TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.A.R.L. NOVAGENCE IMMOBILIER et M. [M] [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : M. [J] [C] et Mme [B] [S]
Pôle civil de proximité
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PCP JCP requêtes
N° RG 23/03158 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZSFM
N° MINUTE : 1/2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 15 mars 2024
DEMANDEURS
Monsieur [J] [C]
Madame [B] [S]
demeurant [Adresse 2]
comparants en personne
DÉFENDEURS
S.A.R.L. NOVAGENCE IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [X] [Z], Gérant
Monsieur [M] [O]
demeurant [Adresse 3]
représenté par son mandataire, la SARL NOVAGENCE IMMOBILIER, représentée par M. [X] [Z], Gérant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Juge des contentieux de la protection : Evelyne KERMARREC
Greffière : Jihane MOUFIDI
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Evelyne KERMARREC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.
Décision du 15 mars 2024
PCP JCP requêtes - N° RG 23/03158 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZSFM
FAITS / PROCÉDURE
Par requête aux fins de saisine du Tribunal Judiciaire de Paris, enregistrée au greffe le 5 avril 2023, Monsieur [J] [C] et Madame [B] [S] ont saisi la juridiction d’un litige les opposant à Monsieur [M] [O], leur ancien bailleur, et à la SARL NOVAGENCE IMMOBILIER, mandataire de ce dernier.
Monsieur [C] et Madame [S] exposent avoir conclu le 6 août 2018, un contrat de bail pour la location d’un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1124,01 euros, plus 80 euros de provision sur charges et versement d’un dépôt de garantie de 1124,01 euros.
Suite à l’état des lieux de sortie établi le 11 mai 2022, la SARL NOVAGENCE IMMOBILIER opérait diverses retenues sur le dépôt de garantie au titre de frais de ménage et de travaux de réparations du logement, que les anciens locataires contestaient.
Le 28 juillet 2022, Monsieur [C] et Madame [S] saisissaient la Commission Départementale de Conciliation de [Localité 5].
La Commission rendait son avis le 22 novembre 2022.
Les parties ne parvenant pas à s’entendre, Monsieur [C] et Madame [S] ont saisi le Tribunal de céans, sollicitant la condamnation de la SARL NOVAGENCE IMMOBILIER et de Monsieur [M] [O] à leur régler la somme de 1153,40 euros au titre du dépôt de garantie indûment retenu selon eux, plus 200 euros au titre de l’absence de régularisation des charges locatives ; 1153,40 euros à titre de pénalités pour les 10 mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie, 50 euros au titre des frais d’envoi des courriers de relance adressés à la partie adverse et des frais de citation de la défenderesse, ainsi que 400 euros au titre d’une journée de congés posée pour se rendre à la Commission de conciliation.
Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée pour plaidoirie à l’audience du 12 janvier 2024, audience à laquelle :
- Monsieur [J] [C] et Madame [B] [S], demandeurs, comparaissent en personne ;
- Monsieur [M] [O], défendeur, est représenté par Monsieur [X] [Z], Gérant de la SARL NOVAGENCE IMMOBILIER, Mandataire selon les termes du « mandat spécial de représentation » produit à l’audience ;
- La SARL NOVAGENCE IMMOBILIER, défenderesse, est représentée par son Gérant, Monsieur [X] [Z].
Le délibéré a été fixé au 15 mars 2024.
MOTIFS
L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
L’article 1104 du Code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».
L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que le dépôt de garantie (…) « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
(…) A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (…) ».
L’article 23 de la même loi dispose que « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification (…) ».
Vu les pièces versées par les parties ;
Vu le contrat de bail conclu entre les parties ;
Vu l’état des lieux d’entrée du 3 août 2018, sur lequel le juge relève les qualificatifs suivants : 16 occurrences « état d’usage », 4 occurrences « moyen », aucune occurrence « refait à neuf » ou « très bon état », plus mentions expresses suivantes : traces bas de porte, rayures, accrocs, plusieurs ampoules HS, impacts, traces d’usage, rayures, calcaire, traces, frottements, rayures, un volet HS, fenêtre gauche coince, rayures, traces humides, fenêtre butte à corriger, légers impacts, 2 autres luminaires HS, joints noircis, calcaire, bonde fonctionne mais se vide (…), meuble SDB abîmé, baguette se désolidarise, calcaire, jour entre panneaux, clé BAL « difficile », rebouchage (trous) sur les murs du séjour, état murs chambre qualifié de bon, sauf mur mitoyen cuisine avec traces humides ;
Attendu que l’état des lieux de sortie ne mentionnait pas le détail des retenues effectuées ultérieurement par la SARL NOVAGENCE IMMOBILIER ; que, dès le 19 juin 2022, les demandeurs contestaient l’arrêté des comptes établi par la SARL NOVAGENCE, faisant valoir le caractère abusif ou injustifié des retenues, notamment 450 euros pour le ménage « suite EDLS », alors que le logement avait une surface de 45m2, et 1621,95 euros de retenues locatives « suite EDLS » représentant le coût de réparation de 15 mètres de plinthes et carderons, le remplacement de la bonde du lavabo de la salle de bains, alors qu’elle dysfonctionnait à l’entrée, la réfection du joint de silicone de l’évier de la cuisine, alors que le dit joint était usagé à l’entrée dans les lieux, la réfection du joint de plan de travail de la cuisine, le remplacement de l’enjoliveur de la prise de la chambre alors qu’il manquait à l’entrée, la réfection de la peinture complète de la chambre alors que, suite à un dégât des eaux, la peinture avait été refaite quelques jours avant leur départ par un professionnel désigné par l’assureur, et que l’état des lieux d’entrée mentionnait l’état moyen des revêtements des murs, nécessitant à court ou moyen terme, une remise à neuf, outre l’absence de régularisation des charges pour la période 2021- 2022 ;
