TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître BOCQUILLON
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître LACGER
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/05649 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XHB
N° MINUTE :
4 JTJ
JUGEMENT
rendu le jeudi 14 mars 2024
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],
représenté par son syndic, la société ZTIMMO,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Maître LACGER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A272
DÉFENDERESSE
Madame [V] [R],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître BOCQUILLON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1085
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée d’Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 14 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05649 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XHB
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 27 avril 2021 Mme [V] [R] a vendu les lots 13 et 23 dans l'immeuble situé [Adresse 2] soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023 le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société ZTIMMO, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [V] [R], en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
4136,40 euros correspondant à l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mai 2023, 248 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023,2000 euros à titre de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,le rejet des demandes de Mme [V] [R], 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [V] [R] était copropriétaire jusqu’au 27 avril 2021, que depuis au moins 2018 elle n’a pas procédé au paiement régulier des charges malgré les mises en demeure, que la dette n’a pas été réglée au jour de la vente, que sa résistance est abusive et lui a causé un préjudice, que sa créance n’est pas prescrite.
Appelée à l'audience du 27 octobre 2023, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 janvier 2024.
A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions maintient ses demandes en sollicitant la condamnation de Mme [V] [R] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au visa des articles 42 al 1 de la loi du 10 juillet 1965, 2222 et 2224 du code civil il soutient que ses demandes sont recevables, sa créance n’étant pas prescrite puisque le recouvrement peut porter sur des charges impayées remontant au 25 novembre 2008, que sa créance, à la supposer prescrite pour des sommes antérieures au 24 juillet 2013, est postérieure à cette date, qu’à titre subsidiaire la demande reste recevable puisque Mme [V] [R] a effectué le 25 juin 2021 un règlement de 4362.90 euros sur les 8607.30 dus, imputable sur la dette la plus ancienne en dehors de toute précision de sa part ce qui vaut reconnaissance de dette et a interrompu la prescription en application de l’article 2240 du code civil.
Mme [V] [R] représentée par son conseil qui a déposé des conclusions sollicite ;
Le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires, Sa condamnation au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir au visa de l’article 2222 al 2 du code civil que les charges antérieures au 24 juillet 2013 sont prescrites, que pourtant le justificatif de charges produit par le syndicat des copropriétaires fait état d’une somme due au 1er juillet 2013 d’un montant de 4188,10 euros, que la somme due au titre des charges lors de la vente était en conséquence de 4244,40 euros et a été entièrement payée.
La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
S'agissant du point de la prescription de l'article 42 soulevé par le défendeur, il sera rappelé que si l’action en recouvrement était soumise à un délai de prescription de 10 ans, ce délai a été ramené au par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 au délai de droit commun de l'article 2224 du code civil lequel dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Aux termes de l’article 2222 du code civil en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
En application de l'article 2240 du code civil la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.
En l’espèce, les charges antérieures au 23 juillet 2013 sont prescrites.
S’il apparait effectivement au relevé de compte un solde débiteur au 1er octobre 2015 d’un montant de 4160, 88 euros et qu’il ressort des appels de fonds que le compte de Mme [V] [R] a toujours été débiteur depuis a minima l’année 2013, ce qui pourrait correspondre en partie à des charges à ce jour prescrites, il convient de relever que de cette somme de 4160.88 euros, sont à déduire les sommes de 162.55 euros (régularisation de charges) et de 2880.10 euros (annulation appel de fonds pour travaux), soit la somme totale restant due de 1118.23 euros. Or Mme [V] [R] a effectué un paiement de 1182.69 euros le 15 janvier 2016 éteignant cette dette.
La fin de non-recevoir tirée de la prescription sera en conséquence écartée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.
En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
l’avis de mutation établi par notaire le 29 avril 2021, le document d’informations des parties du 19 avril 2021 préalable à l’acte de cession faisant état d’une dette de Mme [V] [R] envers le syndicat des copropriétaires d’un montant total de 8607,30 euros, l’historique du compte du 1er octobre 2015 au 13 juin 2023 faisant état d’un solde débiteur de 4384,40 euros (en ce inclus 248 euros de frais et le paiement d’un montant de 4362.90 euros effectué par le notaire le 25 juin 2021), les appels de fonds pour charges, provisions sur charges et travaux correspondant à l’arriéré,les relevés individuels de charge et les décomptes annuels de répartition des charges correspondant à la période considérée, les procès-verbaux des assemblées générales des années 2013 à 2022 ainsi que les attestations de non recours correspondantes, les mises en demeure des 1er août 2018, 17 mai 2019, 15 juin 2021, 10 mai 2023, le contrat de syndic,
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4136,40 euros arrêtée au 13 juin 2023.
Mme [V] [R] sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et non de la date de la mise en demeure dans la mesure où, si le syndicat des copropriétaires produit la preuve de dépôt de la lettre recommandée, il ne produit pas soit l’avis de réception soit l’avis de non distribution de sorte que la date est inconnue alors que les intérêts au taux légal courent à compter de la date de réception de la mise en demeure ou du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.
Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 248 euros se décomposant comme suit :
- 140 euros pour l'envoi de la mise en demeure du 10 mai 2023,
- 36 euros x3 euros pour l’envoi de trois relances.
En conséquence la somme globale de 248 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que Mme [V] [R] a présenté durant plusieurs années et de façon permanente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés ont perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et ont causé nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui a dû pallier ces paiements manquants.
La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1500 euros.
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
Sur les demandes accessoires
Mme [V] [R], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
ECARTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;
DÉCLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société ZTIMMO,
CONDAMNE Mme [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société ZTIMMO :
- la somme de 4136,40 euros au titre des charges de copropriété et des travaux impayés, arrêtée au 13 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023,
- la somme de 248 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023,
- la somme de 1500 euros au titre des dommages-intérêts,
ORDONNE la capitalisation des intérêts,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE Mme [V] [R] aux dépens,
CONDAMNE Mme [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société ZTIMMO la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
Le greffier Le président
