TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
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2ème chambre civile
N° RG 22/07608
N° Portalis 352J-W-B7G-CXGPX
N° MINUTE :
Assignation du :
17 Juin 2022
JUGEMENT
rendu le 12 Mars 2024
DEMANDERESSE
Madame [V] [F] [K]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Guillaume BRET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0639
DÉFENDEURS
Monsieur [Y] [M] [C]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Maître Luisa DE ALMEIDA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441
S.A.R.L. MAUBEUGE CONSEIL exerçant à l’enseigne “MORISS IMMOBILIER”
[Adresse 5]
[Localité 9]
représentée par Maître Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1377
Décision du 12 Mars 2024
2ème chambre civile
N° RG 22/07608 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXGPX
S.A.S. HEYDIAG
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par Maître Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P477
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sylvie CAVALIÉ, Greffière
DÉBATS
A l’audience publique du 06 février 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement sera rendu le 12 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
JUGEMENT
Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort
________________
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Par acte notarié du 27 juillet 2021 reçu par Me [T], notaire, M. [Y] [C] a vendu à Mme [V] [K] les lots n° 37, 38 et 43 (appartement et cave) d’un bien immobilier placé sous le régime de la copropriété situé [Adresse 7] à [Localité 9], au prix de 297.550 euros.
L’acte de vente indique que la surface privative du bien vendu est de 29, 81m2, selon attestation établie le 3 mai 2021 par la société HEYDIAG.
Le 3 août 2021, Mme [F] [K] a fait réaliser par la société A3DI Diagnostics un autre mesurage, aux termes duquel la surface privative du bien est estimée à 27, 69 m2, puis fait procéder à un nouveau mesurage par la société ACTIF-GEO, selon lequel la surface privative est estimée à 27, 20 m2.
Par acte du 14 octobre 2021, Mme [F] [K] a fait assigner M. [Y] [C] en référé-expertise devant le tribunal judiciaire de Paris.
Par ordonnance de référé en date du 15 décembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a ordonné une expertise judiciaire et nommé M. [P] en qualité d’expert judiciaire.
Par exploit d’huissier en date du 17 juin 2022, Mme [F] [K] a fait assigner M. [Y] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris, au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins principalement d’obtenir le paiement de la somme de 22.613, 80 euros au titre de la diminution proportionnelle du prix par rapport à la moindre mesure.
Le 30 septembre 2022, M. [P] a déposé son rapport, lequel conclut à une surface privative du bien vendu de 27, 20 m2.
Par exploit d’huissier en date du 1er décembre 2022, M. [Y] [C] a fait assigner la société MAUBEUGE CONSEIL et la société HEYDIAG en intervention forcée, aux fins de les voir condamnées à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans l’instance principale l’opposant à Mme [F] [K].
Cette instance, enregistrée sous le n° de RG 23/00192, a été jointe à la précédente le 21 juin 2023 par le juge de la mise en état.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 juin 2023, Mme [F] [K] demande au tribunal de :
« Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967,
CONDAMNER Monsieur [Y] [M] [C] à payer à Madame [V] [F] [K] la somme de 20.818euros, outre les intérêts au taux légal courus depuis le 21 septembre 2021, date de réception d’une mise en demeure restée infructueuse, jusqu’à parfait paiement.DIRE que les intérêts échus depuis une année entière au moins se capitaliseront conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil.REJETER toute demande reconventionnelle éventuelle visant à écarter l’exécution provisoire attachée de plein droit à la décision à intervenir.CONDAMNER Monsieur [Y] [M] [C] à payer à Madame [F] [K] la somme de 3.000euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER Monsieur [Y] [M] [C] aux entiers dépens d’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. »
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, M. [Y] [C] demande au tribunal de :
« Vu les articles 331 et suivants du Code de procédure civile,
Vu les articles 100 et suivants du Code de procédure civile,
Vu les articles 1101 et suivants du Code Civil,
IN LIMINE LITIS
PRENDRE ACTE de l’intervention forcée de la Société HEYDIAG et de la SARL MAUBEUGE CONSEIL
ORDONNER la jonction de l’instance principale introduite par Madame [V] [F] [K] et enrôlée sous le RG 22/07608 avec la procédure en intervention forcée initiée par Monsieur [C] à l’encontre de la Société HEYDIAG et de la SARL MAUBEUGE CONSEIL et enrôlée sous le RG : 23/00192.A TITRE PRINCIPAL
