TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [I] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sylvie JOUAN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09671 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RGF
N° MINUTE :
17
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 mars 2024
DEMANDERESSE
Société ADOMA,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226
DÉFENDEUR
Monsieur [I] [V],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 11 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09671 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RGF
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 26 janvier 2021 la société ADOMA a conclu avec M. [I] [V] un contrat de résidence sociale portant sur le logement [Adresse 2] pour une redevance mensuelle de 442,40 euros.
Par courrier du 15 mai 2023 adressé en recommandé avec avis de réception distribué le 13 juin 2023, la société ADOMA a mis en demeure M. [I] [V] de faire cesser l'hébergement de tiers et ce dans le délai de 48 heures sous peine de résiliation de plein droit du contrat après expiration du délai d'un mois comme stipulé aux articles 9 et 10 du règlement intérieur de l'établissement.
Par ordonnance sur requête du 5 septembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a commis un commissaire de justice afin de vérifier les conditions d'occupation dudit logement.
Le rapport de constat a été établi le 23 septembre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023 la société ADOMA a fait assigner en référé M. [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
voir constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de M. [I] [V] suite à la résiliation de son contrat,ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner M. [I] [V] à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation égale au tarif en vigueur de la redevance à compter de l'expiration de son contrat jusqu'à libération complète des lieux,condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, au visa de l'article R633-9 du code la construction et de l’habitation, la société ADOMA expose que M. [I] [V] n'a pas respecté ses obligations en hébergeant au moins une tierce personne non déclarée, que la mise en demeure du 15 mai 2023 est restée infructueuse, que le constat de commissaire de justice permet d'établir que M. [I] [V] héberge deux tierces personnes.
A l'audience du 11 janvier 2024, La société ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement assigné à étude M. [I] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [I] [V] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de résidence
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
L'article 9 du règlement intérieur, dûment signé par M. [I] [V], rappelle les règles du code de l'habitation et de la construction applicables concernant l'hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L'article 10 de ce même règlement ajoute que "le résidant est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (...)".
Or, le commissaire de justice a constaté la présence au sein du logement de deux personnes : M. [S] [V], disant être le fils de M. [I] [V] - lequel est parti en vacances au Sénégal - et occuper le logement depuis deux ans, et M. [Y] [L] indiquant être de passage pour le week-end. Il a en outre constaté l'affichage du règlement intérieur dans les parties communes.
Ces éléments confirment que M. [I] [V] héberge des tiers dans les lieux sans déclaration au responsable du foyer, ni respect des dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation et du règlement intérieur concernant la durée maximale d'hébergement et le nombre de personnes hébergées, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.
L'article 11 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résidant de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.
La société ADOMA a mis en demeure M. [I] [V] de mettre fin à l'hébergement de tiers dans un délai de 48 heures, par lettre recommandée du 15 mai 2023 distribuée le 13 juin 2023, restée sans effet. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera en conséquence constatée à la date du 15 juillet 2023, de ce seul fait.
M. [I] [V] étant sans droit ni titre depuis le 15 juillet 2023 il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, M. [I] [V] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 15 juillet 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
M. [I] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il sera en outre condamné à payer à la société ADOMA la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 26 janvier 2021 entre la société ADOMA et M. [I] [V] concernant le logement [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 juillet 2023;
ORDONNONS en conséquence à M. [I] [V] de libérer le logement [Adresse 2] et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DISONS qu’à défaut pour M. [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS M. [I] [V] à verser à la société ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 15 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
CONDAMNONS M. [I] [V] aux dépens,
CONDAMNONS M. [I] [V] à payer à la société ADOMA la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le président.
