TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/00907 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7RC
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le vendredi 15 mars 2024
DEMANDEURS
Madame [V] [O], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Joanna GABAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0107
Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Joanna GABAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0107
Madame [I] [O], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Joanna GABAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0107
Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Joanna GABAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0107
Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Joanna GABAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0107
DÉFENDERESSE
Madame [R] [K], demeurant [Adresse 7]
comparante en personne assistée de Me Raphaël ELFASSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2194
Décision du 15 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/00907 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7RC
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Laura DEMMER, Greffière à l’audience et de Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 juin 2023 mise en délibérée le 22 septembre 2023 prorogée au 15 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 15 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/00907 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7RC
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [V] [G] veuve [O], Monsieur [Z] [O], Madame [I] [O], Monsieur [T] [O] et Monsieur [X] [O] ci-après dénommés les consorts [O] sont propriétaires d'un appartement (lots n° 22,23 et 24) au 4ème étage d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] et d'une cave (lot n°66).
Madame [R] [K] exerce depuis 1986 une activité de gymnastique sportive au rez-de-chaussée de l'immeuble et a loué (sans la cave) l'appartement des consorts [O] (lots n° 22,23 et 24) du 11 juin 1997 au 7 juin 2016 date à laquelle elle a fait l'objet d'un jugement d'expulsion pour impayés.
Exposant avoir découvert qu'elle occupait illégalement leur cave, les consorts [O] ont fait délivrer à Madame [R] [K] une sommation d'avoir à libérer les lieux le 6 juillet 2022, puis ont fait dresser un procès-verbal de constat par commissaire de justice le 2 décembre suivant.
Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2023 les consorts [O] ont fait assigner Madame [R] [K] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- d'expulsion de la défenderesse ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- l'autorisation de transporter et séquestrer les meubles aux frais et risques de la défenderesse,
- la condamnation de la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation de 30 euros par mois à compter de la sommation du 6 juillet 2022,
- la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût de la sommation du 6 juillet 2022.
À l'audience du 20 juin 2023 à laquelle l'affaire a été retenue, les consorts [O], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes sauf à voir porter à la somme de 5 000 euros l'indemnité sollicitée au titre des frais irrépétibles et ont sollicité le débouté des prétentions adverses.
Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs affirment que Madame [R] [K] occupe son droit ni titre la cave dont ils sont propriétaires et soulignent que cette occupation a été constatée par commissaire de justice le 2 décembre 2022.
Ils contestent que Madame [M] [O] ait pu lui en faire donation, car elle ne vivait pas sur place et estiment qu'aucune des conditions n'est réunie pour qu'elle puisse bénéficier de la prescription acquisitive trentenaire.
Ils s'opposent à la demande de délais pour débarrasser la cave compte-tenu du temps dont elle a déjà bénéficié ainsi que pour régler l'indemnité d'occupation.
Ils concluent au rejet de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts en réfutant avoir fracturé la porte du local et considèrent cette accusation diffamatoire.
Enfin, ils prétendent qu'aucun élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Madame [R] [K], assistée de son conseil, a conclu :
- à l'irrecevabilité des demandes des consorts [O],
- à titre subsidiaire au débouté de la demande en paiement d'une indemnité d'occupation,
- encore plus subsidiairement à la condamnation in solidum des consorts [O] au paiement de dommages et intérêts équivalent au montant de l'indemnité d'occupation et à la compensation des sommes dues de part et d'autre,
- à titre infiniment subsidiaire à l'octroi de 24 mois de délais pour libérer la cave et payer l'indemnité d'occupation,
- en tout état de cause à la condamnation in solidum des consorts [O] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens et à ce que l'exécution provisoire de la décision à intervenir soit écartée.
Au soutien de ses prétentions, Madame [R] [K] affirme que la demande d'expulsion se heurte à la prescription acquisitive trentenaire et qu'elle est ainsi devenue propriétaire de la cave litigieuse.