DEBOUTER Madame [V] [F] [K] de l’ensemble de ses demandes.A TITRE SUBSIDIAIRE,
PRENDRE ACTE de l’appel en garantie de la Société HEYDIAG et de la SARL MAUBEUGE CONSEILEn conséquence,
CONDAMNER IN SOLIDUM la Société HEYDIAG et de la SARL MAUBEUGE CONSEIL à garantir toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de Monsieur [C] dans l’instance principale l’opposant à Madame [K], en ce compris les condamnations au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens.CONDAMNER IN SOLIDUM la Société HEYDIAG et de SARL MAUBEUGE CONSEIL à payer à Monsieur [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER IN SOLIDUM la Société HEYDIAG et de la SARL MAUBEUGE CONSEIL aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile. »
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 juin 2023, la société HEYDIAG demande au tribunal de :
« Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil,
Débouter Madame [K] de toutes ses demandes excédant la somme de 20.817,58 euros,Débouter Monsieur [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions formées contre la société HEYDIAG, après avoir constaté que :l’erreur éventuellement commise par la société HEYDIAG est limitée à 0,91 m² et que si l’écart de surface avait été limité à cela (un écart inférieur à un vingtième), il n’y aurait pas eu lieu à réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure,seul le vendeur est tenu de restituer le prix des m² manquants à l’acquéreur,Monsieur [C] ne justifie pas d’un préjudice indemnisable par la société HEYDIAG,Condamner Monsieur [C] à verser à la société HEYDIAG la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens incluant les frais d’expertise. »
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 juin 2023, la société MAUBEUGE CONSEIL exerçant sous l’enseigne « MORISS IMMOBILIER » demande au tribunal de :
« Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,
DÉCLARER MAL FONDÉES les demandes de M. [C] dirigées à l’encontre de la SARL MAUBEUGE CONSEIL exerçant sous l’enseigne MORISS IMMOBILIER ;DÉBOUTER M. [C] de ses demandes à l’encontre de la SARL MAUBEUGE CONSEIL ;CONDAMNER M. [C] à payer à la SARL MAUBEUGE CONSEIL la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les dépens. »
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 septembre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 6 février 2024.
A l'audience du 6 février 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est précisé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes relatives à l'intervention forcée et la jonction des deux procédures, dès lors que les deux instances ont déjà été jointes. Il ne sera pas répondu à ces demandes, devenues sans objet, au dispositif de la présente décision.
Sur la diminution du prix
Mme [F] [K] demande la condamnation de M. [Y] [C] à lui payer la somme de 20.818 euros au titre de la diminution du prix de vente, outre les intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 21 septembre 2021.
M. [Y] [C] s’oppose à cette demande au motif que Mme [F] [K] avait selon lui une parfaite connaissance des lieux et de leur consistance, la question de la partie commune à jouissance privative ayant fait l’objet de nombreux échanges entre les parties. Il soutient que l’expert ne mentionne pas comment il a pu délimiter cette partie commune en jouissance privative de 1,2 m2 alors que cette surface ne se délimite pas visuellement et que l’expert ne le démontre pas.
La société HEYDIAG demande de débouter Mme [F] [K] de toutes ses demandes excédant la somme de 20.817,58 euros.
Sur ce,
Selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dite loi Carrez, si la superficie du lot de copropriété vendu est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. Il importe peu à cet égard que l’acquéreur ait eu connaissance avant la conclusion de la vente du caractère erroné de la surface stipulée.
Il résulte de l’alinéa 1 du même article que la surface ‘Carrez’ s’entend de la surface de la partie privative du lot vendu.
En est donc exclue la surface de partie non privative. Une partie commune peut parfaitement être grevée d’une jouissance exclusive au bénéfice du propriétaire d’un lot sans pour autant dégénérer en partie privative.
La surface privative à mesurer s’entend de la surface effectivement objet de la vente, et doit être calculée selon les conditions prévues par le décret n°97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété, notamment quant à la nature des surfaces à prendre en compte eu égard à leur usage et à leur hauteur sous plafond.
Selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
En l’espèce, par acte du 27 juillet 2021, M. [Y] [C] a vendu à Mme [F] [K] des lots de copropriété au prix de 297.550 euros, en indiquant que la superficie privative du bien vendu, au sens de l’article 46 de la loi de 1965 précité, était de 29, 81m2, selon certificat établi par la société HEYDIAG.
