TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 18/03/2024
à : Me Niels ROLF-PEDERSEN
Copie exécutoire délivrée
le : 18/03./2024
à : Me Catherine TRONCQUEE
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/02777 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZRIT
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le lundi 18 mars 2024
DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé [Adresse 2], Représenté par son syndic la société ANDRE GRIFFATON - [Adresse 1]
représentée par Me Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0351
DÉFENDERESSE
La Société NATALIA BEAUTE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Niels ROLF-PEDERSEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 291
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 décembre 2023
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 mars 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier
Décision du 18 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/02777 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZRIT
EXPOSÉ DU LITIGE
La société NATALIA BEAUTÉ est propriétaire des lots n° 4 et 7 au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic la société André GRIFFATON a fait assigner la société NATALIA BEAUTÉ devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner avec capitalisation des intérêts et avec exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :
- 3 996,88 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés au 1er janvier 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 987,33 euros à compter de la mise en demeure de payer du 19 octobre 2022 et pour le surplus à compter de l'assignation,
- 544 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 1 000 euros de dommages et intérêts,
- 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance aux termes de conclusions signifiées par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2023 comme suit :
- 4 997,95 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés au 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 987,33 euros à compter de la mise en demeure de payer du 19 octobre 2022, sur la somme de 3 996,88 euros à compter de l'assignation et pour le surplus à compter de la notification des conclusions,
- 544 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 1 000 euros de dommages et intérêts,
- 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
A l'audience du 18 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.
La société NATALIA BEAUTÉ, représentée par son conseil, a remis au conseil du syndicat des copropriétaires un chèque de 3 909,95 euros, dont il a été confirmé le bon encaissement en cours de délibéré. Elle a par ailleurs conclu au débouté des demandes au titre des frais de recouvrement, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles.
Elle soutient que le caractère nécessaire des frais de recouvrement n'est pas établi et que les diligences de l'auxiliaire de justice ont vocation à être prises en compte au titre des frais irrépétibles. Elle estime en outre que le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun préjudice et indique avoir effectué des règlements qui n'ont pas permis de solder intégralement la dette compte-tenu de ses difficultés financières.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour l'exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 mars 2024.
MOTIFS
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité
Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la société NATALIA BEAUTÉ,
- un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 5 septembre 2023,
- l'extrait du compte copropriétaire de la société NATALIA BEAUTÉ arrêté au 1er juillet 2023 à la somme de 4 997,95 euros, hors frais de recouvrement,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2021, 23 mars 2022 et 13 mars 2023 comportant approbation des comptes des exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2022 et votant les budgets prévisionnels en cours du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024 et le fonds de travaux,
- les attestations de non-recours concernant les procès-verbaux des assemblées générales,
- les différents appels de fonds adressés à la société NATALIA BEAUTÉ pour la période du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2023,
- la reddition des comptes de charges pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2023 avec le relevé général des dépenses,
- la mise en demeure de payer la somme de 3 987,33 euros adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 octobre 2022 (accusé de réception signé le 25 octobre 2022),
- la note en délibéré du conseil du syndicat des copropriétaires du 4 janvier 2024 confirmant le bon encaissement du chèque de 3 909,95 euros remis à l'audience,
- le règlement de copropriété et ses modificatifs,
- le contrat de syndic.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner la société NATALIA BEAUTÉ à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 088 euros (4 997,95 euros - 3 909,95 euros réglés par chèque du 18 décembre 2023) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022 date de réception de la mise en demeure sur la somme de 3 443,33 euros, sur la somme de 553,55 euros (3 996,88 euros - 3 443,33 euros) à compter du 22 mars 2023 date de délivrance de l'assignation et sur la somme de 1 001,07 euros (4 997,95 euros - 3 996,88 euros) à compter du 12 juillet 2023 date de signification des conclusions conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre ) d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
En l'espèce les frais de désarchivage de pièces (400 euros) ne sont pas justifiés et les frais de mise en demeure par avocat (144 euros) sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
En omettant de s'acquitter des charges dues malgré plusieurs des paiements partiels, la société NATALIA BEAUTÉ a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité, étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 22 mars 2023.
Sur les autres demandes
La société NATALIA BEAUTÉ, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la société NATALIA BEAUTÉ à payer au syndicat de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic la société André GRIFFATON les sommes suivantes :
- 1 088 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022 sur la somme de 3 443,33 euros, sur la somme de 553,55 euros à compter du 22 mars 2023 et sur la somme de 1 001,07 euros à compter du 12 juillet 2023,
- 400 euros de dommages et intérêts,
- 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter du 22 mars 2023,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
CONDAMNE la société NATALIA BEAUTÉ aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le Greffier,Le Président