Attendu que les travaux à réaliser par le bailleur apparaissent cohérents avec l’état des lieux d’entrée et l’usure normale suite à une occupation des lieux par les demandeurs pendant 4 ans, ce dont il se déduit une « certaine usure », voire une « usure certaine » pour un logement de 45m2 dont l’état, à l’entrée dans les lieux des demandeurs, n’était ni « neuf », ni « refait à neuf », ni même en « très bon état », comme ci-dessus relevé ;
Attendu que le courrier de contestation des demandeurs était accompagné d’un tableau de synthèse des contestations soulevées, lot par lot, aux termes du devis communiqué par l’agence NOVAGENCE ;
Attendu que par courrier RAR du 25 juillet 2022, l’Agence NOVAGENCE réitérait ses demandes de régularisation de la situation des demandeurs, sans apporter de réponse aux moyens soulevés par ces derniers, se contentant de souligner la poussière du logement, le décollement de quarts de ronds nécessitant selon elle d’en refaire la totalité et d’en mettre le coût total à la charge des demandeurs, concédant cependant que la bonde était défectueuse dès l’entrée dans les lieux, que les joints n’étaient pas en bon état, considérant que la peinture des murs de la chambre, refaite suite à un dégât des eaux présentait un « aspect disparate » ayant nécessité de repeindre et de la refacturer en totalité aux demandeurs, suggérant même que les anciens locataires auraient touché l’indemnité versée par l’assureur et confié la peinture à une société « non spécialisée », indiquant enfin que la régularisation de charges se ferait ultérieurement, dès approbation de la réunion des copropriétaires ;
Mais, attendu que les contrats, y compris de location, doivent être exécutés de bonne foi, et que cette disposition est d’ordre public ;
Attendu que les retenues opérées sur le dépôt de garantie et les montants devisés ou facturés au locataire sortant au titre de réparations suite à des « dégradations » doivent être « dûment justifiés », ce qui, en tout état de cause, exclue l’application de forfaits tel que pratiqué par l’Agence pour les lots sol /carderons /plomberie /réfection des joints évier /réfection des joints plan de travail cuisine /électricité enjoliveur /peinture chambre en totalité /raccordement ampoules /nettoyage cuisine /nettoyage salle de bains ;
Attendu que, par courrier RAR en date du 28 juillet 2022, les demandeurs saisissaient la Commission de conciliation de la DRIHL de [Localité 5] ; que, dans son avis du 22 novembre 2022, la Commission regrettait expressément l’absence non excusée du bailleur dûment convoqué ; que la Commission considérait, au vu des pièces du dossier et après avoir entendu les locataires et comparé les états des lieux d’entrée et de sortie, que le dépôt de garantie était indûment retenu et devait être remboursé aux demandeurs, tout en rappelant les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux pénalités de retard ;
En conséquence, et compte tenu de tout ce qui précède, le juge considère que Monsieur [M] [O] et son mandataire la SARL NOVAGENCE IMMOBILIER restent redevables, en quittances ou deniers, à l’égard de Monsieur [C] et de Madame [S], d’une somme de 1153,40 euros au titre du dépôt de garantie indûment retenu, plus 200 euros au titre de l’absence de régularisation des charges locatives, 1153,40 euros à titre de pénalités pour les 10 mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie, 50 euros au titre des frais d’envoi des courriers de relance adressés à la partie adverse et des frais de citation exposés.
Le montant de 400 euros réclamés par les demandeurs au titre d’une demi- journée de congés pour se rendre à la Commission de conciliation, n’ayant pas été justifié, il convient de le rejeter.
Compte tenu de l’espèce, le juge considère que les condamnations doivent être prononcées in solidum.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en dernier ressort :
Condamne in solidum Monsieur [M] [O] et la SARL NOVAGENCE IMMOBILIER, représentée par son représentant légal, à payer à Monsieur [J] [C] et Madame [B] [S], en quittances ou deniers, une somme de 1153,40 euros au titre du dépôt de garantie indûment retenu ;
Condamne in solidum Monsieur [M] [O] et la SARL NOVAGENCE IMMOBILIER, représentée par son représentant légal, à payer à Monsieur [J] [C] et Madame [B] [S], en quittances ou deniers, une somme de 200 euros au titre de l’absence de régularisation des charges locatives ;
Condamne in solidum Monsieur [M] [O] et la SARL NOVAGENCE IMMOBILIER, représentée par son représentant légal, à payer à Monsieur [J] [C] et Madame [B] [S], une somme de 1153,40 euros au titre des pénalités légales de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;
Condamne in solidum Monsieur [M] [O] et la SARL NOVAGENCE IMMOBILIER, représentée par son représentant légal, aux entiers dépens, en ce compris, 50 euros au titre des frais d’envoi des courriers de relance adressés à la partie adverse et des frais de citation exposés par les demandeurs ;
Rejette la demande d’indemnisation de Monsieur [C] et Madame [S], pour le temps passé à la Commission de conciliation.
La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,
