TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [C] [L]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09401 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3O5L
N° MINUTE :
14
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208
DÉFENDERESSE
Madame [C] [L],
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 11 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09401 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3O5L
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 23 décembre 2011, la Société de Gérance d’immeubles municipaux, devenue la société ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [M] [D] et à Madame [C] [L] épouse [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 642,53 euros.
Le divorce des époux a été prononcé le 19 juin 2017.
Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer à Madame [C] [L] un commandement de payer la somme principale de 2279,18 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 juin 2023 en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Madame [C] [L] le 9 juin 2023.
Par assignation du 25 octobre 2023, la société ELOGIE-SIEMP a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5079,24 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 octobre 2023 échéance du mois d’août 2023 incluse,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 14 juin 2023.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 11 janvier 2024, la SOCIÉTÉ ELOGIE-SIEMP représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 janvier 2024 échéance du mois de décembre 2023 incluse, s'élève désormais à 6131,32 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.
Madame [C] [L] reconnait le principe et le montant de la dette. Elle demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement à hauteur de 40 euros par mois et de la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 14 juin 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2279,18 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 15 août 2023.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, la société ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2024, Madame [C] [L] lui devait la somme de 6131,32 euros.
Madame [C] [L] a reconnu à l’audience le principe et le montant de la dette. Elle sera en conséquence condamnée à payer cette somme à la société ELOGIE-SIEMP à titre de provision.
Madame [C] [L] a déclaré à l’audience avoir rencontré des difficultés financières en raison de l’attente du renouvellement de son titre de séjour. Elle a par ailleurs indiqué suivre une formation rémunérée, avoir effectué une demande de FSL, avoir à charge une fille âgée de 6 ans.
Elle a ajouté avoir effectué la veille de l’audience un virement de 600 euros, ce que la société ELOGIE-SIEMP ne peut confirmer, la somme n’étant pas encore inscrite au décompte.
Eu égard à la possibilité d’un apurement de la dette par le FSL et au paiement qui serait intervenu la veille de l’audience correspondant au paiement du loyer en cours il y a lieu d’accorder à Madame [C] [L] des délais de paiement à hauteur de 40 euros minimum par mois en plus du loyer courant, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.
Sur les demandes accessoires
Madame [C] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 juin 2023.
L’équité commande en revanche de ne pas faire droit à la demande de la SOCIÉTÉ ELOGIE-SIEMP présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATONS en conséquence, que le contrat conclu le 23 décembre 2011 entre la société ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Madame [C] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 15 août 2023,
CONDAMNONS Madame [C] [L] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 6131,32 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2024,
AUTORISONS Madame [C] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 40 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [C] [L],
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 août 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [C] [L] sera condamnée à verser à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNONS Madame [C] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 juin 2023,
DÉBOUTONS la société ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
