TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [M] [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08638 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HOU
N° MINUTE :
10
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 mars 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT -OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096
DÉFENDEUR
Monsieur [M] [E],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 11 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08638 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HOU
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 9 octobre 2019, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 395,02 euros.
Par acte de commissaire de justice du 3 août 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4999,19 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [M] [E] le 4 août 2023.
Par assignation du 23 octobre 2023, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6619,08 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 05 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 11 janvier 2024, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er janvier 2024, s'élève désormais à 8413,77 euros. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [M] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
L’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 3 août 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4999,19 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 4 octobre 2023.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er janvier 2024 échéance de décembre 2023 incluse, Monsieur [M] [E] lui devait la somme de 8107.16 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 6619,08 euros, suivant décompte arrêté au 05 octobre 2023.
Monsieur [M] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, déduction à faire de la somme de 179.32 euros correspondant à des frais de procédure, soit la somme finale de 6439,76 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 23 octobre 2023.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.
Sur les autres demandes
Monsieur [M] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner Monsieur [M] [E] au paiement de la somme de 300 euros en application de ces dispositions.
L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 9 octobre 2019 entre l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et Monsieur [M] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 4 octobre 2023,
ORDONNONS à Monsieur [M] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNONS Monsieur [M] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNONS Monsieur [M] [E] à payer à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 6439,76 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 05 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [M] [E] aux dépens ;
CONDAMNONS Monsieur [M] [E] au paiement à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