Elle expose qu'au moment de son installation en 1986, Madame [M] [O], qui était l'une de ses patientes, a mis à sa disposition le local pour qu'elle puisse y entreposer du matériel et que c'est la raison pour laquelle lorsqu'elle a signé un bail d'habitation avec les consorts [O], ils ne lui ont pas loué de cave.
Elle indique que plusieurs personnes attestent de cette occupation depuis son arrivée dans les lieux et que les nombreux objets entreposés sur place démontrent une occupation ancienne. Elle ajoute que ni les consorts [O], ni le syndic de l'immeuble, ni de gardienne n'ont jamais émis la moindre réclamation et que tout le monde savait qu'elle disposait de cette cave.
Elle conteste être redevable d'une indemnité d'occupation en faisant valoir que la sommation de faire est irrégulière car elle n'a pas été signifiée par l'ensemble des coindivisaires et qu'elle n'aurait pas dû être délivrée par procès-verbal de recherches infructueuses.
Elle justifie sa demande de dommages et intérêts en affirmant que les demandeurs ne sont pas étrangers à la tentative d'effraction de la cave compte-tenu de la concomitance entre le courrier du syndic lui demandant de libérer les lieux et la découverte le lendemain du cambriolage.
À l'appui de sa demande de délais pour débarrasser la cave et payer l'indemnité d'occupation, elle déclare occuper les lieux depuis près de 37 ans et avoir besoin d'un local pour ranger ses affaires personnelles.
Enfin, elle estime que l'exécution provisoire n'est pas compatible avec la nature de l'affaire, arguant que si l'expulsion est ordonnée, il lui sera impossible en cas de réformation de reprendre possession du bien.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l'audience pour un plus ample des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 septembre 2023 puis a été prorogée à ce jour.
MOTIFS
Sur l'expulsion en raison de l'occupation sans droit ni titre et la demande de délais pour quitter les lieux
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l'autorisation de l'expulsion dudit occupant.
En l'espèce, les consorts [O] justifient par la production de l'acte de dévolution successorale du 6 janvier 2018 et de l'extrait de déclaration de succession du 7 octobre 1993 être propriétaires de la cave litigieuse constituant le lot n°66 de la copropriété.
Il résulte du procès-verbal de constat du 2 décembre 2022 produit par les demandeurs que Madame [R] [K] occupe la cave appartenant aux consorts [O], ce qu'elle reconnaît elle-même.
Aux termes de l'article 2272 du code civil, qui n'a pas modifié l'ancien délai de l'article 2262 du même code dans sa version en vigueur avant la réforme du 17 juin 2008, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
L'article 2261 du code civil précise que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
Il résulte par ailleurs des articles 2262 et 2266 que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription, et que ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit. Ainsi, le locataire, le dépositaire, l'usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire. En effet, la possession est équivoque si les actes du possesseur ne révèlent pas son intention de se conduire en propriétaire.
En l'espèce, Madame [R] [K] affirme que la cave lui a été donnée par Madame [M] [O] en 1986, mais n'en justifie pas, bien que dans son courrier adressé au syndic de l'immeuble le 25 juillet 2022, elle indique que cette donation a été faite "en présence de témoins", étant au surplus rappelé qu'aux termes de l'article 931 du code civil, tout acte de donation doit être passé devant un notaire.
Les procès-verbaux de constat des 25 et 29 juillet 2022 à l'examen desquels il ressort que diverses affaires anciennes appartenant à Madame [R] [K] ont été entreposées dans le local revendiqué, notamment des "notes prises pendant les séances depuis l'ouverture de son cabinet en 1986" et des fichiers patients de 1987 à 1993, ne sont pas susceptibles de démontrer une occupation effective trentenaire, mais seulement une occupation actuelle.
Les témoignages de trois patients de Madame [R] [K] indiquant l'avoir aidée depuis 1986 ou 1988 "à monter et descendre des affaires avant ou après les cours de gymnastique" et d'une personne déclarant avoir "depuis 1986 (…) effectué régulièrement des petits travaux de construction, d'aménagement et d'entretien de la cave" sont insuffisants à rapporter la preuve d'une occupation publique, dans la mesure où ces témoins n'habitent pas sur place et qu'aucune attestation n'est produite émanant d'un occupant de l'immeuble.
