute du syndicat des copropriétaires.
La demande de dommages et intérêts de Monsieur [M] [T] et Madame [N] [Y] épouse [T] est donc rejetée.
Sur les mesures accessoires
Les dépens seront supportés pour moitié par Monsieur [M] [T] et Madame [N] [Y] épouse [T], parties perdantes, la présente instance ayant été rendue nécessaire par leurs impayés de charges, la dette de charges n’ayant été réglée que postérieurement à l’introduction de l’instance.
La demande de Monsieur [M] [T] et Madame [N] [Y] épouse [T] au titre des frais irrépétibles est donc rejetée, et leur demande de dispense de paiement aux sommes auxquelles le syndicat des copropriétaires serait condamné est sans objet.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l'occasion de la présente instance non compris dans les dépens, de sorte que Monsieur [M] [T] et Madame [N] [Y] épouse [T] devront les supporter à hauteur de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile pour moitié chacun.
La présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Déclare les demandes en paiement de Monsieur [M] [T] et Madame [N] [Y] épouse [T] à l’encontre du syndic irrecevables, et rejette leur demande de faire intervenir le syndic à la cause,
Déboute le Syndicat des copropriétaires des immeubles Pierre Patout situés [Adresse 3], [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 6] de sa demande au titre des charges de copropriété,
Condamne Monsieur [M] [T] et Madame [N] [Y] épouse [T] à payer au Syndicat des copropriétaires des immeubles Pierre Patout situés [Adresse 3], [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 6] à hauteur de leur part et portion dans l'indivision les sommes suivantes :
- 191,14 euros au titre des frais de poursuite,
- 300 euros à titre de dommages-intérêts,
Déboute Monsieur [M] [T] et Madame [N] [Y] épouse [T] de leur demande de dommages et intérêts,
Rejette toutes les autres demandes des parties,
Condamne Monsieur [M] [T] et Madame [N] [Y] épouse [T] à hauteur de moitié chacun à verser au Syndicat des copropriétaires des immeubles Pierre Patout situés [Adresse 3], [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne Monsieur [M] [T] et Madame [N] [Y] épouse [T] à hauteur de moitié chacun aux dépens de l’instance, comprenant le coût des assignations délivrées à l’étranger,
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits
LE GREFFIER LE PRESIDENT