L’expert judiciaire a conclu à une superficie privative des lots de 27, 70 m2.
Le vendeur se limite à indiquer que l'expert ne précise pas comment il a pu déterminer cette partie commune en jouissance privative de 1,2 m². Pourtant, l'expert écrit « la surface de l'entrée déterminée suite à la visite sur site et recalage des plans de copropriété d'origine, soit 1.20m², a été déduite de la surface carrez totale », de sorte qu'il a pu expliquer avoir déterminé cette partie commune à jouissance privative en considération des plans de copropriété.
L’écart entre la surface Carrez réelle au jour de la vente et la surface stipulée dans l’acte de vente est de 2,11 m2 (29,81 – 27,70).
Cet écart est supérieur au vingtième de la surface stipulée qui est de 14,49 m² (29,81 /20), ce qui ouvre droit pour Mme [F] [K] à une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
En effet, seule peut être prise en compte la surface figurant à l'acte de vente, peu important ce dont a pu ou non se convaincre l'acquéreur de sorte que les moyens formés à cet égard sont inopérants. Il est en tout cas observé que s'il est indiqué à l'acte de vente « L’Acquéreur prend acte de cette situation et notamment que cette partie de couloir intégrée à l’appartement demeure une partie commune, sur laquelle le propriétaire des lots 37 et 38 n’a qu’un droit d’usage privatif et non un droit de propriété. », il s'en déduit que l'acquéreur n'a pu croire au regard de cette stipulation que la surface Carrez stipulée à l'acte de vente intégrait cette partie commune.
Décision du 12 Mars 2024
2ème chambre civile
N° RG 22/07608 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXGPX
La vente a porté sur les lots n°37 et 38 (appartement) et sur le lot n° 43 constitué d’une cave en terre battue d’environ 5m2, fermée par une porte ajourée en bois munie d’un cadenas, exclue du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, cette cave est nécessairement entrée dans la composition du prix et ne peut représenter une valeur vénale nulle. L’acte de vente ne mentionne pas la ventilation du prix entre l’appartement et la cave.
Il convient de déterminer dans le prix global stipulé la part du prix correspondant à la surface Carrez stipulée afin de faire application de la formule de réduction proportionnelle suivante :
Ecart de surface Carrez constaté x Prix de la surface Carrez stipulée / Surface Carrez stipulée
Le demandeur propose, sans être contesté, d'évaluer la valeur de la cave au regard de la quote-part des parties communes générales qu’elle représente dans l’ensemble immobilier vendu, conformément à l’article 5 de la loi de 1965 précité.
Aux termes du calcul du demandeur, sur un total de quote-part de parties communes générales vendues de 173/10000èmes, l’appartement représente 171/10000èmes des parties communes générales et la cave 2/10000èmes de ces parties communes générales.
Il estime donc que la ventilation doit donc être de :
297.550 X 171/173 = 294.110 euros pour l’appartement,297.550 X 2/173 = 3.440 euros pour la cave.
Toutefois, ce mode de calcul ne reflète manifestement pas la valeur réelle de la cave, qu’il y a eu lieu de fixer à 7.000 euros.
La réduction de prix est donc de 20.565 euros (obtenue avec le calcul suivant : 2,11 x 290.550 / 29,81).
M. [Y] [C] sera donc condamné à payer à Mme [F] [K] la somme de 20.565 euros au titre de la diminution du prix, avec intérêts au taux légal à compter 21 septembre 2021, dès lors qu'il est justifié d’une mise en demeure intervenue à cette date. Conformément à l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière sera également ordonnée.
Sur les appels en garantie de M. [Y] [C] dirigées contre la société HEYDIAG et la société MAUBEUGE CONSEIL
M. [Y] [C] demande la condamnation in solidum des sociétés HEYDIAG et MAUBEUGE CONSEIL à le garantir de toutes les condamnations pouvant être prononcées contre lui. Il fait valoir que la société HEYDIAG a commis une erreur de calcul dans le diagnostic avant la vente et que la problématique concernant la prise en compte ou non de la partie commune ne peut l’exonérer de sa responsabilité, l’écart constaté étant bien plus important puisque l’écart global est de 2, 11 m2, la société HEYDIAG n’ayant en outre fourni aucun élément concernant les mesures prises (absence de plans).
