TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
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4ème chambre 2ème section
N° RG 21/12729 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CVJMO
N° MINUTE :
Assignation du :
08 Octobre 2021
JUGEMENT
rendu le 14 Mars 2024
DEMANDERESSE
Madame [W] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Philippe MAMMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1160
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. ORIEL représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1294
Décision du 14 Mars 2024
4ème chambre 2ème section
N° RG 21/12729 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVJMO
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente,
Présidente de formation,
Madame GéraldineDETIENNE, Vice-Présidente
Monsieur Mathias CORNILLEAU, Juge
Assesseurs,
assistés de Samir NESRI, Greffier
DEBATS
A l’audience du 21 Décembre 2023, tenue en audience publique devant Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, magistrat rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Signé par Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Présidente, et par Monsieur Samir NESRI, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2016, madame [W] [Y] a, par l’intermédiaire de la société ORIEL IMMOBILIER donné à bail l’appartement dont elle est propriétaire [Adresse 3] à [Localité 6] à monsieur [K] [L], pour une durée de trois ans moyennant un loyer mensuel de 890 euros, outre 70 euros de charges locatives, le tout payable d’avance le premier de chaque mois.
Par jugement du 8 décembre 2020 rectifié le 3 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris saisi par madame [Y] en raison d'impayés, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail et condamné monsieur [L] au paiement de différentes sommes au titre de l’arriéré des loyers et de l' indemnité d’occupation.
L'occupant s’est maintenu dans les lieux jusqu'au 9 mai 2021, date à laquelle madame [Y] a repris possession de son bien.
La procédure d’exécution forcée engagée a révélé que monsieur [L] s’était prévalu de faux documents pour justifier de sa situation auprès de la société ORIEL IMMOBILIER.
Considérant que la société ORIEL IMMOBILIER avait manqué à ses obligations en omettant de vérifier avec sérieux les justificatifs fournis par monsieur [L] , madame [Y] a fait délivrer assignation en responsabilité et en indemnisation à celle-ci le 8 octobre 2021.
Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 28 février 2023 ici expressément visées, madame [W] [Y] demande au tribunal judiciaire de Paris de :
« Vu les articles 1991 et 1992 du Code Civil,
Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,
- CONDAMNER la SARL ORIEL IMMOBILIER à verser la somme de 28.521,13 euros, arrêtée au 1 er octobre 2021, à Madame [W] [Y] à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice matériel subi.
- CONDAMNER la société ORIEL IMMOBILIER à payer à Madame [Y] une somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral.
- DIRE ET JUGER que les condamnations précitées emporteront intérêt au taux légal à compter de la présente assignation.
- DEBOUTER la société ORIEL IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
- RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.
- CONDAMNER la SARL ORIEL IMMOBILIER à payer la somme de 2.500,00 euros à Madame [W] [Y], en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
- CONDAMNER la SARL ORIEL IMMOBILIER aux entiers dépens ».
Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 7 mars 2023 ici expressément visées, la société ORIEL demande au tribunal judiciaire de Paris de :
«Vu l’article 1992 du code civil,
Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil,
A titre principal,
- Juger que Madame [Y] n’apporte pas la preuve d’un préjudice réel et certain et d’un lien de causalité entre la faute reprochée à la Société ORIEL et le préjudice invoqué,
En conséquence,
- Débouter Madame [Y] de la totalité de ses demandes,
A titre subsidiaire,
- Limiter les dommages-intérêts aux seuls préjudices résultant directement de la faute reprochée et réduire en conséquence considérablement les dommages-intérêts alloués au titre du préjudice matériel,
- Débouter totalement Madame [Y] de sa demande de 5.000€ à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,
- Condamner Madame [Y] au paiement de la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du CPC et en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie FIEHL, avocat, conformément à l’article 699 du CPC ».
Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 2 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2023.
