TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/10121 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UBZ
N° MINUTE : 9/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 13 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. SWEAT EQUITY FRANCE, [Adresse 3], représentée par Me Caroline FAUVAGE, avocat au barreau de PARIS, 4 Rue Galilée 75116 Paris, Toque P0255
DÉFENDEUR
Monsieur [U] [F], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 30 janvier 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 13 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 13 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/10121 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UBZ
Suivant un contrat type établi par l'agence immobilière BOOK-A-FLAT intitulé " contrat de location meublée à usage d'habitation " soumis aux dispositions du Code civil, la société SWEAT EQUITY FRANCE a donné à bail le 14 février 2022 à Monsieur [U] [F] un appartement meublé sis [Adresse 1], et une cave, [Localité 2].
Ce bail a été consenti à usage de résidence secondaire pour une durée de 12 mois renouvelable tacitement par période de 12 mois prenant effet à compter du 1er mars 2022, moyennant un loyer mensuel fixé à 6500 euros, comprenant un forfait de charges de copropriété payable par semestre d'avance selon l'échéancier suivant :
-Au plus tard la veille de l'état des lieux, la somme de 39000 euros correspondant à la période du 01/03/2022 au 31/08/2022,
-Au 01/08/2022, la somme de 39000 euros correspondant à la période du 01/03/2022 au 31/08/2022,
-Et ainsi de suite pour tous les renouvellements de bail.
Il était précisé que le premier semestre de loyer était à payer sur le compte de l'agence mandatée par la société SWEAT EQUITY FRANCE, les paiements suivants devant être versés directement sur le compte du propriétaire-bailleur.
Le contrat prévoyait en outre le versement d'un dépôt de garantie de 13000 euros correspondant à deux mois de loyer.
Monsieur [U] [F] n'ayant réglé par virement le 12 août 2022 que la somme de 9913,64 euros sur les 40193,88 lui ayant été réclamés au titre des loyers et charges dus pour la période du 1er septembre 2022 au 28 février 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été signifié le 30 août 2022, sollicitant le règlement total de 30556,35 euros frais d'acte compris et déduction faite de son précédent règlement.
Le 12 octobre 2022, Monsieur [U] [F] a effectué un nouveau règlement par virement d'un montant de 10 000 euros, restant débiteur de la somme de 20 280,24 euros.
Il n' a ensuite pas honoré la nouvelle échéance de paiement au titre de la location de l'appartement pour la période du 1er mars 2023 au 31 août 2023.
Par lettre recommandée du 23 février 2023, doublée d'un envoi par courriel, la société SWEAT EQUITY FRANCE lui a demandé de régler sa dette locative ainsi que la nouvelle échéance de loyer d'un montant de 61753,41 euros.
Elle lui a ensuite fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, selon la procédure spécifique de signification des actes à l'étranger, Monsieur [U] [F] ayant déclaré, lors de la signature du bail, être domicilié à [Localité 4], en Suisse.
La bailleresse soutient que " selon le bureau d'ordre civil de la ville de [Localité 4], aucune personne de ce type n'est enregistrée à [Localité 4], le pli étant revenu avec la mention " le destinataire est introuvable à l'adresse indiquée ".
Elle affirme s'être ainsi trouvée dans l'obligation de lui faire délivrer un nouveau commandement de payer à l'adresse de l'appartement, objet du bail, le 23 mai 2023, afin d'obtenir le règlement de la somme totale de 62013,65 euros, frais d'acte compris.
Elle souligne que la dette a été purgée le 26 juin 2023 par Monsieur [U] [F], soit au-delà du délai d'un mois imparti.
Elle soutient que Monsieur [U] [F] s'est de nouveau montré défaillant dans le règlement de sa nouvelle échéance contractuelle puisque le 1er août 2023, il n'a pas réglé son loyer et ses charges pour la période d'occupation du 1er septembre 2023 au 29 février 2024.
Par conséquent, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 5 septembre 2023, aux termes duquel lui était réclamé le paiement de la somme de 41250,04 euros correspondant aux loyers et accessoires impayés pour la période précitée, frais d'acte compris.
Monsieur [U] [F] n'a pas purgé les causes du commandement dans le délai d'un mois qui lui était imparti, a manifesté son refus de régler son loyer et ses charges au gestionnaire de la société SWEAT EQUITY FRANCE.
