TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/06156 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2OYW
N° MINUTE : 3/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 13 mars 2024
DEMANDERESSE
PARIS HABITAT OPH, [Adresse 2]
représentée par Me CLAISSE Yves, avocat au barreau de PARIS, 22 Bis Rue Jouffroy d’Abbans 75017 Paris, toque P0500
DÉFENDERESSE
Madame [B] [O], demeurant [Adresse 3], représentée par Maître Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque G0031
COMPOSITION DU TRIBUNAL
[U] [L],, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 30 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 13 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 13 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06156 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2OYW
Suivant bail à effet du 1er novembre 1973, l'Office Public d'Habitations à Loyers Modérés de la Ville de [Localité 4] (devenu PARIS HABITAT OPH) a donné à bail à Madame [B] [E] nom d'usage [O], un appartement situé escalier 1, étage 5, porte 010, d'un immeuble sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel hors charges de 1005,93 euros.
La locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le 9 décembre 2022, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail et, visant les sommes alors restées dues à hauteur de 11222,63 euros, outre 176,57 euros de frais, acte demeuré infructueux.
La CCAPEX a été saisie le 12 décembre 2022.
Par assignation en référé délivrée le 5 juillet 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a attrait Madame [B] [E] nom d'usage [O], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
-de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;
-de déclarer le bail résilié à compter du 9 février 2023 et dire que l'occupation postérieure des lieux par la locataire est sans droit ni titre;
-d'ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement, à défaut pour elle d'avoir quitté les lieux dans les 48 heures à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 80 euros par jours de retard, et statuer sur le sort des meubles ;
-de condamner par provision Madame [B] [E] nom d'usage [O], au paiement des sommes suivantes :
-12176,77 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) arrêté au jour de l'assignation du 5 juillet 2023 à parfaire, outre les frais de Commissaire de justice et les intérêts au taux légal à compter du commandement du 9 décembre 2022;
-A compter de l'acquisition de la clause résolutoire, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges, jusqu'au départ effectif des lieux par déménagement et restitution des clefs;
-Rejeter toute demande de délai de grâce,
-Si des délais devaient toutefois être accordés, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais,
-En tout état de cause ;
-Condamner Madame [B] [E] nom d'usage [O], à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire initialement appelé à l'audience du 26 septembre 2023, après report, a été appelée et retenue à l'audience du 30 janvier 2024.
Lors de l'audience, le bailleur, représenté par son Conseil, a indiqué que la dette est de 11403,14 euros selon décompte arrêté au 15 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse.
Il a indiqué s'en rapporter sur la contestation sérieuse soulevée par la locataire, a précisé que cette dernière a repris le paiement des loyers courants et sollicité le bénéfice des termes de son assignation pour le surplus.
Madame [B] [E] nom d'usage [O], représentée par son Avocat demande aux termes de ses conclusions de dire n'y avoir lieu à référé sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion au motif que le commandement de payer ne l'a pas informée qu'à défaut d'avoir saisi le juge dans le délai de deux mois, elle est privée de l'effet automatique de la suspension des effets de la clause résolutoire, et que [Localité 4] HABITAT OPH a mis en œuvre de mauvaise foi ladite clause résolutoire.
Subsidiairement, elle demande que soient retirés les frais du décompte produit, sollicitant un échéancier suspensif de la clause résolutoire sur 45 mois à hauteur de 270,59 euros payables au plus tard le 15 du mois, le bailleur indiquant s'en rapporter sur ce point.
Elle ajoute demander l'envoi d'une mise en demeure préalable par lettre recommandée avec accusé de réception qui serait restée infructueuse pendant 15 jours avant que la clause résolutoire ne puisse reprendre ses effets.
L'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande :
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 12/07/2023).
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 12/12/2022).
L'action est donc recevable.
Sur la contestation sérieuse :
Le deuxième alinéa du I de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :" Le commandement de payer contient, à peine de nullité:
"1°) La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette;
2°) Le montant mensuel du loyer et des charges;
3° Le décompte de la dette;
4°) L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion;
5°) La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière;
6°) La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil"
Or, l'examen du commandement de payer versé aux débats en pièce 3 par le demandeur, s'il ne précise pas la possibilité de solliciter des délais de paiement pour éviter une procédure judiciaire, indique par ailleurs que l'intéressée peut saisir à tout moment la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce, et n'est donc nullement privé de l'information de son droit à solliciter des délais.
