TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 18/03/2024
à : Monsieur [W] [P]
Copie exécutoire délivrée
le : 18/03/2024
à : Me Emmanuelle BELLAICHE
Pôle civil de proximité
â–
PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/04885 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LCM
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le lundi 18 mars 2024
DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], Représenté par son syndic la société PIERRE ET GESTION - Sis [Adresse 3]
représentée par Me Emmanuelle BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0293
DÉFENDEUR
Monsieur [W] [P], demeurant [Adresse 4] - EMIRATS ARABES UNIS
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 décembre 2023
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 mars 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier
Décision du 18 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04885 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LCM
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [W] [P] est propriétaire des lots n°834,867,878 et 884 au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice du 9 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic la société PIERRE ET GESTION a assigné Monsieur [W] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, pour le voir condamner avec capitalisation des intérêts au paiement des sommes suivantes :
- 3 090,57 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2023, 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 25 mars 2022,
- 1 163,87 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 25 mars 2022,
- 1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais de traduction.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
L'affaire initialement appelée à l'audience du 8 septembre 2023 a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 18 décembre suivant à laquelle le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.
Assigné par acte adressé aux autorités des Émirats arabes unis en vue de sa signification, Monsieur [W] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 mars 2024.
MOTIFS
Sur le défaut de comparution du défendeur
Conformément à l'article 688 du code de procédure civile, s'il n'est pas établi que le destinataire d'un acte en a eu connaissance en temps utile, le juge saisi de l'affaire ne peut statuer au fond que si les conditions ci-après sont réunies :
1° L'acte a été transmis selon les modes prévus par les règlements communautaires ou les traités internationaux applicables ou, à défaut de ceux-ci, selon les prescriptions des articles 684 à 687,
2° Un délai d'au moins six mois s'est écoulé depuis l'envoi de l'acte,
3° Aucun justificatif de remise de l'acte n'a pu être obtenu nonobstant les démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l'Etat où l'acte doit être remis.
En l'espèce, l'acte a été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception au ministère de la justice des Émirats arabes unis et aucun retour de l'autorité compétente n'a pu être obtenu malgré les diligences du commissaire de justice. En outre un délai d'au moins six mois s'est écoulé depuis l'envoi de l'acte. L'alinéa 3 de l'article 688 du code de procédure civile a donc vocation à s'appliquer.
Par application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité
Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [W] [P],
- un décompte des sommes mises au débit et au crédit du compte copropriétaire de Monsieur [W] [P] arrêté au 21 mai 2023, faisant apparaître un solde débiteur de 4 254,44 euros (en ce inclus 1 163,87 euros de frais de recouvrement),
- les procès-verbaux des assemblées générales des 1er septembre 2020, 24 juin 2021, 14 juin 2022 et 13 juin 2023 comportant notamment approbation des comptes des exercices 2019 à 2022 et votant les budgets prévisionnels 2020 à 2024 et le fonds de travaux,
- les attestations de non-recours correspondantes concernant les procès-verbaux,
- les différents appels de fonds adressés à Monsieur [W] [P] pour la période du 1er avril 2021 au 1er avril 2023,
- l'état des dépenses de l'immeuble de l'exercice 2020,
- la répartition définitive des charges des exercices 2020 et 2021,
- la sommation de payer la somme de 2 341,01 euros par acte de commissaire de justice du 25 mars 2022,
- le contrat de syndic.
En revanche, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 octobre 2021 au cours de laquelle ont été votés les travaux d'étanchéité des terrasses ainsi que mentionné sur les appels de fonds du 15 novembre et 14 décembre 2021. La demande portant sur ces sommes (841,86 euros) sera par conséquent rejetée.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 248,71 euros (4 254,44 euros - 1 163,87 euros de frais de recouvrement - 841,86 euros de travaux d'étanchéité des terrasses) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 21 mai 2023, 2ème trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 264,14 euros (2 341,01 euros - 235 euros de frais de recouvrement - 841,86 euros de travaux d'étanchéité des terrasses à compter de la sommation de payer du 25 mars 2022 conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.
Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
A défaut de justifier de l'envoi au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception comme requis par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, le syndicat ne peut solliciter la prise en charge des frais de recouvrement exposés au titre de la mise en demeure du 3 août 2021 et de la relance du 24 août suivant. La demande portant sur ces frais sera rejetée, soit la somme de 70 euros (45 euros + 25 euros).
Les frais de "préparation dossier", "préparation assignation", "constitution de dossier avocat" et de "suivi de la procédure" ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car il s'agit de diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires. A cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande formée à ce titre sera par conséquent rejetée, soit la somme de 985 euros (165 euros +320 euros +330 euros +170 euros).
En revanche, les frais de la sommation de payer du 25 mars 2022 sont justifiés et seront retenus pour la somme de 108,87 euros.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 108,87 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 25 mars 2022.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Monsieur [W] [P] en omettant de s'acquitter des charges dues, a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.
La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 9 juin 2023.
Sur les autres demandes
Monsieur [W] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais de traduction.
L'équité commande de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [W] [P] à payer au syndicat de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic la société PIERRE ET GESTION les sommes suivantes :
- 2 248,71 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 21 mai 2023, 2ème trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 264,14 euros à compter du 25 mars 2022,
- 108,87 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022,
- 250 euros de dommages et intérêts,
- 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter du 9 juin 2023,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
CONDAMNE Monsieur [W] [P] aux dépens visés dans la motivation,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le Greffier,Le Président