Il fait en outre valoir que la responsabilité de la société MAUBEUGE CONSEIL doit être retenue en raison de son manquement au devoir de conseil et d’information.
La société HEYDIAG conteste l’existence d’une faute lui étant imputable concernant les 1,20 m2 de parties communes intégrées dans son métré. Elle fait valoir que le mesureur était seulement mandaté pour indiquer la superficie privative du bien tel qu’il se présente matériellement au jour du mesurage, sans avoir à procéder à une analyse juridique du lot objet de la vente. Elle soutient n’avoir reçu aucune information du vendeur, aucun plan de copropriété, aucun signe d’une ancienne séparation ne subsistant dans l’appartement qui lui aurait permis de détecter une quelconque problématique. Elle considère que si l’on déduit ces 1, 20 m2 des 2,11 m2 d’écart allégué, il ne reste plus que 0,91m2 de différence entre le métré de la société HEYDIAG et celui de l’expert judiciaire. Or, un écart de 0,91m2 n’aurait, selon elle, pas ouvert droit à réduction de prix pour l’acquéreur, un tel écart étant largement inférieur à la tolérance d’1/20ème admise par la loi du 10 juillet 1965. Elle fait valoir qu’en tout état de cause, la diminution du prix de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, cette réduction n’ayant pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que le vendeur aurait dû percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu.
La société MAUBEUGE CONSEIL fait valoir que M. [Y] [C] ne démontre aucun manquement de l’agence dans le cadre de son mandat et qu’en tout état de cause, seul le diagnostiqueur peut voir sa responsabilité engagée en raison d’une erreur de mesure.
Sur ce,
En l'espèce, la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas un préjudice indemnisable permettant une action en garantie à l’encontre du mesureur.
Par conséquent, la demande de [Y] [C] de condamner la société MAUBEUGE CONSEIL et la société HEYDIAG à le garantir des condamnations prononcées à son encontre sera rejetée s'agissant de sa condamnation à restituer la somme de 20.565 euros à l'acquéreur.
S'agissant des autres condamnations prononcées contre [Y] [C], comme celle aux dépens et à payer différentes sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, il n'existe aucun lien de causalité entre une éventuelle faute de la société HEYDIAG et de la société MAUBEUGE CONSEIL et ces condamnations. En effet, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du titre de propriété de M. [Y] [C] en date du 29 juin 2017 que celui-ci ne pouvait ignorer que la superficie déclarée à l’acte de vente conclu avec Mme [F] [K] était erronée, le titre de propriété de M. [Y] [C] indiquant une surface privative de 28,07m2, soit une surface inférieure de 1,74m2 à celle figurant à l’acte de vente.
Il s'ensuit que les fautes alléguées de ces sociétés n'ont pu faire en tout état de cause perdre à M. [Y] [C] une chance de ne pas faire figurer à l'acte de vente une surface erronée et d'éviter un contentieux, dès lors qu'il ne pouvait ignorer cette erreur.
Par conséquent, ses demandes de condamner in solidum la société MAUBEUGE CONSEIL et la société HEYDIAG à le garantir de toute condamnation à son encontre sera rejetée.
Sur les autres demandes
Succombant, M. [Y] [C] sera condamné aux dépens.
M. [Y] [C] sera condamné à payer à Mme [F] [K], à la société HEYDIAG et à la société MAUBEUGE CONSEIL la somme de 3.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.
PAR CES MOTIFS
CONDAMNE M. [Y] [C] à payer à Mme [F] [K] la somme de 20.565 euros au titre de la diminution du prix d’acquisition des lots n° 37 et 38 de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 9], avec intérêts au taux légal à compter 21 septembre 2021 ;
ORDONNE conformément à l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ;
REJETTE la demande de M. [Y] [C] solidairement la société HEYDIAG et la société MAUBEUGE CONSEIL à le relever et garantir de toutes condamnations pouvant être mises à sa charge dans le cadre de la procédure l’opposant à Mme [F] [K] ;
CONDAMNE M. [Y] [C] aux dépens, en ce compris le prix de l’expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [Y] [C] à payer à Mme [F] [K], à la société HEYDIAG et à la société MAUBEUGE CONSEIL la somme de 3.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.
Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2024
La GreffièreLe Président
Sylvie CAVALIÉRobin VIRGILE
