TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M. [T] [H] [R]
Mme [N] [K] ép [H] [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Laurent ABSIL
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09194 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MYF
N° MINUTE :
12
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 mars 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 4] HAB ITAT OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC001
DÉFENDERESSES
Monsieur [T] [H] [R],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Madame [N] [K] épouse [H] [R], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 11 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09194 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MYF
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 16 janvier 2017 à effet au 9 février 2017, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [N] [K] et Madame [D] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 518,64 euros.
Par avenant du 24 mars 2017 Madame [N] [K] est devenue seule titulaire du bail.
Par avenant du 2 mai 2017, à la suite de son mariage avec Madame [N] [K], Monsieur [T] [H] [R] est devenu co-titulaire du bail.
Par acte sous seing privé du 22 février 2017, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti à Madame [N] [K] la location d’un emplacement de stationnement situé au [Adresse 3] à [Localité 5].
Par actes de commissaire de justice du 23 mars 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2561,11 euros au titre de l'arriéré locatif, visant les clauses résolutoires prévues dans les deux contrats.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [T] [H] [R] et Madame [N] [K] le 24 mars 2023.
Par assignations des 26 et 27 octobre 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition des clauses résolutoires, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [H] [R] et Madame [N] [K] du logement et de l’emplacement de stationnement et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation de l’appartement d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3613,41 euros à titre de provision à parfaire au jour de l’audience sur l’arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3613.41 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 11 janvier 2024, [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 janvier 2024, s'élève désormais à 3932,49 euros.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile et à personne, Monsieur [T] [H] [R] et Madame [N] [K] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les contrats de location a été signifié aux locataires le 23 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2561,11 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire stipulée dans les deux contrats de location dont les conditions sont réunies depuis le 24 mai 2023.
Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion du logement et de l’emplacement de stationnement de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 janvier 2024, la somme de 3932,49 euros, soustraction faite des frais de procédure, était bien due par Monsieur [T] [H] [R] et Madame [N] [K].
Monsieur [T] [H] [R] et Madame [N] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2023 sur la somme de 2561,11 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dus en cas de poursuite des contrats de location.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.
Sur les autres demandes
Monsieur [T] [H] [R] et Madame [N] [K] qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Il convient de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
L’exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 16 janvier 2017 modifié par avenant du 2 mai 2017 entre [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Monsieur [T] [H] [R] et Madame [N] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 24 mai 2023,
CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 22 février 2017 entre [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Madame [N] [K], d’autre part, concernant un emplacement de stationnement situé au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 24 mai 2023,
ORDONNONS à Monsieur [T] [H] [R] et Madame [N] [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
ORDONNONS à Madame [N] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 3] à [Localité 5],
DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [H] [R] et Madame [N] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite des contrats de bail,
DISONS que ces indemnités d’occupation, qui se substituent au loyer dès le 24 mai 2023, sont payables dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [H] [R] et Madame [N] [K] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 3932.49 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 09 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2023 sur la somme de 2561,11 euros, à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [H] [R] et Madame [N] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 mars 2023,
CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [H] [R] et Madame [N] [K] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
