TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00828 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZWJ
N° MINUTE : 6/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 13 mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [L] [X] [N], demeurant [Adresse 1], représenté par Me Estelle MAILLANCOURT, avocat au barreau de PARIS, 2 Avenue Marceau 75008 Paris, Toque E1423
DÉFENDERESSE
Madame [S] [J], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 30 janvier 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 13 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 13 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00828 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZWJ
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat du 31 janvier 2018, Monsieur [L] [X] [N] a consenti un bail d'habitation non meublé à Madame [S] [J] portant sur un appartement situé [Adresse 2].
Ce bail conclu, dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, l'a été pour une durée de trois années entières et consécutives qui ont commencé à courir le 31 janvier 2018 pour trois ans, les parties ayant convenu que ledit contrat ne pouvait être reconduit ensuite que pour deux ans, en raison de l'intention des bailleurs de procéder à la vente du bien, portant ainsi la date de déchéance maximale du bail au 31 janvier 2023.
Selon lettre recommandée avec accusé de réception réceptionnée le 14 juin 2022 par Madame [S] [J], Monsieur [L] [X] [N] lui a donné congé pour vendre les lieux loués pour le 31 janvier 2023, date d'échéance du bail, au prix de 450000 €, sur le fondement de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [S] [J] n'a pas exercé son droit de préemption, et n'a pas restitué les lieux.
Par acte d'huissier du 18 décembre 2023, reçu au tribunal le 15 janvier 2024, Monsieur [L] [X] [N] a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, Madame [S] [J], aux fins de: -constater la résiliation du bail au 31 janvier 2023,
-ordonner l'expulsion des lieux loués de Madame [S] [J], - statuer sur le sort des meubles ,
-la condamner aux dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 janvier 2024.
A cette audience, Monsieur [L] [X] [N], représenté, a demandé le bénéfice de son assignation.
Madame [S] [J], citée à sa personne, n'est ni présente, ni représentée.
L'affaire a été mise en délibérée au 13 mars 2024.
MOTIFS
En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n'y faisant droit que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la validité du congé pour vendre
La décision du bailleur de " vendre " le logement lorsque le contrat de location arrive à son terme constitue l'une des causes l'autorisant à refuser le renouvellement.
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 contient les dispositions suivantes:
I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du est jointe au congé délivré par le bailleur pour vendre ou reprendre.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
L'arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, précise le contenu de la notice d'information, mais n'indique pas les conséquences de l'absence de cette notice.
Son article 2-2-3 Mentions obligatoires dispose: La notification du congé pour vendre doit comporter plusieurs mentions spécifiques:
- la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour le revendre, le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée des seuls locaux et éventuelles dépendances loués. A cet effet, le congé reprend la désignation des locaux loués figurant au bail; - le congé doit décrire avec exactitude les locaux loués et quelles sont les dépendances éventuelles. En revanche, il n'a pas obligation que la superficie du logement soit mentionnée dans le congé.
- la notification du congé doit reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, lesquels indiquent quelles sont les conditions de l'offre de vente au profit du locataire.
Son article 3-1 Les litiges relatifs au congé pour reprise et au congé pour vendre dispose:
Le congé peut être contesté pour les motifs suivants: -défaut des mentions obligatoires du congé: comme l'absence d'indication du motif du congé;
- l'auteur du congé n'est pas habilité pour délivrer le congé;
- contestation du destinataire du congé: par exemple, lorsque les époux sont locataires, en raison de la co-titularité du bail, le congé doit être délivré à chacun d'entre eux. Cependant le congé n'est pas nul mais privé de toute efficacité puisque inopposable à l'époux à qui il n'a pas été adressé;
- contestation de la forme de la notification: par exemple, le congé adressé par lettre simple ne peut être considéré comme un congé; - contestation dé délai de préavis: lorsque le délai de préavis ne respecte pas le délai de 6 mois au moins avant la date d'expiration du bail; - le non-respect des règles sur les locataires protégés;
- défaut de notification en cas de proposition de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux.
Il résulte de ce qui précède que l'absence de la notice explicative ne figure pas parmi les motifs de contestation du congé, alors que le contenu de la dite notice explicative est un rappel des mentions devant figurer au congé, telles qu'elles sont énumérées en l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, après rappel de ce que le congé délivré doit comporter ces mentions à peine de nullité.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Sur la conformité du congé pour vente au regard des conditions de forme
En l'espèce, le terme du bail liant les parties est le 31 janvier 2023.
Le congé a été délivré à Madame [S] [J] par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 14 juin 2022. Le délai de 6 mois prévu à l'article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 a donc largement été respecté.
Par ailleurs, le congé comporte certaines mentions prescrites par l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 à savoir :
La décision de Monsieur [L] [X] [N] de vendre le logement ; -le prix de vente à savoir 450.000 euros et qu'il vaut offre de vente au profit de Madame [S] [J] ,
Toutefois, il ne précise pas les modalités de la vente, ne désigne pas le bien concerné, ne justifie pas de l'envoi de la notice requise et ne reproduit pas les alinéas 1 à 5 de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité.
Le congé pour vendre délivré le 23 Mars 2022 est donc irrégulier en la forme.
En conséquence de quoi, il existe une contestation sérieuse et il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [L] [X] [N] visant à constater la résiliation du bail au 31 janvier 2023,ordonner l'expulsion des lieux loués de Madame [S] [J], et statuer sur le sort des meubles.
Monsieur [L] [X] [N] sera en conséquence renvoyé au fond à mieux se pourvoir, débouté de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Madame [S] [J] et condamné aux dépens, en application de l'article 696 du Code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente ordonnance est d'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :
Déclarons recevable l'action de Monsieur [L] [X] [N],
Renvoyons Monsieur [L] [X] [N] au fond à mieux se pourvoir,
Disons n'y avoir lieu à référé sur l'intégralité des demandes de Monsieur [L] [X] [N],
Condamnons Monsieur [L] [X] [N] aux dépens.
Rappelons que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
Ainsi jugé les jours, mois, an susdits.
Le GreffierLe Président