MOTIFS
Sur l'action en responsabilité à l'encontre du mandataire
Madame [Y] fait principalement grief à la société ORIEL IMMOBILIER de n'avoir pas vérifié avec sérieux les justificatifs fournis par monsieur [L] pourtant entachés selon la demanderesse de nombreuses incohérences et constituant pour la plupart des faux grossiers ; elle lui reproche également de n'avoir prévu aucun système de garantie, ni cautionnement, ni garantie loyers impayés. Madame [Y] soutient ensuite justifier de son préjudice lequel a été fixé par jugement rendu en 2020 et que monsieur [L] n’a pas exécuté.
La société ORIEL IMMOBILIER soutient qu'elle n'a pas signé de mandat de gestion avec madame [Y] et que son obligation n'est pas de résultat. Elle expose avoir exigé les trois dernières quittances de loyers , la copie du passeport , un contrat de travail ; la société ORIEL IMMOBILIER ajoute qu'elle ne pouvait demander de cautionnement interdit par l' article 22-9 de la loi de 1989 qui interdit son cumul avec la garantie des loyers impayés. La société ORIEL IMMOBILIER entend surtout faire valoir qu'il n'existe aucun lien de causalité entre son intervention et les préjudices invoqués, monsieur [L] s'étant acquitté de ses loyers durant plusieurs années ; la société ORIEL IMMOBILIER ajoute que le préjudice lui-même n'est pas établi, les mesures d'exécution alléguées étant anciennes et le fait que monsieur [L] qui exerce une activité d'autoentrepreneur ne dispose d'aucun compte bancaire, étant inconcevable .
Sur ce,
L' article 1191 alinéa 1 du code civil énonce : «le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».
Selon l'article 1992 «le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».
En application de ces textes, le mandataire est sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat. Cette présomption ne saurait en revanche être étendue à l'hypothèse d'une mauvaise exécution ; il appartient donc en ce cas au mandant d'établir les fautes de gestion de son mandataire (Civ.1ère , 18 janvier 1989 D.1989.302 ; Civ.1ère 16 mai 2006 n°03-19. 936).
Selon l'article 1231-1 nouveau du même code applicable en l'espèce , le débiteur est condamné, s'il il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Retenir la responsabilité contractuelle d'une partie et notamment celle du mandataire impose dès lors en application des dispositions précitées de caractériser un manquement aux obligations, un préjudice et un lien de causalité entre le manquement et le préjudice.
Il est rappelé que l'agent immobilier et l'administrateur de biens ne sont pas tenus, sauf en tant que rédacteurs d'actes d'une obligation de résultat (Civ.22 juillet 1968). L'obligation est de moyens ou de prudence et de diligence et ne revêt pas les caractères d'une garantie contre tous les risques d'insolvabilité du locataire.
Sur le mandat
La société ORIEL IMMOBILIER expose ne pas avoir signé de mandat de gestion avec madame [Y].
Est versé aux débats un « mandat de location sans exclusivité » signé par les deux parties le 5 septembre 2016 aux termes duquel madame [Y] a pour une durée de trois mois prorogée pour une durée de 12 mois sauf dénonciation laquelle n'est ni invoquée ni établie, confié la mise en location de son bien à la société ORIEL IMMOBILIER.
Comme le souligne la société ORIEL IMMOBILIER, aucun mandat de gestion ne lui a donc été confié ; seul un mandat de location a été donné.
Aux termes du Titre I du mandat dont s'agit madame [Y] a donné à la société ORIEL IMMOBILIER pouvoir de proposer, présenter, visiter et faire visiter le bien (I-1), de faire toute publicité utile (I-2) notamment sur internet, d'apposer un panneau sur l'immeuble (I-3), de communiquer le dossier à tout confrère susceptible de concourir à la location (I-4), de faire établir les états des lieux et les diagnostics techniques prévus par la loi (I-5) et de rédiger les contrats de location aux prix, charges et conditions convenus au mandat (I-6).