Enfin, à aucun moment Madame [R] [K] n’affirme ni a fortiori ne justifie s'être manifestée auprès du syndic ou des coindivisaires pour régler les charges de copropriété et les taxes foncières et avoir assuré le local de sorte que cette possession est équivoque et ne révèle pas son intention de se conduire en propriétaire.
Dans ces conditions, la demande de prescription acquisitive sera rejetée.
Il sera ainsi constaté que Madame [R] [K] est sans droit ni titre et il sera fait droit à la demande d'autorisation d'expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée, Madame [R] [K] ayant été informée dès le 24 juin 2022, soit depuis plus d'un an au jour de l'audience, de la nécessité de débarrasser les lieux.
Enfin il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation et les délais de paiement
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Afin de préserver les intérêts des propriétaires, il convient de dire que Madame [R] [K] sera redevable à leur égard d'une indemnité d'occupation conformément à leur demande à compter de la sommation de faire du 6 juillet 2022 (qui n'est pas irrégulière puisque chacun des coindivisaires détient de l'article 815-2 du code civil le pouvoir d'engager seul les mesures nécessaires à la conservation du bien) étant observé que la présence dans les lieux avant cette date de la défenderesse n'est pas contestée.
Sur le montant de l'indemnité, il résulte des annonces de location versées aux débats que la valeur locative d'une cave située à [Localité 8] dans le 16ème arrondissement peut être évaluée à 30 euros par mois et aucun élément contraire n'est produit par Madame [R] [K].
Elle sera donc condamnée au paiement de ce montant à compter du 6 juillet 2022 jusqu’à la libération définitive des lieux.
En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Cependant, Madame [R] [K] ne produit aucune pièce à l'appui de sa demande de délais de paiement étant observé que le montant de l'indemnité d'occupation est un peu élevé. Elle en sera donc déboutée.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, Madame [R] [K] ne justifie pas des suites réservées à la plainte pour vol par effraction qu'elle a déposée le 28 juin 2022 et aucun élément ne permet d'en imputer la responsabilité aux consorts [O].
En conséquence sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Madame [R] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront notamment le coût de la sommation de faire du 6 juillet 2022, de l'assignation et de la notification de la présente décision.
Madame [R] [K] sera également condamnée à payer aux consorts [O], qui produisent les factures d'honoraires de leur avocat, la somme de 3 840 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, celle-ci n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE Madame [R] [K] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription acquisitive,
CONSTATE que Madame [R] [K] est occupante sans droit ni titre de la cave (lot n°66) située au sous-sol de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9],
DÉBOUTE Madame [R] [K] de sa demande de délais pour quitter les lieux,
ORDONNE à Madame [R] [K] de vider la cave litigieuse et de restituer les clés à Madame [V] [G] veuve [O], Monsieur [Z] [O], Madame [I] [O], Monsieur [T] [O] et Monsieur [X] [O] ou à leur mandataire dans les huit jours de la signification du présent jugement,
DIT qu'à défaut pour Madame [R] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [V] [G] veuve [O], Monsieur [Z] [O], Madame [I] [O], Monsieur [T] [O] et Monsieur [X] [O] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Madame [R] [K] à verser à Madame [V] [G] veuve [O], Monsieur [Z] [O], Madame [I] [O], Monsieur [T] [O] et Monsieur [X] [O] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 30 euros à compter du 6 juillet 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
DÉBOUTE Madame [R] [K] de sa demande de délais de paiement,
DÉBOUTE Madame [R] [K] de sa demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [R] [K] à verser à Madame [V] [G] veuve [O], Monsieur [Z] [O], Madame [I] [O], Monsieur [T] [O] et Monsieur [X] [O] une somme de 3 840 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes,
CONDAMNE Madame [R] [K] aux dépens comme visé dans la motivation,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Fait et jugé à Paris le 15 mars 2024
Le Greffier, Le Président
