TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
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Copie exécutoire délivrée
le :
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08958 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KRX
N° MINUTE : 5/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 12 mars 2024
DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] [Adresse 1], représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], ToqueE1971
DÉFENDERESSE
Madame [K] [R], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 01 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 mars 2024 par Christine FOLTZER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 12 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08958 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KRX
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er décembre 2015, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Madame [K] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3] (étage 1, porte GG), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 595,32 euros et d'une provision pour charges de 195 euros.
Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 871,86 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [K] [R] le 25 mai 2023.
Par assignation du 6 novembre 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [K] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-4 880,52 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif
-400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 1er février 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 janvier 2024, s'élève désormais à 6 160,22 euros, terme de décembre 2023 inclus. La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [K] [R] expose qu'elle a réalisé un règlement en janvier 2024 de sorte que son loyer est repris. Elle indique être une mère célibataire avec quatre enfants à charge. Souffrant de problèmes de santé, elle a commencé une formation. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et propose d'apurer sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros.
Le diagnostic social et financier produit une preuve de règlement confirmant que Madame [K] [R] a effectué un virement le 20 janvier 2024. Pour autant, ce règlement porte sur la somme de 604,80 euros alors que le loyer de décembre 2023 était de 889,14 euros.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Madame [K] [R] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 23 mai 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 871,86 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 24 juillet 2023.
En l'espèce, il ressort des éléments du dossier et de l'audience qu'un règlement a été effectué le 20 janvier 2024 par Madame [K] [R]. Toutefois, celui-ci ne reprend pas intégralement le loyer courant puisque le règlement porte sur la somme de 604,80 euros tandis que le loyer de décembre 2023 portait sur la somme de 889,14 euros.
Il convient, en conséquence, d'ordonner à Madame [K] [R] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défenderesses à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.
En revanche, les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée des délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à 1 an et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, Madame [K] [R] a deux enfants à sa charge. Par ailleurs, le versement réalisé le 20 janvier 2024 témoigne de sa bonne foi dans l'exécution de ses obligations de sorte qu'il convient de lui octoyer un délai de 8 mois pour quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 16 janvier 2024, Madame [K] [R] lui devait la somme de 6 160,22 euros, terme de décembre 2023 inclus, soustraction faite des frais de procédure.
Madame [K] [R] a indiqué à l'audience avoir effectué un virement au mois de janvier.
Si le diagnostic social et financier confirme qu'elle a bien effectué un virement le 20 janvier 2024 de 604,80 euros, elle n'a pas repris intégralement le loyer courant, celui-ci s'élevant pour le mois de décembre 2023 à la somme de 889,14 euros.
Elle sera donc condamnée, à titre provisoire, à payer la somme de 5 555,42 euros à la bailleresse (6 160,22 euros, déduit des 604,80 euros).
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due du montant du loyer et des charges.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 24 juillet 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) ou à son mandataire.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Madame [K] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 mai 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er décembre 2015 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), d'une part, et Madame [K] [R], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (étage 1, porte GG) est résilié depuis le 24 juillet 2023,
DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Madame [K] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,
ORDONNE à Madame [K] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (étage 1, porte GG) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
DIT que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de 10 mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Madame [K] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE Madame [K] [R] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de
5 555,42 euros (cinq mille cinq cent cinquante-cinq euros et quarante-deux centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [K] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 mai 2023 et celui de l'assignation du 6 novembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.
Le Greffier Le Juge
