TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Anne-Marie MASSON
La société S.C.I. DE NARVIK
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/06923 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OPD
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 14 mars 2024
DEMANDERESSE
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société SAS LE TERROIR sise [Adresse 2]
représentée par Me Anne-Marie MASSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R91
DÉFENDERESSE
La société S.C.I. DE NARVIK
dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 décembre 2023
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2024 par Imen GRAA, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 14 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06923 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OPD
EXPOSE DU LITIGE
La société SCI DE NARVIK est propriétaire des lots 103 et 524 d'un immeuble situé [Adresse 3]), soumis au régime de la copropriété.
Par acte d'huissier en date du 08 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la société SAS LE TERROIR SAS, a fait assigner la société SCI DE NARVIK devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
- 6609.99 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
-812.90 euros au titre des frais de recouvrement,
- 2000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances et mises en demeure, une sommation de payer délivrée à étude le 17 janvier 2023 par commissaire de justice, une mise en demeure par avocat du 08 mars 2023 (AR pli avisé non réclamé) des charges échues restent impayées.
A l'audience du 19 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.
La société SCI DE NARVIK, régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 mars 2024.
MOTIF DE LA DECISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire, il sera relevé que la partie demanderesse verse au débat des pièces d'actualisation qui intègrent un nouvel appel de fonds, non contradictoires, de telle sorte qu'il ne saurait en être tenu compte.
Sur les charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI DE NARVIK tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots 103 et 524,
- appel sur budget pour les périodes suivantes : 01/07/2021 au 30/09/2021 ; 01/10/2021 au 31/12/2021 ; 01/01/2022 au 31/03/2022 ; 01/01/2022 au 30/06/2022 ; 01/07/2022 au 30/09/2022 ; 01/10/2022 au 31/12/2022 ; 01/01/2023 au 31/03/2023 ; 01/04/2023 au 30/06/2023 ; 01/07/2023 au 30/09/2023 ;
-les relevés de charges pour les périodes suivantes : 01/01/2021 au 31/12/2021 ;01/01/2022 au 31/12/2022 ;
- appels de fonds des 01/02/2022, 01/06/2022, 01/08/2022, pour les travaux de ravalement et de réfection toiture votés à l'AG du 30/11/2021 ;
- le procès-verbal d'assemblée générale de copropriété en date du 30 novembre 2021, ayant notamment :
-décidé des travaux ou opérations suivants : ravalement des façades et réfection toiture terrasse avec remplacement des gardes corps
- le procès-verbal d'assemblée générale de copropriété en date du 23 juin 2022 ayant notamment :
-approuvé les comptes de gestion de la période du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021
-approuvé les budget prévisionnels 2022 et 2023 pour les exercices du 1/01/2022 au 31/12/2022 et du 01/01/2023 au 31/12/2023
- le procès-verbal d'assemblée générale de copropriété en date du 16 mai 2023 ayant notamment :
- approuvé les comptes de gestion de la période du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;
- approuvé les budget prévisionnels 2023 et 2024 pour les exercices du 01/01/2023 au 31/12/2023 et du 01/01/2024 au 31/12/2024
-relance du 02/11/2021, mise en demeure du 29 novembre 2021, relance du 15 février 2022, mise en demeure du 07 mars 2022, relance du 16 novembre 2022 : pour tous ces documents pas de preuve de l'envoi effectif (pas d'AR versé au débat) ;
-mise en demeure adressée en LRAR du 05 décembre 2022 (AR du 07/12/22 revenue avec la mention plis avisé non réclamé)
- la sommation de payer délivrée le 17 janvier 2023 à étude pour paiement de la somme de 6157.31 euros en principal,
-mise en demeure par avocat du 8 mars 2023 (AR du 11 mars 2023 revenu avec la mention pli avisé non réclamé) ;
-contrat de syndic.
Au vu des pièces produites, il ressort que le 1er juillet 2023 la société SCI de NARVIK est redevable de la somme de 7220.76 euros comprenant pour les années 2021 à 2023 la somme de 1171.61 euros de frais facturés ; soit la somme de 6049.15 euros au titre des charges de copropriété et de travaux.
Elle sera condamnée à payer la somme de 6049.15 euros au titre des charges de copropriété et de travaux pour la période allant du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2023 incluant l'appel de charges pour la période du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023.
En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter de l'assignation.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Sur les frais antérieurs à la mise en demeure du 05 décembre 2022
Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l'envoi d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la mise en demeure du 05 décembre 2022 adressée par LRAR. Il sera donc débouté de ses demandes concernant les frais antérieurs.
Il sollicite les frais au titre de la sommation de payer délivrée le 17 janvier 2023, et ceux de la mise en demeure par avocat du 8 mars 2023. Or, il sera relevé que l'envoi d'autant de courriers de relance avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de 6.50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires (frais réels de la LRAR du 05/12/2022).
Sur les frais de dossier facturés par le syndic
Il est sollicité :
-146.40 euros au titre des honoraires pour la transmission du dossier à l'huissier de justice
-250.85 euros d'honoraires pour la constitution du dossier à l'avocat
Or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
En outre, il sera relevé que ces frais de syndic, bien qu'ils soient facturés en application d'un contrat de syndic dont il n'est pas établi qu'ils soient opposables au copropriétaire défaillant n'apparaissent pas en tout état de cause nécessaires s'agissant de démarches relevant de la mission courante en recouvrement de charges.
Ces sommes seront donc écartées.
En conséquence la somme globale de 6.50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
Sur les dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve qu'il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que la partie défenderesse soit de mauvaise foi, ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d'aucun autre préjudice n'est avérée.
Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.
Sur les demandes accessoires
La société SCI DE NARVIK, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Condamnée aux dépens, la société SCI DE NARVIK devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la société SAS LE TERROIR SAS, une somme qu'il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la société SCI de NARVIK à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la société SAS LE TERROIR SAS, les sommes suivantes :
- 6049.15 euros (six-mille-quarante-neuf euros et quinze centimes) au titre des charges de copropriété et de travaux pour la période allant du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2023 incluant l'appel de charges pour la période du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
- 6.50 euros (six euros cinquante centimes) au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
REJETTE la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la société SAS LE TERROIR SAS de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la société SCI de NARVIK à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la société SAS LE TERROIR SAS la somme de 500 euros (cinq-cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la société SAS LE TERROIR SAS du surplus de ses demandes,
CONDAMNE la société SCI de NARVIK aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2024, et signé par la président et le greffier susnommées.
Le greffier Le président
