TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08959 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KR5
N° MINUTE : 4/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 12 mars 2024
DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS [Adresse 1], représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, 4 Rue de la Coutellerie 75004 Paris, Toque E1971
DÉFENDEURS
Madame [K] [W], demeurant [Adresse 2], comparante en personne
Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 01 février 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 mars 2024 par Christine FOLTZER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffièr
Décision du 12 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08959 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KR5
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet du 22 octobre 2019, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Madame [K] [W] et Monsieur [J] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 600,95 euros et d'une provision pour charges de 150 euros et par acte à effet du 10/11/2021 un bail concernant un emplacement de stationnement de véhicule à l’adresse du [Adresse 2] (lot 011032s8229)
Par actes de commissaire de justice du 2 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 206,20 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 27 février 2023, terme de janvier 2023 inclus, visant les clauses résolutoires prévues dans les contrats.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [K] [W] et Monsieur [J] [R] le 3 mars 2023.
Par assignations du 6 novembre 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [K] [W] et Monsieur [J] [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-2 822,17 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif
-400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 1er février 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 janvier 2024, s'élève désormais à 4 283,35 euros, terme de décembre 2023 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [K] [W] expose que la dette s'élève à 3 422 euros, terme de janvier 2024 inclus, en ce qu'elle a effectué deux virements avant l'audience. Elle indique également qu'une demande de surendettement a été faite. Elle demande la suspension de la clause résolutoire avec octroi de délais pour résorber la dette, en réglant chaque mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros. Elle précise que Monsieur [J] [R] qui vit avec elle, ne peut comparaître à l'audience du fait d'obligations professionnelles. Il a en effet commencé un CDI depuis le mois de janvier.
Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [J] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Madame [K] [W] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.
Par une note en délibéré du 8 février 2024, le bailleur a fourni un décompte actualisé de la dette locative, laquelle s'élève désormais à
3 422 euros, au 31 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, Madame [K] [W] ayant réalisé deux virements le 15 et 31 janvier 2024 pour les sommes de 861,35 euros et 872,51 euros.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 2 mars 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 206,20 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 3 mai 2023.
Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette, et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 janvier 2024, Madame [K] [W] et Monsieur [J] [R] lui devaient la somme de 3 422 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Madame [K] [W] et Monsieur [J] [R] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [K] [W] et Monsieur [J] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 872,51 euros.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 3 mai 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) ou à son mandataire.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Madame [K] [W] et Monsieur [J] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 mars 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu à effet du 22 octobre 2019 entre laREGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), d'une part, et Madame [K] [W] et Monsieur [J] [R], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 3 mai 2023,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu à effet du 10/11/2021 entre laREGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), d'une part, et Madame [K] [W] et Monsieur [J] [R], d'autre part concernant l’emplacement de stationnement d’un véhicule au [Adresse 2] (lot 011032s8229) est résilié depuis le 3 mai 2023
CONDAMNE solidairement Madame [K] [W] et Monsieur [J] [R] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) la somme de 3 422 euros (trois mille quatre cent vingt-deux euros) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus,
AUTORISE Madame [K] [W] et Monsieur [J] [R] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 17 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Madame [K] [W] et Monsieur [J] [R],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
-les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 3 mai 2023,
-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Madame [K] [W] et Monsieur [J] [R] et à celle de tous occupants de leur chef des locaux d’habitation et de l’emplacement de stationnement, au besoin avec l'assistance de la force publique,
-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
-Madame [K] [W] et Monsieur [J] [R] seront solidairement condamnés à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement Madame [K] [W] et Monsieur [J] [R] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 mars 2023 et celui des assignations du 6 novembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.
Le Greffier Le Juge