Par assignation en référé délivrée le 19 décembre 2023, la société SWEAT EQUITY FRANCE a attrait Monsieur [U] [F], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
La bailleresse a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
-de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 5 octobre 2023, conformément aux stipulation du bail d'habitation du 14 février 2022 et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail du fait du non-paiement des loyers et charges constitutif d'un manquement aux dispositions du bail ;
-d'ordonner l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef, du logement avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jours de retard, et statuer sur le sort des meubles ;
-de condamner le locataire à lui payer les sommes suivantes :
-7696,62 euros (à parfaire) correspondant au montant des loyers impayés au 5 octobre 2023, assorti des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
-une d'indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours prorata temporis, charges en sus, du 5 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs;
-3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais ayant lieu à la délivrance du commandement de payer du 5 septembre 2023;
-dire que la société SWEAT EQUITY FRANCE sera autorisée à conserver la montant du dépôt de garantie en déduction des sommes restant dues au titre des loyers et charges ainsi que de l'indemnité d'occupation.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 janvier 2024, Monsieur [U] ayant à nouveau sollicité une demande de renvoi par mail, sans aucun justificatif à l'appui.
Lors de l'audience, la bailleresse, représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son acte introductif d'instance,
Monsieur [U] [F], cité par remise de l'acte à l'étude du Commissaire de justice, n'est ni présent, ni représenté.
L'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n'y faisant droit que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
Monsieur [U] [F] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En l'espèce, le bail conclu le 14 février 2022 à effet au 1er mars 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (1 mois) pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié au locataire le 5 septembre 2023, pour la somme de 41250,04 euros correspondant aux loyers et accessoires alors impayés, frais d'acte compris.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 octobre 2023.
Monsieur [U] [F] étant sans droit ni titre depuis le 6 octobre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le décompte produit aux débats justifient de voir condamner Monsieur [U] [F] à payer à la société SWEAT EQUITY FRANCE, la somme de 7696,62 euros correspondant au montant des loyers impayés au 5 octobre 2023 assortie des intérêts légaux à compter de l'assignation.
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte.
En effet, l'assistance d'un serrurier et de la force publique, outre l'exécution provisoire de droit de la présente décision apparaissent suffisants pour en garantir la mise en œuvre.
De plus, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
L'indemnité d'occupation due par Monsieur [U] [F] à compter du 6 octobre 2023 sera fixée égale au montant du loyer en cours prorata temporis, charges en sus, du 5 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs.
La société SWEAT EQUITY FRANCE sera autorisée à conserver le dépôt de garantie payé par Monsieur [U] [F] (13000 euros), lequel viendra en déduction des sommes restant dues par ce dernier au titre des loyers et charges ainsi que de l'indemnité d'occupation.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [U] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais ayant lieu à la délivrance du commandement de payer du 5 septembre 2023.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SWEAT EQUITY FRANCE, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.
La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort;
DECLARE recevable l'action de la société SWEAT EQUITY FRANCE;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2022 à effet au 1er mars 2022 entre la société SWEAT EQUITY France et Monsieur [U] [F], concernant l'appartement meublé sis [Adresse 1], et une cave, [Localité 2], sont réunies à la date du 6 octobre 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [F], de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [U] [F], d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la société SWEAT EQUITY FRANCE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DEBOUTE la société SWEAT EQUITY FRANCE de sa demande d'astreinte ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [U] [F] à verser à la société SWEAT EQUITY FRANCE, la somme provisionnelle de 7696,62 euros correspondant au montant des loyers impayés au 5 octobre 2023 assortie des intérêts légaux à compter de l'assignation ;
AUTORISE la société SWEAT EQUITY FRANCE à conserver le dépôt de garantie payé par Monsieur [U] [F] (13000 euros), lequel viendra en déduction des sommes restant dues par ce dernier au titre des loyers et charges ainsi que de l'indemnité d'occupation ;
CONDAMNE Monsieur [U] [F] à verser à la société SWEAT EQUITY FRANCE, à compter du 6 octobre 2023, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours prorata temporis, charges en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs;
CONDAMNE, Monsieur [U] [F] à verser à la société SWEAT EQUITY FRANCE, une somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Monsieur [U] [F] aux dépens en ce compris les frais concernant la délivrance du commandement de payer du 5 septembre 2023 ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge.