L'objet du mandat était donc de chercher et de trouver un locataire et d’établir un contrat de location.
Le Titre II des conditions générales stipule quatre ensembles d'obligations à la charge du mandataire . Les obligations 2 à 4 (relatives à l'information du mandant de tous éléments de nature à modifier les conditions locatives -prix sur le marché, législations-, information des liens capitalistiques avec les établissements de crédit) ne sont pas discutées dans le cadre de la présente instance.
Le point 1 stipule : « En contrepartie des pouvoirs qui lui sont accordés, le mandataire devra entreprendre de façon générale toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la mission qui lui est confiée », ces démarches devant être entendues au regard de la mission confiée qui était de trouver un locataire et de régulariser un bail.
Sur les manquements
La mission confiée à la société ORIEL IMMOBILIER par madame [Y] consistait donc à trouver un locataire et à rédiger un contrat de location aux prix, charges et conditions convenus au mandat.
Cette mission a été formellement remplie, un contrat de bail ayant été signé avec monsieur [L].
Sur le manquement résultant de l'absence de vérification sérieuse de la solvabilité de monsieur [L]
Y compris dans le cadre d'un contrat de location, la vérification de la solvabilité du locataire est une des premières tâches de l'agent immobilier qui doit être accomplie avec sérieux, ce dernier ne pouvant se contenter de diligences superficielles ou insuffisantes (Civ. 1ère, 28 mars 1984),
En l’absence de telles vérifications ou démarches ou si celles-ci s’avèrent superficielles, l’agent immobilier s’expose à voir sa responsabilité engagée et à indemniser les préjudices découlant pour le bailleur d’une défaillance de son locataire.
En l'espèce, il est apparu à l'occasion des actes d'exécution de la décision obtenue par madame [Y] de la juridiction de proximité, que monsieur [L] n'avait jamais été employé par monsieur [X] [J], architecte, qui a attesté dans le cadre de la présente instance en ce sens, précisant que le contrat de travail présenté était un faux.
Il résulte ensuite de l'examen dudit contrat et des copies de bulletins de salaire l'accompagnant remis par monsieur [L] à la société ORIEL IMMOBILIER, que ceux-ci sont entachés de très nombreuses incohérences ; ainsi :
-le numéro de SIRET figurant sur les bulletins de salaire diffère de celui figurant au contrat (le premier se terminant par 37, le second par 29)
-le contrat mentionne une date d'embauche au 2 juillet 2016, un des bulletins indiquant une ancienneté au 27 juin 2014 ; en outre un bulletin de salaire a été émis pour le mois de juin 2016
-le n° de sécurité sociale du salarié est différent dans le contrat de travail et dans les bulletins de salaire.
Comme le soutient madame [Y] , un examen un petit peu attentif de ces pièces aurait permis à la société ORIEL IMMOBILIER de déceler les incohérences visées, examen auquel n'a manifestement pas procédé la société ORIEL IMMOBILIER, ce qui est constitutif d'une négligence fautive de nature à engager sa responsabilité, sans qu'il soit besoin d'examiner les moyens développés à l'appui de la dénonciation des fautes de la société ORIEL IMMOBILIER .
Manquement résultant du fait de n'avoir prévu aucun système de garantie
Madame [Y] fait également grief à la société ORIEL IMMOBILIER de n'avoir prévu aucune garantie, ni cautionnement, ni de garantie loyers impayés, la société défenderesse répliquant qu'elle ne pouvait demander de cautionnement interdit par l' article 22-9 de la loi de 1989 qui interdit son cumul avec la garantie des loyers impayés.
Comme le relève madame [Y] il n'a en tout état de cause été prévu ni l'un ni l'autre.
Il résulte de la lecture du bail qu'un dépôt de garantie a en revanche été prévu, d'un montant de 890 euros ; il n'est pas discuté que celui-ci a été payé. Il a également été acté que le loyer serait réglé par virement automatique.