Elle ne justifie d'ailleurs d'aucun préjudice du chef d'une quelconque privation de droit à solliciter de délais, qu'elle réalise en outre dans le cadre de la présente procédure.
Enfin, [Localité 4] HABITAT OPH, nonobstant la situation de sa locataire, est en droit d'agir en justice pour obtenir un titre exécutoire, alors qu'aucune mauvaise foi, qui ne se présume pas, n'est démontrée à son encontre dans son action.
Dès lors, il n'existe aucune contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer délivré par [Localité 4] HABITAT-OPH le 9 décembre 2022, à Madame [B] [E] nom d'usage [O].
Sur la résiliation et l'expulsion :
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modification du délai à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 non applicable en l'espèce, l'assignation étant du 5 juillet 2023), dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [B] [O], le 9 décembre 2022, pour le montant alors resté dû des loyers et charges impayés à hauteur de 11222,63 euros, outre 176,57 euros de frais (pièce 4).
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 février 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif :
Madame [B] [E] nom d'usage [O], est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
PARIS HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [B] [E] nom d'usage [O], reste lui devoir au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation), la somme de 11403,14 euros, selon décompte arrêté au 15 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse.
Toutefois, il convient de retirer les frais de contentieux injustifiés à hauteur de 200,57 euros le 01/02/2023 et 175,19 euros le 20/07/2023, soit un total indu de 375,76 euros portant la dette à la somme justifiée de 11027,38 euros.
Il convient en conséquence de condamner Madame [B] [E] nom d'usage [O], à payer à titre provisionnel à [Localité 4] HABITAT-OPH, la somme de 11027,48 euros, selon décompte arrêté au 15 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation), outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement :
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, qui le demande, et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En considération de la demande de la locataire, de sa reprise du paiement des loyers courants, ses possibilités de règlement, et des besoins du bailleur, il convient d'accorder à Madame [B] [E] nom d'usage [O], un échéancier suspensif de la clause résolutoire, dans la limite de trois années et non sur 45 mois tel que sollicité, dans les termes du dispositif.
Il convient également de prévoir dans le dispositif les conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire, notamment en terme d'expulsion et d'indemnité d'occupation.
Il n'y a pas lieu à condamnation sous astreinte de ce chef, le recours possible à la force publique et à un serrurier, outre l'exécution provisoire de la présente décision étant suffisants pour en garantir la mise en œuvre.
Sur les demandes accessoires :
Madame [B] [E] nom d'usage [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais d'établissement du commandement de payer du 9 décembre 2022.
L'équité ne justifie pas de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par [Localité 4] HABITAT-OPH.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DISONS n'y avoir lieu à contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer délivré par [Localité 4] HABITAT-OPH le 9 décembre 2022, à Madame [B] [E] nom d'usage [O],
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 1er novembre 1973 entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Madame [B] [E] nom d'usage [O], concernant l'appartement situé escalier 1, étage 5, porte 010, d'un immeuble sis [Adresse 3] sont réunies au 10 février 2023,
CONSTATONS que Madame [B] [E] nom d'usage [O], est donc, depuis cette date, occupante sans droit ni titre des lieux loués,
CONDAMNONS Madame [B] [E] nom d'usage [O], à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 11027,38 euros, selon décompte arrêté au 15 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation), outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
DISONS que Madame [B] [E] nom d'usage [O], est autorisée à s'acquitter de cette dette par 35 versements mensuels consécutifs de 270 euros, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ;
DISONS que le premier versement interviendra avant la fin du mois de la signification de la présente ordonnance, les suivants avant le 15 de chaque mois;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu'en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;
DISONS qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité au titre du retard comme d'un seul terme courant comme il vient d'être dit, sans régularisation dans les quinze jours après mise en demeure par le bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception adressé à Madame [B] [E] nom d'usage [O]:
- la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,
Dans ce cas et en conséquence,
ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [B] [E] nom d'usage [O], du logement situé escalier 1, étage 5, porte 010, d'un immeuble sis [Adresse 3], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;
DISONS n'y avoir lieu à condamnation sous astreinte ;
RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS, à compter du 10 février 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel par Madame [B] [E] nom d'usage [O], au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Madame [B] [E] nom d'usage [O], à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;
DEBOUTONS [Localité 4] HABITAT-OPH de ses autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNONS Madame [B] [E] nom d'usage [O], au paiement des dépens, en ce compris les frais d'établissement du commandement de payer du 9 décembre 2022;
DISONS n'y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge.