Toutefois comme retenu supra, seul un mandat de location a été donné dont les obligations mises à la charge du mandataire sont centrées sur la mission exclusive déclinée au Titre I (I-1 à I-6) du mandat , à savoir trouver un locataire et conclure un bail.
Par ailleurs, il n'est pas allégué de manquement au devoir d'information et de conseil, seulement un défaut de prise de garantie.
Au regard de l'objet du mandat, de la mission confiée à la société ORIEL IMMOBILIER, et des obligations édictées, le grief tiré de l'absence de prise de garantie n'apparaît pas fondé.
Sur le préjudice et le lien de causalité avec le manquement retenu
Seul un manquement résultant de l'absence de vérification sérieuse de la solvabilité de monsieur [L] a été retenu à l'encontre de la société ORIEL IMMOBILIER .
Par jugement du 8 décembre 2020 rectifié le 3 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a condamné monsieur [L] au paiement :
-de la somme de 15.360,00 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à l’échéance d’octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2019 (date du commandement de payer) sur la somme de 5.760,00 euros, et à compter du 10 mars 2020 (date de l’assignation) pour le surplus ;
-d’une indemnité d’occupation, outre les charges, égale au montant du loyer quotidien, par jour de retard et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs ;
-de la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Madame [Y] justifie par ailleurs avoir requis un huissier de justice pour délivrer les commandements de payer puis de quitter les lieux, procéder à l'expulsion de l'occupant et à la saisie vente des biens meubles. Si ces actes ont été diligentés en 2021, leur ancienneté ne saurait être reprochée à madame [Y] tant au regard de la date de l'assignation (le 8 octobre 2021) que du coût de chacun de ces actes ; en outre l' huissier de justice a précisé, après avoir consulté le fichier FICOBA que monsieur [L] n'était titulaire d'aucun compte bancaire.
Toutefois il résulte des motifs du jugement susvisé que le commandement de payer initial, visant la clause résolutoire portait sur une somme de 5.760 euros a été délivré le 24 octobre 2019. Il se déduit de ces éléments et du montant du loyer charges comprises, soit 960 euros que la défaillance de monsieur [L] correspondait à 6 mois de loyers et datait donc du mois d’avril 2019, aucune antériorité n'étant démontrée par madame [Y] .
Dès lors comme le soutient la société ORIEL IMMOBILIER , monsieur [L] s'est entre les mois d'octobre 2016 et d’avril 2019, soit durant deux années et demie acquitté de ses loyers.
Dès lors le manque de diligence établi à l'encontre de la société ORIEL IMMOBILIER en vue de la signature du bail n'est pas à l'origine des impayés et des frais déplorés par madame [Y], l'insolvabilité étant apparue postérieurement.
La responsabilité du mandataire ne peut donc être retenue malgré la négligence établie, le lien de causalité faisant défaut entre celle-ci et le préjudice.
Par conséquent madame [W] [Y] sera déboutée de l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre de la société ORIEL IMMOBILIER .
Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées, étant rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l'ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », à « prononcer », « dire et juger »ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert . Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Par application de l' article 700 du code de procédure civile, le juge condamne, sauf considération tirée de l'équité, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l'espèce madame [Y] qui succombe, supportera les dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par maître Valérie FIEHL, avocat.
Pour les mêmes motifs, madame [Y] devra payer à la société ORIEL IMMOBILIER la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.
L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS, le tribunal statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré:
DEBOUTE madame [W] [Y] de l'intégralité de ses demandes d'indemnisation formées à l'encontre de la société ORIEL IMMOBILIER ;
CONDAMNE madame [W] [Y] à supporter les dépens de l’instance ;
ACCORDE à maître Valérie FIEHL avocat, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;
CONDAMNE madame [W] [Y] à payer à la société ORIEL IMMOBILIER (SARL) la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit .
Fait et jugé à Paris le 14 Mars 2024
Le GreffierLa Présidente
S. NESRIN. VASSORT-REGRENY
